Зонирование территорий за рубежом

В 1915 году, когда здание 42-этажного небоскреба «The Equitable Building» было построено в Манхэттене, появилась необходимость контроля за высотой и формой всех зданий. Быстрое строительство в полную высоту 538 футов небоскрёба «The Equitable Building» покрыло тенью все соседние здания, влияя на их стоимость, и создавая условий для первого комплексного решения зонирования страны. 

     Здание «The Equitable Building»

Другие меры также были приняты в течение того же периода. Жилищный дефицит, вызванный притоком новых иммигрантов, создал рынок для многоквартирных домов, построенных для максимального объема и минимальных стандартов. Склады и фабрики стали посягать на модные магазинах в районе  «Ladies’ Mile», создавая неудобства на  «Fifth Avenue».  Было решено разделить жилые, коммерческие и производственные зоны для нового и более эффективного управления всеми областями.

Резолюции зонирования 1916 года, хотя и относительно простой документ, установила правила и назначение районов, что исключало несовместимое использование. Это способствовало процветанию бизнес- районов, где были высокие здания и стройные башни, а также этот документ установил ограничения на жилые здание (в высоту от трех до шести-этажей). Новое постановление стало образцом для городов на всей территории США и другие растущие города брали пример с Нью-Йорка.

Но, в то время  как другие города внедряли новую  модель  Нью-Йорка, модель развивалась дальше. Резолюция зонирование часто принимала поправки, которые связаны с значительными изменениями в численности населения (продолжение волны иммиграции - население города увеличилось с пяти миллионов в 1916 до более восьми миллионов в 2010 году); новые виды общественного транспорта, новые маршруты, появление новых технологий, следствием чего явилось изменение экономической жизни и образа жизни в целом, введение государственных жилищных программ и программ развития, и, возможно, больше, чем все остальное, увеличение автотранспорта. Все это произвело изменение структуры землепользования.

      Empire State Building, 1931

К середине столетия, многие из основополагающих принципов планирования в 1916 году не выдержали испытание временем. Если, например, город был построен  при плотности, предусмотренной в 1916 году, он вряд ли сдержал бы население более 55 миллионов человек.

Новые теории разрабатывались у проектировщиков.  Зонирование должно было стать проще, быстрее и понятнее.

В конце концов, было очевидно, что оригинальная резолюция 1916 года должна быть полностью пересмотрена. После длительного изучения и публичного обсуждения, документ был принят и вступил в силу в 1961 году. 

Резолюция зонирования 1961 год  стала продуктом своего времени. Это скоординированные действия  и масса правил, включая требования парковки, наличие открытого пространство.  В бизнес-районах города он размещается новый тип высотных офисных здания с большими, открытыми этажами.

Хотя резолюция основана на насущных проблемах, определенные недостатки выявляются на протяжении многих лет. Акцент на открытое пространство иногда разоряют их окружение, хотя они не всегда полезны или привлекательны. Изменяются теории городского дизайна.

Проходит время, землепользования меняются и влияют на политику зонирования. В определенном смысле, зонирование не может быть окончательным, оно постоянно обновляется в соответствии с новыми идеями и новыми требованиями.

 

Зонирование в США

Публикация  выдержек из "Комплексного плана  зонирования округа Хоуорд, штат Мэриленд", утвержденного Советом по зонированию, показывает, насколько детально и  ясно устанавливается правовой режим на примере заповедной сельской зоны. Как для предпринимателя, так и для чиновника абсолютно прозрачны "правила игры" в соответствующих зонах. В России о подобной "прозрачности" пока приходится только мечтать. Однако из Земельного кодекса РФ и Плана подготовки проектов федеральных законов на 2002 г., следует, что ситуация с территориальным зонированием земель может в ближайшее время кардинально измениться.

Возможно, данная публикация вызовет не только познавательный интерес, но и поможет формированию отвечающей современным требованиям системы территориального зонирования земель в РФ.

Выдержки из "Комплексного плана зонирования округа Хоуорд, штата Мэриленд", утвержденного Советом по зонированию 18 октября 1993 г.

РАЗДЕЛ 104

ЗАПОВЕДНАЯ  СЕЛЬСКАЯ ЗОНА

А. Назначение

Цель организации Заповедной сельской зоны состоит в сохранении сельскохозяйственных угодий и стимулировании сельского хозяйства, что должно содействовать дальнейшему развитию товарного сельскохозяйственного производства как долгосрочного вида землепользования и жизнеспособной формы хозяйственной деятельности на территории округа. Заповедную сельскую зону создают также для того, чтобы сохранить природные особенности и сельский пейзаж, одновременно допуская строительство сгруппированных в кусты жилых домов при малой плотности застройки. Жилищное строительство разрешается только тогда, когда выбор места и планирование застройки осуществлены таким образом, который обеспечивает минимальное воздействие строительства на сельскохозяйственные земли, сельскохозяйственные работы и уязвимые элементы окружающей среды, позволяет создать привлекательные сельские поселки и сохранить существующие характерные черты сельского ландшафта.

Предпочтительным видом  землепользования в Заповедной сельской зоне является земледелие. Зона формируется  в целях создания условий для  ряда категорий землепользования, относящихся  к сельскому хозяйству, для сохранения крупных земельных участков под  сельскохозяйственную деятельность и для постоянного соблюдения запрета на застройку земельных участков, остающихся после завершения разрешенного жилищного строительства.

Б. Разрешаемые по праву  виды землепользования

В Заповедной сельской зоне по праву разрешаются перечисленные ниже виды землепользования, но при том исключении, что в охранных зонах кустового разбиения разрешенными являются только те виды, которые указываются в подразделе 104.Е.7.б:

1. Ведение фермерского  хозяйства при условии, что  на участке площадью менее 40000 фут² (3720 м²) не допускается содержание домашней птицы в количестве, превышающем нормальные потребности проживающей на данном участке семьи, и содержание скота.

2. Выделение природоохранных  территорий, включая заказники и  лесные заповедники, зоны рационального использования и охраны окружающей среды, зоны лесовосстановления и аналогичного назначения.

3. Сооружение на каждом  участке одного обособленного  односемейного жилого дома.

4. Размещение кормодробилок  и оборудования для обработки  или хранения зерна на коммерческой основе при условии, что вся деятельность, связанная с названными средствами производства, ведется не ближе 200 футов (61 м) от границ земельной собственности.

5. Размещение монастырей, используемых в качестве жилья.

6. Размещение государственных сооружений, предприятий и объектов, включая бесплатные средние школы и колледжи.

7. Размещение частных  объектов культурно-развлекательного  назначения, например парков, стадионов,  плавательных бассейнов, баскетбольных  площадок и теннисных кортов, предназначенных для использования жителями населенного пункта и их гостями. Эти объекты должны располагаться на территории районов и населенных пунктов, земельная собственность которых охвачена зарегистрированными обязательствами и служит залогом исполнения обязательств, регулирующих эксплуатацию этих объектов и обеспечивающих получение финансовых средств, необходимых для их эксплуатации.

8. Проведение карнавалов  и ярмарок, финансируемых и  действующих на бесприбыльной  основе в интересах благотворительных, общественных, гражданских или образовательных организаций, в соответствии с подразделом 128.Г.З.

9. Продажа новогодних  елок или других сезонных декоративных  растительных материалов в период  с 1 декабря по 1 января, в соответствии  с требованиями подраздела 128.Г.4.

10. Прокладка  подземных трубопроводов, линий  электропередачи и распределения  энергии, телефонных и телеграфных  линий и линий кабельного телевидения;  установка передвижных трансформаторных подстанций, шкафов оборудования телефонной связи и прочих аналогичных объектов коммунального пользования, не требующих специального разрешения в качестве исключения.

В. Неосновные виды землепользования

В Заповедной сельской зоне разрешаются перечисляемые далее неосновные виды землепользования. На участке разрешается заниматься более чем одним неосновным видом землепользования при том условии, что сочетание неосновных видов землепользования сохраняет свое вторичное, побочное и второстепенное значение по отношению к основному виду.

1. Любой вид  деятельности, обычно и традиционно  являющийся неосновным по отношению  к любому виду землепользования, по праву разрешенному в данной  зоне.

2. Сооружение  дополнительных построек, возможное  назначение которых ограничивается следующим образом:

а) фермерские жилые  дома для арендаторов или передвижные  жилые дома и аналогичные объекты, традиционно занимающие неосновное положение по отношению к объектам сельскохозяйственного назначения, при том условии, что такие объекты не сооружаются на участках площадью менее 50 акров (20 га), причем на каждых 25 акрах (10 га) допускается размещение одной единицы неосновного назначения;

б) жилые помещения  для обслуживающего персонала и  аналогичные объекты, традиционно занимающие неосновное положение по отношению к жилым домам, при том условии, что эти объекты не сооружаются на участках менее 50 акров (20 га), причем на каждых 50 акрах (20 га) допускается размещение одной единицы неосновного назначения.

3. Сооружение дополнительных жилых помещений.

4. Предоставление  постоянно проживающей семьей  жилья:

а) не более чем 4 невременным постояльцам или  пансионерам;

б) не более чем 8 физически и/или психически недееспособным лицам или лицам не моложе 62 лет  при том условии, что такой вид пользования зарегистрирован, лицензирован или сертифицирован администрацией шт. Мэриленд;

в) комбинации из лиц, указанных в п.п. а) и б), при  условии, что общее число лиц, проживающих в дополнение к постоянно  живущей семье, не превышает 8.

5. Надомные виды деятельности, если они отвечают требованиям подраздела 128.B.I.

6. Домашний уход  за больными при том условии,  что, если домашний уход сочетается  с предоставлением жилья физически  или психически недееспособным  лицам или лицам не моложе 62 лет, что разрешается согласно приведенному выше подразделу 4.б), то суммарная численность лиц, пользующихся домашним уходом в любое время, и лиц, которым предоставлено жилье, не превышает 8.

7. Организация  частной внеуличной стоянки коммерческих  или незарегистрированных автомобилей с тем ограничением, что общее число машин на участке в 3 (1,2 га) или более акров не должно превышать 2, а на участке менее 3 акров (1,2 га) - 1. На частной внеуличной стоянке допускается паркование только машин, используемых в связи с основным видом землепользования, по праву разрешенным в данной зоне.

8. Хранение транспортных  средств или судов для отдыха  и развлечений при следующих  ограничивающих хранение условиях  на участках площадью не более  20 000 фут² (1860 м²):

а) одно транспортное средство для отдыха и развлечений, имеющее длину не более 30 футов (10 м);

б) одно судно  длиной не более 20 футов (6 м).

9. Предоставление  на фермах нижеследующих услуг  в качестве неосновных видов  деятельности, которые разрешаются  при том условии, что соответствующая деятельность ведется на участке площадью не менее 50 акров (20 га) лицами, проживающими или работающими на ферме, и их деятельность не может наблюдаться с общественных дорог или смежных участков:

а) кузнечные  работы;

б) ремонт сельскохозяйственных машин;

в) ремонт оборудования для ухода за газонами и садами;

г) сварочные  работы.

10. Размещение  прилавков с сельскохозяйственной  продукцией для розничной торговли  зерном, продуктами, цветами, домашним  скотом и птицей и аналогичными  товарами, большая часть которых выращена или произведена на данном участке или владельцем данного участка, на котором осуществляется этот вид землепользования, при том условии, что:

а) несмотря на требования из подраздела 104.Д.4 в отношении  величины отступа, минимальный отступ для прилавков с сельскохозяйственной продукцией составляет 25 футов (7,5 м);

б) товарный прилавок, занимающий площадь до 300 фут² (27 м²), разрешается на участке любой величины при том условии, что предусмотрена внеуличная стоянка достаточного размера;

в) товарный прилавок, занимающий площадь более 300 фут² (27 м²), разрешается на участке при том условии, что:

(1) размер участка  составляет не менее 50 акров  (20 га);

(2) площадь, занимаемая  товарным прилавком, не превышает  более 500 фут² (45 м²) и может быть дополнительно увеличена на 500 фут² из расчета на каждые дополнительные 25 акров (10 га) площади участка сверх 50 акров (20 га), но не может быть больше 3000 фут² (270 м²);

(3) предусмотрена  внеуличная стоянка достаточного  размера;

(4) дальность видимости и конструкция подъездных путей приспособлены к ожидаемому транспортному потоку;

(5) разрешение  утверждено Отделом планирования  и зонирования, исходящим из  факта соблюдения перечисленных  выше требований. К заявлению  на выдачу разрешения должен  быть приложен план участка, на котором показаны зоны размещения и размеры сооружений, стояночных площадок и проездов.