Теоретические основы государственного регулирования рынка недвижимости

Конституция РФ 1993 года совершенно по-новому определила содержание института собственности. Было закреплено многообразие форм собственности: частная, государственная, муниципальная и иные. Причем значительный акцент делался именно на частную собственность, так как предполагалось, что, прежде всего частная собственность приведет к более быстрому экономическому развитию государства. Конкретно для развития частной собственности была проведена программа приватизации государственного и муниципального имущества.

Действующее законодательство рассматривает государственную и частную собственность не как противостоящие друг другу формы собственности, а как две составляющие экономических отношений собственности, не имеющие политической окраски. Развитие частной собственности в разумных пределах под государственным контролем, как и приумножение государственной собственности, может и должно быть выгодно всему обществу.

Итак, форма  собственности – это обобщенная категория для обозначения принадлежности имущества на праве собственности какому-либо субъекту гражданских правоотношений (гражданину, юридическому лицу, государственным и муниципальным (публичным) образованиям)².

В сложной системе  экономических отношений государственная  собственность представляет собой форму собственности, имеющую целью общенародное присвоение имущества, обособленного от имущества других организаций и граждан. Совпадение общенародных и государственных интересов в сфере присвоения материальных благ основывается на конституционном положении, согласно которому носителем и единственным источником власти в РФ является ее многонациональный народ³.

Государственная собственность как одна из форм собственности  призвана обеспечить жизнеспособность экономической системы государства и стабильное существование всего общества.

Итак, государственная  собственность – это форма собственности, при которой имущество, в том числе средства и продукты производства, принадлежит государству полностью либо на основе долевой или совместной собственности.

По содержанию право государственной собственности  не отличается от содержания права  собственности вообще. Вместе с тем  ему присущи особенности. Специфика этого права заключается и в том, что Российская Федерация и нередко субъект РФ в законодательном порядке сами устанавливают для себя правила поведения как собственника.

Право государственной  собственности в субъективном смысле включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения.

Право владения имуществом, принадлежащим РФ и субъектам РФ, означает, что в их охраняемом законом обладании находятся материальные ценности. Право владения связано с возможностью осуществлять учет имущества и его охрану. При передаче части имущества своим организациям (учреждениям и предприятиям) государство, субъект РФ сохраняют за собой право владения этим имуществом, поскольку правомочие владения государственной организации не исчерпывает право владения субъекта права государственной собственности, оно не совпадает с ним ни по объему, ни по назначению.

Правомочие  владения государственной организации (предприятия, учреждения) производно, вторично по отношению к праву  владения государства, субъекта РФ. В конечном итоге, само государственное предприятие, а также казенное унитарное предприятие, государственное учреждение, как определенный имущественный комплекс (ст. 132 ГК), являются объектом государственной собственности, а следовательно, находятся во владении государства, субъекта РФ.

Право пользования  означает закрепленную за государством, субъектом РФ возможность целенаправленно извлекать из имущественных ценностей выгоду в интересах всего народа Российской Федерации, субъекта РФ в целях удовлетворения его материальных потребностей и создания условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Право распоряжения субъектов права государственной  собственности должно состоять в  их возможности определять юридическую  судьбу имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения с учетом публичных интересов.

 

2.2 Управление государственным имуществом.

 

Управление  государственной собственностью представляет собой сознательное, целенаправленное воздействие со стороны государства  на все объекты принадлежащей  ему собственности. На практике это  означает, что государство как собственник устанавливает определенные правила и условия владения, пользования и распоряжения этими объектами.

Следует отметить, что понятие «система управления государственной собственностью»  является новым для теории и практики России, возникшим в ходе реформирования форм и отношений собственности в конце 90-х годов прошлого века. В этой связи необходимо попытаться ответить на вопрос: «Что же представляет собой понятие "Система управления государственной собственностью (СУГС) с точки зрения ее содержания и структуры".

Как управленческая система СУГС включает в себя основные элементы (подсистемы): 1) механизм управления (цели, принципы, методы); 2) управляющую  систему в статике (структуру  управления -функции и органы управления госсобственностью); 3) управляющую систему в динамике (процессы управления объектами госсобственности), а также 4) подсистемы обеспечения СУГС (учет, оценка, кадровое обеспечение, контроль общей эффективности и т.п.).

Укрупнённо  общая схема функционирования СУГС представлена на Рис.1.

Исходным моментом в построении любой системы управления является формулирование целей, на достижение которых будет направлено ее функционирование.

Основные подсистемы непосредственно реализуют цели СУГС. Подсистемы обеспечения призваны создать необходимые условия для функционирования основных подсистем в ходе реализации всех целевых установок.

 

Рис. 1 Система управления государственной собственностью.

 

Результативность  СУСГ определяется в решающей мере тем, насколько комплексно и синхронно взаимодействуют основные подсистемы и подсистемы обеспечения.

Рассмотрим  кратко состав элементов каждой из подсистем СУГС.

В подсистеме механизма  управления наряду с целевым блоком, аккумулирующим реализуемые цели и  задачи, решаемые системой, представлены такие «краеугольные камни» СУГС, как: а) блок способов управления преобразованием форм и отношений собственности; б) блок методов управления использованием госсобственности.

Первый содержит такие институциональные инструменты  перехода одной формы собственности в другую, как приватизация, национализация, банкротство.

Второй включает в себя такие способы управления госсобственностью, как аренда, залог, доверительное управление, оперативное  управление, хозяйственное ведение  и безвозмездное пользование.

Целевое управление должно содержать четыре обязательных этапа:

- выработка ясной и сжатой формулировки целей;

- разработка реалистических планов их достижения;

- систематический контроль и измерение качества работы и результатов;

- принятие корректирующих мер для достижения планируемых результатов.

Оптимальное управление означает выбор такой стратегии и тактики управления, которые обеспечивали бы наилучшее с точки зрения заданного критерия протекание процесса управления.

Управление по задачам подразумевает выделение наиболее важных в данный период задач (желательных результатов деятельности), на осуществление которых направляются основные усилия системы управления.

Управление по отклонениям используется в системах с существенно лимитированными ресурсами. Оно предусматривает выделение специальных областей особенно хорошего или особенно плохого выполнения намеченных планов и заданий, а также анализ отклонений от стандартных или плановых показателей. При разработке корректирующих мер анализируются только те отклонения, которые превышают заданный уровень.

Подсистемы  обеспечения представлены на Рис.3 Они  включают в себя такие элементы, как учет (информационное обеспечение) и оценка объектов госсобственности, законодательно-нормативную базу, кадровое обеспечение и контроль общей эффективности использования госимущества.

 

 

Рис. 2 Подсистемы обеспечения системы управления государственной собственностью.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

 

Собственность является одним из наиболее важных правовых институтов государства, и уровень развития данного института характеризует, в конечном счете, уровень развития всего общества. Право собственности занимает центральное место в гражданском праве и является основой устойчивого экономического развития страны.

Понятие собственности  полностью не раскрыто ни в экономической, ни в юридической литературе, что приводит к возникновению сложностей в выборе правовых средств и способов правового обеспечения ее содержания.

Государственная собственность - это одна из форм собственности, субъектами-распорядителями которой  являются органы государственной власти, а объектом собственности могут  быть земля, природные ресурсы, основные средства, здания, материальные ресурсы, финансы, драгоценности, информация, культурные и духовные ценности.

Особенностью  института государственной собственности является то, что как совокупность правовых норм, институт права государственной собственности охватывает нормы конституционного, гражданского права, и нормы других правовых отраслей, также регулирующих рассматриваемые отношения: государственного, административного, финансового, земельного и пр., т. е. представляет собой комплексный правовой институт. По содержанию в нем преобладают гражданско-правовые нормы, а определяющую роль играют конституционные (государственно-правовые) нормы.

Государственная собственность подразделяется на: федеральную собственность, т.е. собственность, принадлежащую Российской Федерации; и собственность, принадлежащую субъектам Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам. При этом законодательно закреплен перечень имущества, находящегося как в федеральной собственности, так и в собственности субъектов федерации.

Государственной собственности, как одой из форм собственности. присущи свои особенности. Это, например, осуществление полномочий собственника путем издания соответствующих нормативных актов; особые способы приобретения права собственности, характерные только для государства, особое основание прекращения права собственности – приватизация и ряд других.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы

 

1. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник / В. А. Горе-мыкин. -М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002. 804 с.
2. Государственное регулирование экономики. Курс лекций. Под ред. Н.Антоновой — Минск, 1996, гл. 1, 3, 4 и 6; Вопросы экономики, 1994, № 11; Экономист, 1995, № 2.
3. Кейнс Д. Общая теория занятости, процента и денег. — М., 1978.
4. Колтунов В. Основы рыночной экономики. — Н.Новгород, 1996, ч. II, гл.7.
5. Лившиц А. и Курочкина И. Введение в рыночную экономику. — М., 1994, гл. 4.
6. Макконнел К. и Брю С. Экономикс. — М., 1992, т. 1, гл. 6, 12 и 18.
7. Мировая финансовая система после кризиса. Оценки и прогнозы — М.: Маросейка, 2009. — 220 с.
8. Мировой финансовый кризис и экономическая безопасность России. Анализ, проблемы и перспективы — М.: Экономика, 2010. — 208 с.
9. Нижегородцев Р. М., Стрелецкий А. С. Мировой финансовый кризис. Причины, механизмы, последствия — М.: Либроком, 2008. — 64 с.
10. Печатникова С. М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка / С. М. Печатникова // Экономика строительства. 2003. -№4.-С. 2-12.
11. Рынок недвижимости во время кризиса/Илья Володько//Журнал «Генеральный директор», №5 за 2009 год
12. Сорос Д. Первая волна мирового финансового кризиса. Промежуточные итоги. Новая парадигма финансовых рынков — М.: Манн, Иванов и Фербер, 2010. — 272 с.
13. Тимошина Г. И. Проблемы формирования рынка жилья / Г. И. Тимошина, С. Ю. Лядкин. Воронеж: Центр.-Чернозем. Кн. изд-во, 1997. -114 с.
14. Учебник по основам экономической теории. Изд. МГУ. — М., 1994, гл. II.
15. Федеральный закон № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве 1. многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
16. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости : учеб. пособие / Н. А. Щербакова. Ростов на-Дону: Феникс, 2002. - 320 с
17. Экономика : учебник / Под ред. д-ра экон. наук проф. А. С. Булатова. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юристъ, 2002. - 896 с.
18. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.
19. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции : учеб. пособие / И. Р. Айтмухаметова, С. А. Гарина, Е. Б. Денисенко, Е. Н. Лебедева, О. В. Минина; Новосиб. гос. архитектур.-строит, ун-т. Новосибирск: НГАСУ, 2003.
20. Экономика. Учебник под ред. А. Булатова. — М., 1994, гл. 15.
21. Эльдаров Р. 3. Особенности формирования спроса и предложения на рынке жилья в переходной экономике : автореф. дис. . канд. экон. наук / Р. 3. Эльдаров. Москва, 1998.