Применяемые нормативные правовые акты оценочной деятельности

                                                        ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1 Применяемые нормативные правовые  акты оценочной деятельности 

Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков – независимых экспертов по определению рыночной стоимости, с другой стороны – юридическим фактом 1 , устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценке (или иного основания проведения оценки) цели (целях). Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные правовые последствия. С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимости, в экономике, где основным фактором цены товара является соотношение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осуществление которого требует серьезного экспертного исследования. Экспертное установление стоимости имущества необходимо во многих ситуациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упорядочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также в целях установления их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность. Если широко определить понятие оценочной деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего специальными знаниями об объекте окружающей действительности 2 . Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной    деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная    на    установление    в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

http://www.market-pages.ru/pravoosnovi/1.html

 

1.2 Используемая  терминология .

Что касается общей терминологии реляционного подхода, то она является достаточно установившейся, и мы будем активно ей пользоваться. К таким терминам относятся названия реляционных операций - селекция, проекция, соединение; названия теоретико-множественных операций - объединение, пересечение, разность и т.д.

• Объект оценки - к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
• Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
• Стоимость объекта оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
• Итоговая стоимость объекта оценки - определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
• Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
• Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
• Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
• Срок экспозиции объекта оценки - срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
• Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
• Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
 

• Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
• Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.
• Корректировка - операция (часто - математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравнительным объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».
• Элементы сравнения - характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

 

 

http://www.citforum.mstu.edu.ru/database/articles/art_27_3.shtml

 

1.3 последовательность проведения  оценки и определения стоимости объекта оценки.

 

Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:

· заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

· установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

- правоустанавливающих  документов, сведений об обременении  Объекта правами иных лиц;

· информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;

· иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом;

· осмотр Объекта оценки, фотографирование (фотоматериалы по Объекту оценки представлены в соответствующем Приложении к Отчету);

· анализ рынка, к которому относится Объект;

· применение (либо обоснованный отказ от применения) подходов к оценке, выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

· согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;

· составление и передача Заказчику настоящего Отчета

1.4 Перечень использованных  при проведении оценки данных и источники информации

Данные	Источники
Применяемые нормативные правовые акты оценочной деятельности	http://www.market-pages.ru/pravoosnovi/1.html
Используемая терминология	http://www.citforum.mstu.edu.ru/database/articles/art_27_3.shtml http://www.regulareconomic.ru/regecs-516-1.html
последовательность проведения оценки и определения стоимости объекта оценки.	http://www.financemotion.ru/fmots-330-1.html
Перечень использованных при проведении оценки данных и источники информации
Допущения ограничительное условия , принятые при проведении оценки	http://www.financemotion.ru/fmots-330-1.html

 

1.5 Допущения и ограничительные условия , принятые проведении оценки

 При выполнении настоящей работы оценщики исходили из следующих предположений и ограничений:

· В ходе настоящей оценки оценщики не проводили проверки и, соответственно, не несут ответственности по юридическим аспектам оцениваемого имущества, включая титул и наличие закладных. Подразумевается, что оцениваемое имущество не находится под залогом, и в отношении оцениваемого имущества не существует никаких ограничений, сервитутов или каких-либо иных видов обременения.

· Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной.

· К отчету приложены копии предоставленных Заказчиком документов, подписанные и заверенные Заказчиком документы находятся в архиве Исполнителя.

· Оценщики не несут ответственности за неточности оценки, которые могли быть следствием скрытых (не обнаруженных при изучении технической и иной документации), и поэтому неучтенных факторов. Таким образом, предполагается, что отсутствуют какие-либо скрытые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

· Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить оценщиков от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц, вследствие легального использования настоящего отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие убытки, потери и задолженности явились следствием мошенничества, халатности или умышленно неправомочных действий со стороны оценщиков в процессе выполнения работ по проведению оценки и/или подготовке отчета.

· Заключение оценщиков действительно только на дату проведения оценки. В отдельных подходах данные относительно объекта оценки собирались в рублевом выражении или в другой валюте. При необходимости проводилась надлежащая конвертация по официальному обменному курсу валюты к рублю РФ на дату конвертации или другую уместную дату.

· Оценщики не принимают на себя ответственность за изменение социальных, экономических, физических факторов, изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после даты оценки, и, таким образом, повлиять на стоимость оцениваемого объекта.

· Настоящий отчет действителен только в полном объеме и только для вышеуказанной цели, любое использование отдельных частей отчета для иных целей не отражает точку зрения оценщиков.

· Заключение о величине рыночной стоимости действительно только для оцениваемого объекта. Все промежуточные расчетные данные, полученные в процессе оценки, не могут быть использованы вне рамок настоящего отчета.

· Результаты расчетов при проведении оценки каждым из применяемых подходов округлялись до тысяч рублей.

· Оценщик не может разглашать содержание настоящего отчета в целом или по частям без предварительного письменного согласования с Заказчиком. В настоящем отчете под объектом оценки понимаются права на данный объект оценки. При определении итоговой величины рыночной стоимости имущества оценщики исходят из следующего:

· документы, представленные Заказчиком, являются подлинными;

· право собственности на оцениваемый объект оформлены надлежащим образом и отражены в соответствующих документах;

· у сторон предшествующих сделок с оцениваемым объектом (участников цепочки по отчуждению объекта) нет оснований для признания сделок недействительности  
 
 
 
2.Описания  объекта оценки.

2.1 Сведения об имущественных правах и обременениях объекта оценки .

Вид права : Собственность

Обьект права :

 

2.2 Количественные и качественны характеристики объекта оценки

Год постройки
Первоначальная балансовая стоимость
Год последнего капитального ремонта
Число этажей
Общая площадь
Полезная площадь
Строительный оббьем
Площадь застройки
Техническое состояние
Группа капитальности
Фундаменты
Стены
Колонны и столбы

 

 

 
3.1 Характеристика Ленинградской  области .

Местоположение  
     Северо -Запад России. Государственная граница России - с Финляндией и Эстонией. Административная граница - с пятью субъектами Российской Федерации: Новгородской, Псковской, Вологодской областями, Республикой Карелией и городом Санкт -Петербургом.  
       
     Территория  
      83 908,8 кв. км. Значительную ее часть занимают низменности и низменные равнины. Вблизи истоков реки Ояти находится самая высокая точка над уровнем моря в Ленинградской области, Вепсовская возвышенность, - 291 метр. В Ленинградской области расположены 1800 озер. Крупнейшее из них Ладожское - первое по величине в Европе - 18,135 тысяч квадратных километров. Общая протяженность всех рек в Ленинградской области около 50 тысяч километров. Самые крупные из них - Нева, Свирь, Волхов и Вуокса. 55,5% территории области занимают леса.  
       
     Климат  
     Умеренно-континентальный, влажный.  
     Средние температуры:  
     январь(-9-11 to С)  
     июль (+16+17 to С)  
       
     Полезные ископаемые  
     Бокситы, глина, фосфориты, сланцы, гранит, известняк, песок.  
       
     Административно-территориальное деление  
     Являясь самостоятельным субъектом Российской Федерации, Ленинградская область включает в себя 29 муниципальных образований, подразделяющихся на волости, 17 районов, 9 городов, поселки городского типа.  
       
     Транспортная инфраструктура  
     ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ ТРАНСПОРТ:  
     Протяженность железных дорог более 3 тыс. км, из них 30% электрофицировано. Плотность ж/д сети - 32 км на 1000 кв. км. Грузооборот - более 100 млн. т./год. 
     АВТОМОБИЛЬНЫЙ ТРАНСПОРТ:  
     Протяженность автодорог - более 13 тыс. км. Плотность автодорожной сети - 108 км на 1000 кв. км.  
     Ведется строительство кольцевой автодороги вокруг Санкт-Петербурга.  
     РЕЧНОЙ ТРАНСПОРТ:  
     Протяженность судоходных путей - 1908 км.  
     Грузооборот - более 15 млн. т/год.  
     Речные порты: Ленинградский, Подпорожский и Свирицкий.  
       
     МОРСКИЕ ПОРТЫ:  
     В области имеются оснащенные современной техникой по переработке и перевозке грузов Подпорожский и Свирицкий речные порты, морские порты - Выборгский и Высоцкий.  
     27 декабря 2001 года Президент РФ В. В. Путин присутствовал на торжественном открытии морского порта в Приморске. По генеральной схеме мощность порта в Усть-Луге составит 35 миллионов тонн грузов в год. Здесь будут построены терминал минеральных удобрений, рудный, контейнерный и лесной терминалы.  
     По водным путям Ленинградской области судами Северо-Западного речного пароходства в навигационный период перевозится более 40 млн. тонн различных грузов.  
     АЭРОПОРТЫ:  
     Пулково 1 - для обслуживания местных авиалиний;  
     Пулково 2 - для обслуживания международных авиалиний.  
       
     Промышленный потенциал:  
     Удельный вес работающих в промышленности от общего числа занятых в экономике составляет около 29%.

3.2 Характеристика населенного  пункта . 
3.3 Характеристика локального местоположения объекта оценки .

Вокруг моего объекта находится : Пенсионный фонд , Алюминиевый колледж , есть  магазин Магнит , Военный  Комиссариат