Налоговое планирование сделок с недвижимостью

1. НАЛОГОВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специфика налогового планирования сделок с недвижимостью в отличие  от сделок с большинством других видов  имущества кроется в двух аспектах:

1. во-первых, «гениальная» идея по минимизации налоговых платежей может натолкнуться на технические сложности ее реализации;
2. во-вторых, не каждая схема минимизации налоговых платежей, которая будет безотказно действовать относительно другого вида товара, будет работать относительно недвижимости.

Корень проблемы кроется  в таком понятии Налогового кодекса  как «доход от источника в Российской Федерации». Согласно п. 1. ст. 246 НК РФ иностранные  организации являются плательщиками  налога на прибыль в России всего  в двух случаях:

1. если они осуществляют деятельность через постоянные представительства;
2. и (или) получают доходы от источников в Российской Федерации.

Таким образом, если у вашего иностранного контрагента нет постоянного  представительства в России, по общему правилу налог на прибыль он заплатит в нашей стране, только если получит  доход от источника в России. Но его каждый доход, который иностранный  партнер получает от российского  контрагента, будет квалифицирован как «доход от источника», к таким доходам относятся:

1. доходы от реализации акций (долей) российских организаций, более 50 % активов которых состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, а также финансовых инструментов, производных от таких акций (долей), за исключением акций, признаваемых обращающимися на организованном рынке ценных бумаг;
2. доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;
3. доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории Российской Федерации, в том числе доходы от лизинговых операций, доходы от предоставления в аренду или субаренду морских и воздушных судов и (или) транспортных средств, а также контейнеров, используемых в международных перевозках. При этом доход от лизинговых операций, связанных с приобретением и использованием предмета лизинга лизингополучателем, рассчитывается исходя из всей суммы лизингового платежа за минусом возмещения стоимости лизингового имущества (при лизинге) лизингодателю.

В этих случаях, по общему правилу, иностранный контрагент обязан заплатить  налог на прибыль в России, даже если в своей стране ему придется заплатить налог повторно.

Из этого общего правила  могут быть исключения, устанавливаемые  соглашениями об избежание двойного налогообложения. Однако стоит учитывать, что действие их норм направлено вовсе не на то, чтобы помочь сэкономить налоговые платежи, а на то, чтобы избавить налогоплательщика от обязанности платить налог на прибыль (доходы) дважды: в своей стране, и в стране, от источника которой он получил доход. Если говорить очень упрощенно, то суть соглашений об избежание двойного соглашения в отношении налога на прибыль (доходы, капитал) сводится к тому, что налог должен быть заплачен один раз. Но в одних ситуациях (касающихся одного вида имущества) налог будет платиться в той стране, компания которой получает прибыль. Если эта иностранная компания находится в низконалоговой юрисдикции, – то за счет этого достигается налоговая экономия. В других же ситуациях (касающихся другого имущества) иностранный налогоплательщик должен будет заплатить налог в России, за вычетом той суммы налога, которую он должен заплатить в своей стране. В таком случае он, в принципе, не заплатит лишних средств, но и никакой налоговой экономии не получит.

2 Сущность договора «Покупка недвижимости»

Договор покупка  недвижимости является сделкой, по которой  продавец обязуется продать покупателю недвижимость, а в свою очередь  покупатель — ее купить, уплатив  обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег. При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости. Стороны договора: продавец и покупатель недвижимости.

Чаще всего  продавец недвижимости это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного  лица на руках должна быть нотариально  заверенная доверенность (имеет срок действия и, обычно, она действительна  три года).

Покупателем недвижимости может являться как физическое, так и юридическое. Могут так же и несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

Договор покупки  недвижимости предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается  сторонами. Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора покупки  не действительна. Заверять нотариально  договор покупки недвижимости необходимо только при законодательном закреплении  этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально  удостоверить договор, предварительно внеся это условие в текст  договора.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. 

Содержание сделки должно включать ее существенные условия, а  также дату совершения и юридические  адреса ее участников.

Письменная форма сделки – договор – может быть совершена  путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также  путем обмена документами посредством  почтовой, телеграфной, телефонной, электронной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документы исходят  от сторон по договору.

Нотариальное удостоверение  сделки осуществляется путем совершения на документе, который соответствует  требованиям к простой письменной сделке, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такие нотариальные действия. 

В соответствии с законом  определенные сделки подлежат государственной  регистрации. Такими являются сделки, связанные с возникновением, переходом  и прекращением права собственности  и других вещных прав на недвижимые вещи. Регистрация сделок с движимым имуществом предусматривается в  единичных случаях. В соответствии с законодательными и нормативными актами подлежат государственной регистрации  договор залога движимого имущества  в случаях, когда таким залогом  обеспечивается основное обязательство  по договору, требующему нотариального  удостоверения. Нормативными актами установлена  обязательная регистрация сделок при  приобретении (продаже) автотранспортных средств и прицепов к ним, залог  тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов. Подлежат регистрации договор о залоге ценных бумаг и договор о залоге золотых сертификатов Минфина РФ.

При совершении сделки, заключенной  по договору сложной вещи, должны быть переданы другой стороне все вещи, входящие в состав сложной вещи, если договором не предусмотрено  иное.

Порядок совершения сделок с видами имущества, признаваемого  валютными ценностями, определяется законом о валютном регулировании  и валютном контроле.

В соответствии с законодательством  отдельные виды сделок должны быть нотариально удостоверены. Несоблюдение нотариальной формы сделки, а также  установленного законом требования о государственной регистрации  сделка влечет ее недействительность. Такая сделка является ничтожной. Если сделка, требующая государственной  регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В данном случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Сделка – это коммерческий обмен товарами между двумя сторонами, действие устанавливающее, изменяющее  и прекращающее правоотношения юридических и физических лиц. В зависимости от специфики направлений коммерческо-предпринимательской деятельности различают: сделки купли-продажи, лизинговые сделки, бартерные сделки, сделки аренды и т.д. 

3 Налоговые последствия сделки «Покупка недвижимости»

На этапе согласования сделки важно  грамотно оценить налоговые последствия, возникающие после ее проведения. Это является налоговым планированием  и для продавца, и для покупателя, поскольку при проведении сделки с недвижимостью у сторон возникает  не только ряд обязательств перед  государством, но и ряд привилегий, которыми надо воспользоваться грамотно. 
Налоговые имущественные вычеты – система привилегий, которая позволяет налогоплательщику уменьшить налоговую базу, то есть ту сумму, на которую налог начислен по ставке 13 процентов.

По существу, это возвращенный налог на доходы.

Налоговый кодекс РФ устанавливает, что  покупатель или продавец недвижимости может возвратить налог либо уменьшить  налогооблагаемую базу.

Налоговые вычеты активно начали применяться с 2001года, после вступления в силу Налогового кодекса. 
НК РФ предусматривает два вида налогового имущественного вычета:

1. Вычет, который предоставляется  в связи с приобретением жилой недвижимости.

2. Вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.

И тот и другой позволяют уменьшить  налоговую базу по налогу на доходы физического лица. Тем самым покупатель и продавец недвижимости могут вернуть ранее уплаченный налог полностью или уменьшить его на сумму вычета.

Сейчас государство стало гораздо  более пристально и строго следить  за тем, чтобы граждане выполняли  свои налоговые обязанности. Кроме  того, если покупатель, являющийся участником альтернативной сделки, не подаст декларацию, легализуя полностью доход от продажи имущества, он лишится возможности получить вычет на покупку. Чтобы получить вычет, необходимо быть налоговым резидентом Российской Федерации и иметь официальный источник дохода.

Резидент – это физическое лицо, которое находится на территории РФ более 183 дней в году и является налоговым агентом на этой территории.

4 Риски и ограничения сделки «Покупка недвижимости»

Любая коммерческая деятельность сопровождается определенным риском, и покупка недвижимости – не исключение. Сделкам, реализуемым в современных условиях, свойственны неопределенность и информационные ограничения на всех этапах процесса покупки недвижимости. Покупатель всегда рискует больше продавца, независимо от гарантий и уверений второй стороны. Недвижимость может быть продана по подложным документам, под принуждением или воздействием угроз, а также одновременно нескольким покупателям.

Оценить вероятность неблагоприятного стечения обстоятельств и все  возможные риски при покупке  недвижимости следует заранее. Помимо утраты денег и приобретенной собственности, покупателям недвижимости могут грозить неожиданные финансовые затраты, признание сделки недействительной, возникновение непредвиденных правовых ограничений.

Потенциальным источником риска  для покупателя недвижимости являются следующие ситуации:

- несоответствие фактической  и заявленной информации о  правах на недвижимость;

- не соответствующие действительности (завышенные или заниженные) параметры,  характеризующие недвижимость, наличие скрытых дефектов;

- несоблюдение законодательных  норм, регулирующих ход совершения сделки покупки-продажи недвижимости;

- несоответствие законодательным  требованиям порядка заключения  сделки, правоспособности всех участников  процесса, оформления пакета документов (акта приема-передачи жилья, договоров  покупки-продажи и оказания услуг  риэлторов);

- отсутствие на страницах  документов юридических обоснований,  обеспечивающих эффективную защиту  интересов покупателя недвижимости.

Кроме того, к факторам риска  относится недостаточная компетентность продавца или посредника, неадекватная оценка рыночной стоимости недвижимости, неполное изучение истории приобретаемой недвижимости. Степень риска покупателя, недооценивающего все возможные потери и отказывающегося нести дополнительные затраты на устранение рисков, возрастает многократно.

Обычному человеку, не осведомленному во всех нюансах, связанных с рынком недвижимости, непросто сориентироваться в обстановке, он не имеет представления  о том, с какими трудностями ему  предстоит столкнуться при приобретении недвижимости и как избежать возможных неприятностей с наименьшими для себя затратами. Поэтому на каждом этапе заключения сделки покупателю важно помнить о том, что все гарантии и заверения о надежности и отсутствии каких-либо рисков, оговоренные в устной форме, не защищают от нежелательных последствий.