Наём жилого помещения

5) принято решение о  капитальном ремонте соответствующего  дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена  в коммунальную квартиру вселяется  гражданин, страдающий одной из  тяжелых форм хронических заболеваний,  указанных в утвержденном Правительством  РФ списке.⁴

Обмен жилыми помещениями  между нанимателями данных помещений  по договорам социального найма  осуществляется с согласия соответствующих  наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями согласно ст.74 Жилищного Кодекса РФ.

Договор об обмене жилыми помещениями  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Указанный договор об обмене (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.⁵

Договор об обмене жилыми помещениями  и соответствующее согласие каждого  наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения  ранее заключенных договоров  социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями  в соответствии с указанным договором  об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального  найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое  помещение в связи с обменом  в соответствии с указанным договором  об обмене жилыми помещениями. Расторжение  и заключение указанных договоров  социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через  десять рабочих дней со дня обращения  соответствующего гражданина и представления  им указанных в настоящей части  документов.⁶

Жилищный Кодекс РФ содержит основания для признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным (ст.75 Жилищного Кодекса РФ).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским  законодательством для признания  сделки недействительной, в том числе  если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ. Согласно ст.166 Гражданского Кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом  РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В случаи признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. То есть, в связи с тем, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, стороны договора обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, признанного судом недействительным, возвращаются в первоначальное положение.⁷

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального  найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Таким образом, общие положения  о недействительности сделки и последствиях предусмотрены гражданским законодательством, но последствия признания сделки обмена недействительной определяются именно Жилищным Кодексом РФ, кроме того, соответствуют указанным нормам ст.167 Гражданского Кодекса РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Обмен жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, не является сделкой с недвижимостью  по причине того, что наниматели (и члены их семей) передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров социального найма. Переход права собственности на жилые помещения при этом отсутствует. Соответственно, по причине того, что договоры жилищного найма не подлежат государственной регистрации в установленном порядке, такой обмен также не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, обмен жилыми помещениями в соответствии с  жилищным законодательством не соответствует понятию мены по гражданскому законодательству. Регулирование заключения гражданско-правового договора мены происходит в соответствии с гл.31 Гражданского Кодекса РФ. В соответствии с ней каждая из сторон указанной сделки должна являться собственником жилого помещения или действовать по уполномочию собственников. Она обязана передать в собственность другой стороне принадлежащее ей жилое помещение. Фактически происходит мена имуществом, находящимся в собственности обменивающихся сторон, а каждая из сторон одновременно является и продавцом жилого помещения, и покупателем.⁸

В инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов говорится о том, что договор мены подлежит государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 Гражданского Кодекса РФ. На основании п.2 ст.567 Гражданского Кодекса РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл.30 Гражданского Кодекса РФ), если это не противоречит правилам гл.31 Гражданского Кодекса РФ и существу мены. Таким образом, в связи с тем, что происходит мена недвижимого имущества, должны соблюдаться требования к форме сделки и правила о государственной регистрации недвижимости, установленные ст.131 Гражданского Кодекса РФ.⁹

Договор мены подлежит государственной  регистрации в случае, если хотя бы одним из обмениваемых объектов недвижимого имущества является объект, договор купли-продажи которого подлежит государственной регистрации  в соответствии с законодательством  РФ. Переход права собственности  к каждой из сторон договора мены подлежит государственной регистрации.

Договор мены относится к  числу возмездных договоров. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случаи той стороной, которая несёт соответствующие обязанности.¹⁰ В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

 Конечно же, раскрепощение гражданского оборота, в том числе и в жилищной сфере, подвинуло из первых рядов сделок с жильём обмен жилых помещений несколько в сторону: во второй половине 90-х гг. на первом месте была приватизация, в настоящее время - купля-продажа жилых помещений. Между тем, по нашему глубокому убеждению, обмен не стоит "сбрасывать со счетов". При таком договоре стороны не оперируют деньгами. Следовательно, нет соблазнов потратить их на другие цели, нет возможности их похитить и т.д. и т.п.

Кроме удовлетворения интересов  сторон договора обмены жилых помещений  имеют большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, спрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы:

Нормативно – правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: От 26.01.1996г. № 14-ФЗ.
2. Гражданский Процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г. № 138-ФЗ (ред. от 03.12.2011).
3. Федеральный закон от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ.»
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ.
5. Новое жилищное законодательство Российской Федерации. Сборник нормативных актов. Издательство: ТК Велби, Проспект, 2009. - 480с.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред.О.Н. Садиков. 2010. С.287.
7. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 2009. С.347.
8. Колпакова А.В. Формы собственности и их соотношения. Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2008. - 352с.
9. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2009.683с.
10. Седугин П.И. Жилищное право. М.: Норма, 2008. - 342с.

 

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: От 26.01.1996г.  № 14-ФЗ.

² Гражданский Процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002г.  № 138-ФЗ (ред. от 03.12.2011).

³ Федеральный закон от 29.12.2004г.  № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ».

⁴ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г.  № 188-ФЗ.

⁵ Новое жилищное законодательство Российской Федерации. Сборник нормативных актов. Издательство: ТК Велби, Проспект, 2009. - 480с.

⁶ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред.О.Н. Садиков. 2010. С.287.

⁷ Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. М.: Статут, 2009. С.347.

⁸ Колпакова А.В. Формы собственности и их соотношения. Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2008. - 352с.

⁹Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2009.683с.

 

¹⁰Седугин П.И. Жилищное право. М.: Норма, 2008. - 342с.