Этапы регистрации объекта недвижимости

Федеральное агентство  по образованию

Московский государственный  университет

Экономики статистики и информатики (МЭСИ)

 

 

 

 

 

Контрольная работа

По дисциплине: Рынок недвижимости и ипотека

На тему: Этапы регистрации объекта недвижимости

 

 

                                                                                 

 

 

 

  Выполнила:

                                                                   Студентка 4 курса заочной формы обучения

                                                                             Специальность: Финансы и кредит

                                                                              Анурина Татьяна Сергеевна

                                                                                           Проверил:

Ишимбаев Е.Р

 

 

Рязань 2012

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………3

Глава 1.Из каких этапов состоит регистрации объектов недвижимости?.........5

1.1Понятие: «Кадастровое дело», «Кадастровый номер» , «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество»

Глава 2.Этапы регистрации  объекта недвижимости…………………………….

2.1Этапы регистрации прав  на недвижимое имущество………………………...

2.2 Составление плана и  договора на проведение оценки  недвижимости……..

2.3Сбор и анализ информации  об объекте недвижимости………………………

2.4 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости..

Заключение…………………………………………………………………………

Список литературы…………………………………………………………………

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Недвижимое имущество  представляет собой одну из основ  функционирования любой экономической  системы. Поэтому оптимальная организация  оборота недвижимости является одной  из главных задач в области  экономической политики. Ведущую  роль в организации такого оборота  играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что  от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.  
Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс Российской Федерации[1] (далее ГК РФ), и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[2]  
Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым вопросам недвижимости, нужно, тем не менее, констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. По многим вопросам исследователи занимают противоположные позиции.  
Необходимость регистрации прав - это главное, что отличает правовой режим недвижимого имущества от правового режима имущества движимого. Из такого положения вытекает особая значимость правовой модели регистрации для правового режима недвижимости. С одной стороны, эта модель должна вписываться в общую концепцию правового регулирования недвижимости, а с другой стороны, все законодательные решения в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей системы регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут быть реализованы.  
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.  
21 июля 1997 года был принят Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1.Из каких этапов состоит регистрации объектов недвижимости?

Одним из важнейших условий  эффективного управления недвижимостью, не только как физическим объектом владения и использования, но и как  правом на него, является принятая в страхи система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и качество ее постановки в значительной мере определяет степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение бюджета государства и его субъектов засчет налогообложения. Именно регистрация дает людям титул собственности — законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов, платить за него налоги и поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным в стране способом [8]. 
В мире существует две системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская. 
Либеральные англо-американские правила предусматривают регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец вынужден пользовать дорогостоящими услугами страховых и юридических компаниях, которые анализируют всю историю объекта недвижимость-глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет выявить возможные непогашенные обязательства или права каких лиц на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода посягательств на объект или требований ответственность несет уже страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос. 
Наиболее распространенная европейская система регистрации основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в Едином государственном реестре, и вся совокупность прав на имущество, включая сервитуты, также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например, недееспособность физических лиц или другие упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав [1].

В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривает существенные изменения сложившейся практики учета недвижимости, в основном, как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, БТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирующих учреждений Министерства юстиции РФ, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью полностью завершен к 2001 г. 
В Москве и Петербурге новая система регистрации недвижимости уже создана и сбалансирована, а в регионах она все еще слабо развита. Недостаточно информированы в доступной форме о новых правилах регистрации предприниматели, руководители и специалисты предприятий и организаций, а также простые граждане. В связи с этим большой интерес представляет подробное рассмотрение организационных и правовых процедур регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все содержание которых изложено в авторизованных схемах в предельно сжатой, стройной и понятной форме. 
Для регулирования отношений по государственной регистрации прав на недвижимость в России применяются следующие нормативные акты: 
- Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее именуется – Закон); 
- постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 
- Гражданский кодекс РФ, ч. I, II. М, 1997 г.; 
- Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»; 
- Указ Президента РФ от 27 августа 1996 г. № 1270 «Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 
- Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2140 «О Государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»; 
- постановление Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. № 475 «Об утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 
- Закон Московской области от 12 июля 1995 г. № 7160 «О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области» (с изменениями и дополнениями от 17 января 1996 г.); 
- «Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Утверждены постановлением Правительства РФ от 28 февраля 1998 г. № 219; 
- распоряжение мэра Москвы от 14 марта 1996 г. № 238 «С регистрации прав собственности на жилые помещения»; 
- распоряжение мэра Москвы от 16 июня 1994 г. № 288-РМ, утвердившее «Положение о реестре частной собственности на недвижимое имущество дипломатических представительств иностранных государств, в том числе консульских учреждений; международных организаций, на территории г. Москвы»; 
- «Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимо -имущество и использования полученных средств». Утвержден Минфином РФ от 21 октября 1996 г. №90, Роскомземом 21 октября 1996 г. № 2, Госкомимуществом РФ от 28 октября 1996 г. № АР-18/7572; 
- распоряжение мэра Москвы от 14 апреля 1995 г. «О концепции городской политики в области недвижимости»; 
- Закон г. Москвы от 2 апреля 1997 г. № 7 «О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г.Москве» [1; 6].

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки, а также давность приобретения. Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, не добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Лицо, ссылающееся на давность приобретения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока давности приобретения в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям [2]. 
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом (ст. 13), включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др. [3]. 
В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению — в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается. 
Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в Законе (ст. 20), и может быть обжалован в суде [3]. 
Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре. 
Государственная регистрация отдельных видов прав (ст. 22-30 Закона) на недвижимое имущество имеет некоторые особенности. Так, в кондоминиумах права общей долевой собственности на общее имущество,

 

 

 

 

1.1 Понятие: «Кадастровое дело», «Кадастровый номер» , «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество»

При принятии заявки от заказчика  и ее проверки на каждый земельный  участок (объект) открывается кадастровое  дело. Основное его назначение заключается  в том, чтобы сосредотачивать  все документы, предоставляемые  заказчиком и получаемые в процессе работы по формированию прав на объекты.

По определению кадастровое  дело состоит из трех основных разделов:

• технические, экономические и юридические характеристики земельного участка;
• основные сведения о землепользователе;
• обременения, предупреждения, претензии.

Разработку системы регистрации  прав на земельные участки необходимо начинать с изучения технических, экономических  и юридических характеристик  земельного участка и технических  требований, предъявляемых к этим характеристикам. В настоящее время  пока не установлен перечень документально  подтвержденных технических, экономических  и юридических характеристик  земельного участка, которые должны быть в Кадастровом деле. Не определены также технические требования к  этим характеристикам.

Показатели, которые указаны  в законодательных актах, следует  рассматривать как обязательные. Однако в кадастровом деле может  быть значительно больше показателей. Поэтому необходимо рассмотреть  возможные направления расширения характеристик объекта недвижимости, отображаемых в нем.

Техническими характеристиками земельно-кадастрового дела являются:

• Местоположение земельного участка, задаваемое эскизом для договоров краткосрочной аренды и при подготовке распорядительного документа. Эскиз составляется 1:2000 на основе планшетов масштаба 1:2 000 или перечня координат углов поворота земельного участка в городской системе координат с погрешностью не более 2 см относительно ближайшего пункта городской геодезической сети.
• Площадь земельного участка, представляемая геодезической площадью, вычисляется по координатам углов поворота границы земельного участка в городской системе координат. Площадь может отличаться от измеряемой на местности с помощью рулетки до 2-3% в зависимости от уклона участка и искажений длин линий при переходе на плоскость. Адресные ориентиры задаются почтовым адресом, номером микрорайона, номером и наз-ванием промышленной зоны, кадастровым номером участка.
• Если нормативные документы предусматривают дифференциацию оплаты аренды земельного участка в зависимости от целей использования (земельный участок имеет многоцелевое назначение), необходимо выделять участки с ука-занием конкретных целей их предоставления. При этом требуется класси-фикатор целей использования земельного участка.
• Экономические характеристики содержат градостроительную и экономическую оценку земельного участка, а также номер экономической или оценочной зоны. Экономические характеристики даются по утвержденной администрацией города методике. Сами градостроительные и экономические оценки земельного участка должны быть утверждены городской комиссией по земельным отношениям города.

Юридические характеристики включают следующие пункты:

• владелец земельного участка (федеральные земли, частные владения, совместная собственность и другие);
• основание права использования земельного участка (покупка участка, выкуп права аренды, получение участка в наследство, владение зданием или иной недвижимостью и другое);
• вид права (владение, аренда, бессрочное пользование и другое);
• распорядительный документ (решение местных органов власти о выделении участка).

В юридических характеристиках  кадастрового дела предусматриваются  заверенные копии (или ксерокопии) документов-оснований (наименование документа, кто выдал, когда, регистрационный номер и  так далее).

насосы

Раздел характеристик  земельного участка не должен существенно  меняться при смене землепользователя. Для юридических лиц сведения о землепользователе включают: наименование юридического лица, Устав или Положение, учредительные документы, копия регистрационного свидетельства, юридический адрес, телефон, факс, финансовые (банковские) реквизиты.

Для физического лица требуется  документ, удостоверяющий его (паспорт, военный билет или другие). При  этом фиксируется почтовый адрес  физического лица, телефон, факс.

Раздел сведений о землепользователе  полностью меняется при смене  землепользователя. Необходимо предусмотреть  в нормативных документах возможность  внесения исправлений в раздел "Сведения о землепользователе" в том  случае, когда эти сведения меняются без изменения права на земельный  участок (изменение адреса, финансовых реквизитов, телефона, факса, изменение  формы организации юридического лица).

Для городских земельных  участков существенные проблемы представляют выявление всех обременений, обусловленных  подземными сооружениями.

В разделе необходимо указать  все технические сооружения, для  обслуживания которых требуется  проход и проезд. Кроме этого следует  указать все сервитуты земельного участка. Раздел содержит информацию обо  всех правах третьих сторон на недвижимость (информация о залогах, обременениях, аренде, сервитутах, предупреждения, поручительства или ограничения, влияющие на право  распоряжения недвижимостью). Раздел не изменяется при смене землепользователя. Обязательным составным элементом  кадастрового дела являются историческая справка и пояснительная записка. Историческую справку готовит землепользователь. В ней дается информация об истории  перехода прав на данный земельный  участок. Пояснительную записку  готовит земельный комитет, в  которой отражаются: