Вещные права в хозяйственных правоотношениях. Право собственности

Øпринадлежащего учреждению права самостоятельного распоряжения имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ);

Øзалога недвижимости (ипотеки) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ);

Øправа члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа;

Øвещные права на жилые помещения.

Действующий Жилищный кодекс РФ (далее - ЖК РФ) внес определенные изменения в существовавшую ранее систему вещных прав на жилые помещения. Так, он законодательно закрепил в качестве вещных права, которые признавались в качестве таковых только в теории. Следует отметить, что в ЖК РФ (ст. 1) используется также более широкий термин «жилищные права», под которыми понимаются все права, вытекающие из отношений, регулируемых жилищным правом. Как правильно отмечено - это более широкое понятие, чем вещные права на жилые помещения, и сюда относится и право члена кооператива на участие в управлении этим юридическим лицом, и право собственника квартиры на непосредственное управление многоквартирным домом. Иными словами, жилищные права - это субъективные права, определяемые жилищным законодательством.

Одним из вещных прав является право завещательного отказа. Вопрос о том, можно ли рассматривать право завещательного отказа как вещное право в отсутствие прямого указания закона в течение длительного времени, был предметом дискуссии. По мнению И.А. Емелькиной, это право следует отнести к ограниченному праву пользования чужой вещью, то есть сервитуту, который также рассматривается как ограниченное вещное право. В качестве обоснования она приводит следующие доводы:

. Это право предполагает  пожизненное пользование жилым  помещением, которое находится в  собственности другого лица.

. Это право связано  с определенной личностью, указанной  в завещании.

Представляется, что относить это право к числу сервитутных не следует. Сервитутное право предполагает право ограниченного пользования чужой вещью, тогда как лицо, которому принадлежит право завещательного отказа, может пользоваться переданной ему вещью по своему усмотрению, без каких-либо ограничений.

Вместе с тем следует указать на то, что право завещательного отказа, несомненно, относится к ограниченным вещным правам. Это обусловлено тем, что оно производно от права собственности (наследодателя), а также тем, что для него характерно право следования (то есть перехода при смене собственника к новому собственнику в качестве обременения). Окончательно вопрос о том, что право завещательного отказа следует отнести к вещным правам, был решен в ЖК РФ. В частности, ст. 33 ЖК РФ, посвященная завещательному отказу, помещена в раздел II, который называется «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

Сам термин «завещательный отказ» происходит от слова «отказать» в его первоначальном значении, то есть в данном случае означающим предоставить что-либо кому-либо. Завещательный отказ (легат) заключается в возложении наследодателем на одного или нескольких наследников по завещанию или закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которых называют отказополучателями (легатариями) и которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Согласно п. 4 ст. 1137 ГК РФ право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства. В отличие от обычной дебиторской задолженности данное право не может быть передано отказополучателем другим лицам. Бремя исполнения завещательного отказа несет только тот наследник, на которого он возложен в завещании, тогда как согласно ст. 1175 ГК РФ перед кредиторами наследодателя наследники отвечают солидарно.

Одним из наиболее распространенных видов завещательного отказа является отказ, в силу которого на наследника, которому переходит право на жилой дом, квартиру или иное жилое помещение, возлагается обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок права пользования этим помещением или его определенной частью. При этом при любом последующем переходе права собственности на это имущество право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Другими словами, для завещательного отказа законодателем предусмотрено характерное для вещных прав право следования.

Согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленным завещательным отказом, право пользования жилым помещением соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким помещением у указанного гражданина возникло на ином законном основании. Таким образом, важнейшим основанием прекращения права пользования жилым помещением по завещательному отказу является истечение срока, указанного в завещании (если речь идет о пожизненном пользовании, то этот срок ограничен продолжительностью жизни отказополучателя).

В ЖК РФ (ст. 34) также впервые законодательно закреплено в качестве вещного такое право, как право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Вопрос о том, что право пожизненного проживания в жилом помещении по договору пожизненного проживания с иждивением следует отнести к вещным правам, ставился и раньше. Так, высказывалось мнение, что в тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица.

О вещном характере права пользования жилым помещением получателем ренты свидетельствует и то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это имущество. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Следует также учитывать то обстоятельство, что права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.

Однако только в ЖК РФ этот вопрос был решен окончательно. Согласно ст. 34 ЖК РФ граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются жилыми помещениями на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Это значит, что получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленным договором пожизненного содержания с иждивением (обычно такое право предоставляется пожизненно), право пользования жилым помещением соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким помещением у указанного гражданина возникло на ином законном основании.

О том, что законодатель рассматривает это право как вещное, свидетельствует то обстоятельство, что согласно п. 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Соответственно аналогичное право есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Определенные изменения произошли в правовом регулировании такого вещного права, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ). ГК РФ относит это право к числу вещных прав. Право членов семьи на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику жилом помещении по своей правовой природе является их вещным правом на эту площадь, поскольку они владеют и пользуются жилой площадью наравне с ее собственником и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника. Об этом, в частности, свидетельствуют нормы п. 3 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которыми рассматриваемое право защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника. В ст. 305 ГК РФ, в которой говорится о защите прав владельца, не являющегося собственником, и в которой говорится о субъектах вещных прав, есть аналогичные нормы.

Такой вывод можно также сделать из сопоставления названия гл. 18 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на жилые помещения») и ее содержания. Кроме права собственности, гл. 18 ГК РФ рассматривает только право пользования членов семьи собственника жилого помещения. Таким образом, именно право пользования жилым помещением членами семьи собственника ГК РФ называет другим вещным правом.

В соответствии со ст. 292 (п. 1) ГК РФ члены семьи собственника квартиры, проживающие в ней, имеют право пользования жилой площадью квартиры на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР определил, что пользование жилой площадью в квартирах, находящихся в собственности граждан, осуществлялось в порядке, установленном для жилых помещений в домах индивидуального жилищного фонда.

Распространив общий режим пользования жилой площадью на все жилые дома и квартиры, принадлежащие гражданам, законодатель фактически свел самостоятельное право бессрочного пользования жилой площадью в домах государственного, муниципального и общественного фондов членов семьи нанимателей в этих домах (до приватизации) к праву пользования жилой площадью членов семьи гражданина - собственника жилой площади, объем правомочий которого значительно у?же.

Важным нововведением жилищного законодательства является закрепление прекращения права пользования данным жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Следует отметить, что это правило носит диспозитивный характер и соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (имеется в виду прежде всего брачный договор, но также и любое другое соглашение гражданско-правового характера) может быть предусмотрено иное.

Вместе с тем указанная норма не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Речь идет о тех лицах, которые по каким-либо причинам отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право.

Бывшие члены семьи собственника имеют те же права и несут те же обязанности и ответственность, что и члены семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника, заключившие дополнительное соглашение с собственником данного помещения о порядке пользования таким помещением, имеют права, несут обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

ГК РФ предусматривает следующие ограниченные вещные права на земельный участок:

право свободного доступа на земельные участки общего пользования;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком;

сервитут.

А. Земельные участки государственной и муниципальной собственности, не закрытые для доступа, могут использоваться гражданами без каких бы то ни было разрешений и в пределах, допускаемых законодательством. Речь идет о прогулке в лесу, сборе ягод, грибов, трав, о доступе к водоемам для купания, ловли рыбы и т.д. Как определить, разрешает собственник пребывание на участке посторонних лиц или нет? Достаточно просто: если участок не огорожен, значит, вход на него свободен.

Б. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком возникает на основе предоставления участка государственным или муниципальным органом. Это право отличается от права собственности только тем, что носитель этого права не может отчуждать участок - продать его, подарить, отдать в залог, но может сдать в аренду или безвозмездное срочное пользование, а также завещать.

В. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком также предоставляется государственным или муниципальным органом либо возникает у собственника недвижимости (дома, строения), расположенной на этом участке. Обладатель этого права может в полной мере использовать этот участок, но не может совершать никаких сделок и даже не имеет права без согласия собственника сдавать его в аренду или в безвозмездное срочное пользование.

Особое внимание обратим на право собственника недвижимости, находящейся на чужом земельном участке. Этот собственник имеет право постоянного пользования землей, на которой расположена его недвижимость. И если он продает свой дом, здание, сооружение, то новый собственник недвижимости имеет право пользования участком в том же объеме, что и прежний. Тот факт, что недвижимость расположена на чужом земельном участке, никак не стесняет право собственника этой недвижимости на пользование, владение и распоряжение ею вплоть до сноса и постройки нового здания, сооружения.

Участки лесного фонда предоставляются гражданам и юридическим лицам на следующих правах пользования: аренды, безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования. Заключение соответственно договора аренды, безвозмездного пользования, концессии, начало краткосрочного пользования являются основаниями для возникновения права лесопользования. Прекращение соответственно договора аренды, безвозмездного пользования, концессии, конец краткосрочного пользования являются основаниями для прекращения права лесопользования.

Г. Права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) для прохода или проезда, для прокладки и использования линий электропередачи, трубопроводов и т.д. может требовать собственник недвижимого имущества у владельцев соседних земельных участков, если без этого невозможно использование его недвижимости (участка, дома и т.д.). Сервитут может быть установлен и в интересах обладателя права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования. Сервитут устанавливается либо соглашением сторон, либо решением суда и регистрируется как недвижимость.

Рассмотрим пример из судебной практики. Газифицируя дом, принадлежащий на праве собственности Кузьмину, необходимо было вести трубу через земельный участок, принадлежащий на праве собственности Игошину. Игошин запретил это делать, мотивируя тем, что на этом участке земли он планирует разбить сад. В пожарной инспекции ему сказали, что это будет невозможно сделать, т.к. запрещено производство сельхоз- и земельных работ в месте прохождения газовой трубы. Не имея возможности иным образом провести газ в дом, Кузьмин обратился в суд. Суд вынес решение о предоставлении сервитута (права ограниченного пользования) Кузьмину в отношении той части земельного участка, принадлежащего Игошину, через которую должна пройти газовая труба к дому Кузьмина. При этом суд руководствовался следующими положениями. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) (Кузьмин) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка (Игошин) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). В подп. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ указано: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов…, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Таким образом, Кузьмину законом предоставлено законом право требовать предоставления сервитута, что и было подтверждено судом. Следует подчеркнуть, что обременение сервитутом не лишит Игошина прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ), а согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ, Игошин будет иметь право (если иное не установлено законом) требовать от Кузьмина (как от лица, в интересах которого установлен сервитут) соразмерную плату за пользование участком.