Субъекты жилищных правоотношений

4.2. Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические  лица, Россия, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса  Российской Федерации применяются  к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без  гражданства, иностранных юридических  лиц, если иное не установлено Кодексом или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и  разнообразен:

- во-первых, это стороны  жилищного обязательства; 

- во-вторых, это пользователи  жилых помещений, не совпадающие  со сторонами обязательства; 

- в-третьих, это лица, имеющие  самостоятельное право пользования  жилыми помещениями; 

- в-четвертых, лица, права  которых носят зависимый, производный  характер и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение  зависят от нескольких факторов:

- их вида;

- от того, в силу каких  оснований данные правоотношения  возникают; 

- от вида жилищного  фонда, в котором предоставлено  жилое помещение.

Субъекты жилищных отношений  указаны в п. 2 ст. 4 ЖК РФ. Ими являются: 1) граждане; 2) юридические лица; 3) Российская Федерация; 4) субъекты Российской Федерации; 5) муниципальные образования. 
Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан и иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом. 
Граждане (физические лица) выступают субъектами самых разнообразных жилищных правоотношений, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК). В целях удовлетворения постоянной потребности в жилье граждане вступают в жилищное правоотношение с юридическими лицами, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Вместе с тем, являясь нанимателями жилых помещений в указанных домах, граждане могут являться субъектами правоотношений поднайма и временного проживания, выступая в качестве наймодателей занимаемых ими жилых помещений. 
В домах жилищных кооперативов правоотношения по пользованию жилыми помещениями складываются между гражданами — членами кооператива и кооперативом. 
В частном жилищном фонде граждане вступают в правоотношения пользования жилыми помещениями между собой. Гражданин — собственник жилья использует, как правило, жилье для личного проживания и проживания членов его семьи, но может также сдавать жилье для проживания другим гражданам по договору коммерческого найма. 
Юридические лица участвуют в жилищных правоотношениях, как правило, в виде наймодателей, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые дома (жилые помещения). В договоре социального найма жилого помещения в качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭУ, РЭУ) и др., а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения, организации или создаваемые ими жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся юридическими лицами. 
Российская Федерация как субъект жилищных отношений обладает следующей компетенцией (ст. 12 ЖК РФ): 
1) определяет порядок государственного учета жилищных фондов; 
2) устанавливает требования к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах; 
3) определяет основания признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; 
4) определяет порядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; 
5) определяет иные категории граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; 
6) определяет порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом; 
7) определяет основания предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 
8) определяет порядок организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, правовое положение членов таких кооперативов, в том числе порядок предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов; 
9) определяет порядок организации и деятельности товариществ собственников жилья; 
10) определяет условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений; 
11) определяет основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания; 
12) признает в установленном порядке жилое помещение жилищного фонда Российской Федерации непригодным для проживания; 
13) устанавливает правила пользования жилыми помещениями; 
14) определяет основания, порядок и условия выселения граждан из жилых помещений; 
15) осуществляет правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями; 
16) устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядок расчета и внесения такой платы; 
17) осуществляет контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства; 
18) решает иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом и другими федеральными законами. 
К компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений относятся (ст. 13 ЖК РФ): 
1) государственный учет жилищного фонда субъекта Российской Федерации; 
2) установление порядка определения жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации; 
3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам жилищного найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; 
4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации; 
5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта Российской Федерации категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации; 
6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации непригодными для проживания; 
7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; 
8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства; 
9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, компетенции органов местного самоуправления. 
К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся (ст. 14 ЖК РФ): 
1) учет муниципального жилищного фонда; 
2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; 
3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; 
4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда; 
5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; 
6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения; 
7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений; 
8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания; 
9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства; 
10) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений; 
11) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации. 

В жилищных имущественных  правоотношениях в качестве субъекта, пользующегося жилым помещением, могут выступать только граждане, например собственники, приобретающие  такое помещение по договору купли-продажи, или наниматели жилого помещения  по договору социального найма, арендаторы, осуществляющие коммерческий наем помещения, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право  пользования жилым помещением, а  также поднаниматели и временные  жильцы, носители так называемых производных  прав. Закон говорит только об одном случае, когда по поводу одного жилого помещения возникают права и обязанности у нескольких нанимателей одновременно из разных договоров. Если несколько человек на один и тот же период времени заключают договор коммерческого найма одного жилого помещения, у них возникает солидарная ответственность перед арендодателем. По договору социального найма проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от наличия заключенного между ними и нанимателем договора. Круг членов семьи нанимателя прямо предусмотрен жилищным законодательством. К числу субъектов жилищных отношений относят также иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц. На них в основном распространяется национальный правовой режим. Заключая какие-либо сделки в жилищной сфере в нашей стране, они руководствуются российским законодательством, а не законодательством государств, гражданами которых являются. Исключение возможно лишь в случаях, установленных ЖК РФ, другими федеральными законами или международным договором.

Участниками жилищных правоотношений выступают субъекты жилищного права, под которыми понимаются физические и юридические лица, а также публичные образования, являющиеся носителями предусмотренных жилищным законодательством прав и обязанностей.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть не всякие лица, а только те, которые наделены действующим законодательством  определенными правами и обязанностями. Так, не могут являться субъектами жилищных правоотношений представительства и филиалы юридических лиц. Круг субъектов жилищных правоотношений обусловлен основаниями возникновения указанных правоотношений. В правоотношениях по пользованию жилым помещением на первый план выходят фигуры наймодателя и нанимателя, а также собственника жилого помещения и членов его семьи. В свою очередь наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственниклии жилых помещений могут выступать граждане, юридические лица. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные физические и юридические лица.

Особо следует выделить субъектов  жилищных правоотношений, складывающихся по поводу пользования жилыми помещениями  в до-мах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов, домах, управляемых товариществами собственников жилья, и общежитиях.

В жилищных кооперативах такими субъектами выступают сами кооперативы, члены кооператива и члены  их семей, наниматели жилых помещений, занимаемых членами кооператива. При этом характер правоотношений по пользованию жилым помещением зависит от факта внесения за него полного паевого взноса. Очевидно, например, что член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру и приобретший вследствие этого право собственности на нее (п. 4. ст. 218 ГК), может сдать внаем часть своей квартиры, а при определенных условиях — и всю квартиру без согласия правления кооператива (ст. 121 ЖК).

В товариществах собственников  жилья субъектами правоотношений по пользованию жилыми помещениями являются сами товарищества, домовладельцы (собственники помещений в кондоминиуме) — члены товарищества. Членами товарищества могут быть юридические и физические лица, а также публичные образования, которые добровольно вступили в данную организацию. Субъекты так называемых ограниченных вещных прав (государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные учреждения и казенные предприятия), которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе обрести членство лишь по решению собственников государственного или муниципального имущества, входящего в имущественный комплекс кондоминиума (ст. 32 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).

В общежитиях субъектами правоотношений по пользованию жилыми помещениями выступают рабочие, служащие, студенты, учащиеся и иные категории граждан, которые именуются «проживающие в общежитии» (разд. III Примерного положения об общежитиях)', а также организации, в ведении которых находятся общежития. Данные организации, не являясь наймодателями, выполняют определенные функции последних.

К участникам жилищных правоотношений по пользованию жилыми помещениями могут быть отнесены и иные, помимо названных выше, субъекты. Это прежде всего арендаторы и арендодатели жилья, отношения между которыми складываются по аналогии с отношениями нанимателя и наймодателя, получатели ренты и плательщики ренты, между которыми складываются правоотношения по пожизненному пользованию жилым помещением.