Характеристика договора аренды. Аренда предприятий

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация. В ходе инвентаризации, во-первых, проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния; во-вторых, оценка состава предприятия. Инвентаризация должна проводиться в соответствии с установленными правилами. Инвентаризация является одним из оснований для определения размера арендной платы.

Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка: во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям, во-вторых, проверка законности совершенных хозяйственных операций. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. При заключении договора аренды предприятия необходимо руководствоваться бухгалтерским балансом, принятым налоговыми органами.

Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон.

Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст. 22 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 

 

4. Исполнение и прекращение  договора аренды предприятия

 

Передача арендованного  предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту. Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Передача предприятия  в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного  акта арендатором и арендодателем.

Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятия должна носить комплексный характер. Изложенное относительно комплексного отчуждения предприятия при характеристике договора его продажи справедливо и для договора его аренды. По точному смыслу действующего закона (п. 1 ст. 656 ГК) по правилам договора об аренде предприятия возможна передача в аренду только предприятия в целом.

Передача в составе  арендованного предприятия недвижимого  имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного  объекта недвижимости в аренду. В  соответствии с п. 2 ст. 22 Закона "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта.

После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица.

В соответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальных действий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами. До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта.

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

По договору аренды предприятий  в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести не него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Права арендодателя, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору аренды предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

 

 

Список литературы

 

Нормативные акты

Гражданский Кодекс Российской Федерации. Новосибирск, 2005.

Основы гражданского законодательства ред. От 26.01.1996.

Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ// Под ред. Брагинский М. И., Витрянский В. В. М., 1995.

1.Андреева Л. В. Форма договора и последствия ее несоблюдения, - М., 1999 №4.

2. Анисимов А. Л. Честь, достоинство, деловая репутация: Гражданско-правовая защита. М., 1994

3. Беленков Р. Гражданское право. Особенная часть. М., 2005.

4. Гражданское право. Часть первая. Учебник. М.: Юрист, 1997.

5. Гражданское право в 2-х томах. Учебник. М., БЕК, 1993.

6. Гражданское право. Часть первая. Учебник. М.: Юрист, 1997.

7. Гражданское право. В 2 т. Учебник / Под редакцией Е. А. Суханова, М.,1993.

8. Гражданское право. В 2 т. Учебник / Под редакцией Ю. К. Толстого, А. М. Сергеева, М., 1996.

9. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. М., Международные отношения, 1993.

10. Елизаров В. А. Гражданско-правовые сделки,  М., 1996 № 1.

11. Котин В. Н. Фиктивные сделки в предпринимательской деятельности, - М., 1996 № 10.

12. Кузнецов Н. В. Гражданское право. Учебное пособие. М., 2001.

13. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.

14. Право собственности// Под редакцией И. Бачило. М., 1998.

15. Сергеев А.П. Право собственности в Российской Федерации. М., 1996

16. Соловьева Л. А. Рассмотрение дел о защите деловой репутации юридических лиц // Юридический мир. 1997, № 2.