Оценка земельных ресурсов

 

 

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

1. ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром -- объектом хозяйственного оборота, т. е. практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость -- это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар -- это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю, выступает как капитализированная рента. Также как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цепы на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен -- снижается.

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом -- уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно и/или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов -- экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная не эластичность ее предложения на рынке, т. е. любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты). Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823) сделал весьма важные выводы.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, -- ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высокая цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.

Земля -- специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, -- разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. -- являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.  В соответствии с законом "О земле" состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов).

3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения

4. Земли природоохранительного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Структура земельных ресурсов на 1 января 1995 г. сложилась следующим образом¹:                                                                                                           

Таблица 1.

Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 1995 г. (млн. га)

	Категория земель
	с. -х., предприятий, орга низаций и граж дан	лесохозяй ственных предприятии	городских, поселковых, сельских органи- заций	промышленности, транспорта и иного не сельско-хоз. назначения	водного фонда	приро-доохра нного назна- чения	запаса	Итого
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Всего сельско-хозяйственных угодий	186, 6	3, 8	24. 4	1,2	0,0	0,4	5.4	221,8
Из них пашни	122, 9	0, 3	5. 9	0,2		-	1.5	130,7
Леса и кустарники	13, 4	620, 5	5, 0	3,8	0,1	13,0	7,9	784.7
Болота	15. 8	77, 1	1. 6	0.4	0,7	1.6	1.0	108,2
Под водой	19. 6	12, 9	0, 9	0,8	18,2	1,4	15,0	71,3
Оленьи и конские пастбища	253, 3	60, 1	-	0,1	-	1,7	12,8	326,0
Под дорогами, постройками, прогонами, улица ми и площадями	3. 6	1, 7	5, 0	3,0	-	0.1		13,4
Прочие земли, включая нарушенные	54, 4	62. 5	1, 7	8,3	0,4	9,1	45,5	181.9
Итого	667. 7	838, 6	38, 6	17,6	19,4	27,3	100,6	1709,8

 

После 1995 г. приведенная структура земельных ресурсов существенных изменений не претерпела.

В соответствии с указом президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. № 1767 земельные участки и все, что прочно с ними связано, относится к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и настоящего указа. В России разрабатываются основы земельного законодательства, условия ведения земельного кадастра и другие правовые акты, которые будут определять характер сделок, связанных с куплей-продажей, и использованием земельных ресурсов.

 

2. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РОССИИ

До 1917г. при наличии различных форм частной собственности на землю, а также государственной и общинной купля-продажа земли, ее ипотека и аренда были широко распространенным явлением и существовал рынок земельных ресурсов. Одним из декретов Октябрьской революции 1917 г. была проведена национализация земли, и земля стала объектом общественной собственности и была передана в бесплатное и вечное пользование крестьянам. Городские земли, а также природные и водные ресурсы стали объектом государственной собственности и также перестали быть объектом свободной купли-продажи. Ликвидация частной собственности на землю привела к тому, что из цены продукции и услуг, производимых с использованием земельных ресурсов, исчезла абсолютная рента, сократился размер и дифференциальной ренты и такие жизненно важные продукты для населения как продовольствие, строительство, оплата жилья, проезд на транспорте, оплата электроэнергии, воды и многие другие стали предлагаться по низким, общедоступным для населения ценам или бесплатно.

При пользовании земельными ресурсами создавались экономические отношения и в процессе их функционирования возникала необходимость осуществления оценки земельных и природных ресурсов и на этой основе применялись такие виды цен, как поденная плата, возмещение затрат: на геологоразведочные работы, проведение природоохранных мероприятий, восстановление и рекультивацию земель для сельскохозяйственного производства, строительство различных промышленных и жилищных объектов, создание садово-огородных участков и т. д. Хотя здесь еще не было прямых актов купли-продажи земельных участков, но элементы товарно-денежных отношений присутствовали, и они положили начало возникновению новых рыночных отношений. Рентные доходы и затраты на воспроизводство земельных ресурсов стали включаться в цены на продукцию, получаемую с их использованием.

Новый толчок к развитию рыночных отношений дала Конституция 1993 г., утвердившая право частной собственности на землю и ее куплю-продажу собственниками.

В Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной думой 22 декабря 1995 г., в статье 552 устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий, сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наряду с передачей прав собственности стали возникать и арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных участков, на которых они были расположены. Появилась и купля-продажа земельных участков, например, садово-огородных. Возникают такие отношения по поводу земельных паев членов колхозов или совхозов при их выходе из них. В частной собственности на землю находится более 16 млн. га земли. Поэтому необходимость осуществления широких товарно-денежных (рыночных) отношений по поводу земельных ресурсов становится насущной необходимостью. Для их нормального осуществления нужна прочная правовая база. Для этой цели в Государственной думе РФ рассматривается новый земельный кодекс РФ, а также ряд других законов, принятие которых положит начало развитию нового более совершенного рынка земельных ресурсов. Тогда оценка и формирование цен на землю будет происходить на основе рыночного механизма также как и в других странах. До принятия земельного кодекса используется "Положение о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей" № 1272 от 10. 12. 93.

В настоящее время рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии своего первоначального становления и развития, а поэтому процесс оценки и купли-продажи земельных участков будет отражать массу противоречий, имеющихся в реальной жизни, а форма цены может проявляться в различных видах.

Рынок земли как саморегулирующая система включает 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры. При этом рынок земли выполняет различные функции (схема 1).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других -- залоговые обязательства, а в третьих -- объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости.

Основные способы сделок с земельными участками представлены на схеме 2.

 

		Способы сделок
	На ограниченном рынке		Выделение земельных участков органами власти
	Аукцион		Аукцион на право аренды участка
	Коммерческий конкурс		Конкурс на право аренды участка
	Инвестиционный конкурс: открытые или закрытые торги		Выкуп арендованного муниципального участка
	Закрытый тендер		Продажа участка (части его) предприятий банкрота
	Ненадлежащее нотариальное оформление сделки		Некоммерческие способы
			На неорганизованном рынке

 

Схема .2. Основные способы сделок с земельными участками.

 

 

 

3. СТОИМОСТЬ, ЦЕНА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше.

 

3.1. Нормативная цена земли

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановлению нормативная цена земли применятся для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам; установлении коллективной собственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли -- это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории плательщиков.

Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25%.