Недвижимость зарубежных стран

Для правовых систем большинства европейских государств понятие "недвижимое имущество" тождественно понятию "земельный участок". Все остальные вещи считаются движимыми.

Следует отметить, что, законодательство некоторых стран имеет определенные особенности в правовом регулировании  режима недвижимого имущества. Так, по законодательству Франции, к недвижимым вещам отнесены земля и связанные  с ней строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам  отнесены также машины, инструменты  и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для  эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле. При этом важно  подчеркнуть, что речь идет только о  вещах, которые собственник поместил на своем участке навсегда и соответственно вещи, помещенные или привезенные нанимателем или арендатором, остаются движимым имуществом. Кроме того, согласно ст. 520 Гражданского кодекса Франции недвижимостью является урожай на корню и плоды, еще не снятые с деревьев (после отделения колосьев и плодов они переходят в разряд движимых вещей). Все остальные вещи относят к движимым. Такая недвижимость получила название "недвижимость в силу назначения». Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход всех обременений (аренды, ипотеки и др.)

Законодательство некоторых  стран включает в понятие недвижимости также вещные права на нее. По ст. 655 Гражданского кодекса Швейцарии  недвижимость включает землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также четко  выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости. При этом выделяются следующие виды земельных  участков: территории, не подлежащие продуктивному  использованию (скалы, ледники и  т.д.), лесные и водные массивы, территории, предназначенные для строительства  и земли сельхозначения. Аналогичные нормы есть в законодательстве Германии (ст. 96 Германского гражданского уложения (ГГУ), Италии (ст. 813 ГК) и некоторых других стран. Как было отмечено С.А. Бабкиным "принципиально все сводится к двум видам недвижимости, которые можно именовать юридическая или бестелесная (права) и фактическая или телесная (земельные участки).

Для недвижимости в жилищной сфере Германии (cт. 741 ГГУ) характерно наличие особого обязательственного отношения, именуемого общность или сообщество (Gemeindschaft). Эти отношения характеризуются тем, что у участников общей долевой собственности в жилом здании возникают обязательства в силу самого факта наличии в собственности доли в праве. В частности, решения в отношении управления общим имуществом принимаются большинством голосов, а не единогласно. При этом юридического лица для управления общим имуществом не образуется. Эта схема управления очень напоминает схему управления многоквартирным жилым домом, предусмотренную новым Жилищным кодексом РФ.

Определенные особенности  в делении вещей на движимые и  недвижимые имеются в общем праве  Англии и большинства штатов США. Сам термин "движимое" и "недвижимое имущество применяется судами в  тех случаях, когда речь идет об отношениях с "иностранным элементом", регулируемым международным частным правом, тогда  как во внутренних отношениях такое  деление значения не имеет.

В английском праве применительно  к отношениям на национальном рынке  действует исторически сложившаяся  в зависимости от различных форм исковой защиты классификация имущества  на реальное (real property) и личное (personal property): к реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск - иск о восстановлении владения, тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, который направлен на получение денежной компенсации.

Как было отмечено в научной  литературе, законодательство Англии, посвященное земельной недвижимости, архаично и не соответствует реалиям  сегодняшнего дня. Так, Закон о собственности 1925 г. определяет, что право собственности на земельный участок включает в себя право на все, что находится под почвенным слоем, воздушное пространство над ним, а также все принадлежности этого участка, однако на разработку полезных ископаемых, содержащихся в этом участке, необходимо получение дополнительной лицензии, а над воздушным пространством над участком существует право свободного пролета.

Правовой режим недвижимого  имущества в США регулируется как федеральным законодательством, так и законодательством штатов, причем последние могут иметь  существенные различия. Однако во всех штатах признается, что основу недвижимого  имущества составляет земля, которая  включает не только ее почвенный слой, но и все объекты, которые с  ней прочно связаны. При этом речь идет об объектах как созданных природой, так и руками человека и которые находятся как под землей, так и на поверхности. К недвижимости также относится растительность, которая не требует ежегодной сельскохозяйственной обработки, получившая название fructus naturals (деревья, кустарник, многолетние травы). Растения, которые выращиваются человеком и каждый год вынимаются им из земли, относятся к движимому имуществу. Таким образом, выделяют три компонента недвижимого имущества: собственно землю, растительность и принадлежности к земле (fixtures).

Одним из штатов, где понятие  недвижимости (совпадающего с понятием земли) разработано достаточно подробно является Калифорния. Согласно § 659 Гражданского кодекса Калифорнии "землей признается твердая часть суши независимо от того, состоит ли она из почвенного слоя, камня или иных веществ; понятие земли охватывает также все находящееся под ней пространство независимо от высоты или глубины с учетом ограничений, установленных законом в целях использования воздушного пространства.

Германское гражданское  уложение дает более узкое понятие  недвижимости, относя к нему земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой: строения, продукты земли, пока они не отделены от земли (растения на корню, высаженные в почву семена). Движимостью же является все то, что не является земельным участком или его составной частью. Таким образом, следует отметить, что Германское гражданское уложение не использует сам термин "недвижимые вещи", а использует такие понятия как "земельные участки" (§ 873, 925, 1113) и "движимые вещи" (§ 923). При этом в законодательстве не содержится само понятие земельного участка, а выводится оно судебной практикой. В частности под земельным участком как объектом права понимается часть земной поверхности, которая в соответствии с данными земельного кадастра обозначена как земельный участок на отдельном листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги или под особым номером на общем листе поземельной книги. Таким образом, правообразующим фактором для признания земельного участка объектом гражданского оборота является не его хозяйственное назначение и его границы, а его формальное описание, взятое из поземельной книги.

Можно прийти к выводу о том, что для большинства развитых стран характерно совпадение понятия "недвижимости" и понятия "земельного участка", однако есть и исключения. Так, в Японии здания являются самостоятельными объектами недвижимости, отдельными от земельных участков, на которых они расположены.

Законодательство некоторых  стран предусматривает, что если другой участок земельного собственника, который продает данный участок, находится по соседству, то продавец вправе определить в договоре ограничительные  обязательства. Суть их заключается  в том, что покупатель принимает  на себя обязательства не изменять внешний вид дома, находящегося на продаваемом земельном участке, не возводить на нем новых строений без письменного согласия продавца, не возводить сооружений за пределами  линии застройки и т.п.

Правовой режим недвижимых и движимых вещей в развитых странах  характеризуется тем, что установление вещных прав на недвижимость, также  как и перенесение права собственности  и иных прав на недвижимое имущество  подлежит обязательной регистрации  в специальном реестре (поземельной  книге) благодаря чему обеспечивается гласность вещных прав на недвижимость.

Говоря о правовом режиме недвижимости, нужно кратко остановиться на особенностях регистрации прав на недвижимость и сделок с ним в  зарубежных странах, где регулирование  рынка недвижимости имеет давние традиции. Различные формы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним присущи всем развитым странам.

Следует отметить, что в  настоящее время за рубежом существуют две основные системы государственной  регистрации: регистрации прав на недвижимость (титульная система регистрации) и регистрация сделок (актовая  система) Подавляющее большинство  стран придерживается титульной  системы регистрации, когда предметом  регистрации является само право, а  также ограничения (обременения) этих прав. Таким образом, действует принцип - без регистрации нет права.

Что касается регистрации  сделок, то она характерна для стран  с англо-саксонской системой права. Здесь действует принцип - без  регистрации нет сделки. Вместе с  тем у каждой из стран, выбравших  ту или иную систему регистрации, есть особенности, присущие только ей. Так, в отдельных странах (Франция, Италия) предметом регистрации являются не вещные права, а правоустанавливающие документы. При этом регистрация  документов не всегда является обязательной. Для перехода права собственности  достаточно заключения договора, в  котором будут оговорены предмет  сделки и его цена. При этом возникновение  права собственности не зависит  от внесения записи в реестр.

В случае принятия той или  иной страной системы регистрации  сделок, роль государства пассивна. Она ограничена тем, что исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров, но даже такая регистрация не является обязательной. Принимая документы, регистрирующий орган не рассматривает вопрос о законности и действительности сделки. Для того, чтобы получить гарантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки должны обращаться к услугам специальных компаний, которые занимаются страхованием титула. Эти компании, заключив договор с заинтересованным лицом, изучают все сделки в отношении данного объекта недвижимости за период от 30 до 70 лет, в зависимости от требований установленных законодательством того или иного штата, и дают соответствующую гарантию чистоты титула. В случае возникновения проблем, вызванных нарушением чистоты титула, они обязуются в определенных пределах возместить ущерб. Как отмечено в литературе, система регистрации сделок оказывается значительно более дорогой и неэффективной по сравнению с системой регистрации прав на недвижимость.

Характеризуя систему  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Франции можно выделить ее следующие особенности:

1. Предметом регистрации  являются не вещные права, а  правоустанавливающие документы;

2. Регистрация правоустанавливающих  документов не является обязательной  за исключением документов о  преимущественных правах и ипотеке,  с обязательным указанием суммы  и описанием объектов.

3. Обязательной регистрации  также подлежат следующие акты:

- акты и решения, утверждающие передачу или установление реальных прав на недвижимость в случае смерти;

- акты, определяющие соглашения о временном запрете на отчуждение объекта недвижимости или любые иные ограничения права распоряжения объектом

- договоры аренды на срок более 12 лет;

- заявления в суд о лишении прав на недвижимое имущество и акты (решения), констатирующие лишение прав;

- протоколы, составляемые в обязательном порядке кадастровыми службами (например, о строительстве или разрушении здания);

4. Законодательством предусмотрен  предельный срок для записей  о преимущественных правах. Если запись не возобновлена до истечения предельного срока, то она становится недействительный на следующий день по истечении предельного срока.

5. Могут быть зарегистрированы  только нотариально удостоверенные  документы, что вынуждает стороны  нести существенные расходы по  оплате услуг нотариуса.

По французскому законодательству все сделки об установлении или перенесении  вещных прав на недвижимое имущество  должны храниться в официальном  реестре у "хранителя ипотек". Но сама запись в поземельной книге  не является условием возникновения  права собственности. Сделки действительны  в отношениях между сторонами  с момента их совершения, но лица, не зарегистрировавшие свои права в  реестре, не могут ввиду отсутствия публичности сделки противопоставлять  их правам на это имущество третьих  лиц. Для Франции характерна персональная система регистрации прав на недвижимость, суть которой состоит в том, что  поземельная книга (реестр прав) ведется  по собственникам объектов недвижимости, а не по самим объектам.

По законодательству ФРГ  никакое вещное право на недвижимое имущество не может возникнуть или  прекратиться без занесения его  в поземельную книгу. Должностное  лицо в соответствующем суде проверяет  полномочия лиц, ходатайствующих о  записи в поземельной книге. Сделанная  запись считается истинной до момента  внесения в нее исправлений. В  случае коллизии прав преимущество признается за правом, ранее занесенным в поземельную  книгу.

Система регистрации прав на недвижимость в Англии и США  имеет сходные черты, поэтому можно использовать такой термин как англо-американская система регистрации прав на недвижимость. В отличие от ипотечной и системы Торренса титул собственника переходит к приобретателю не в момент государственной регистрации перехода титулов, а в момент передачи имуществ. Такая передача (conveyance) чаще всего осуществляется посредством вручения получателю письменного документа (deed), подписанного прежним собственником и заверенного его печатью. Характерной особенностью данной системы является то, что документ о передаче недвижимости (deed) подлежит обязательной регистрации в регистрационном учреждении графства, на территории которого находится недвижимость. Однако такая регистрация не является правообразующей, хотя и выступает в качестве дополнительной возможности для защиты права (незарегистрированный документ не снижает действительности сделки, однако данный документ является недействительным для последующего приобретателя). Таким образом, регистрация имеет скорее техническое, чем правоустанавливающее значение.