Правовой режим поселений (населенных пунктов)

Вариант 9 (С,Т)

«Правовой режим поселений (населенных пунктов)»

План:

 1. Понятие и общая характеристика правового режима земель поселений

  2. Особенности государственного управления землями поселений

 3. Право пользования землями военных объектов и режимных зон. Охрана земель поселений

Заключительная часть

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие и общая  характеристика правового режима  земель поселений

 

Все земли в Российской Федерации подразделяются на несколько категорий. Одной из них являются земли поселений. Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располагающихся на них городов и других поселений. В настоящее время, когда все население проживает в городах, поселках и иных поселениях, крайне важно рациональное использование земель данного вида, разработка вопросов государственного управления (т.е. система учета, мониторинга, кадастра), их использования, а также наличие достаточных мер для охраны данного режима от нарушений.

Землями поселений признаются земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений (ст. 83— 86 ЗК РФ).

Земли поселений — одна из категорий земель в земельном фонде России.

Согласно Градостроительному кодексу РФ от 07.05Л998 № 73-ФЗ (в ред. от 10.01.2003)1 все населённые пункты Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные поселения.

Градостроительный кодекс РФ регулирует градостроительную деятельность— деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.

Использование земель поселений осуществляется на основе градостроительной документации — документации о градостроительном планировании развития территорий и поселений и об их застройке.

Важная роль в регулировании земельных отношений в поселениях принадлежит Федеральному закону от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 10.01.2003).    Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в процессе профессиональной деятельности архитектора по созданию архитектурных объектов в целях обеспечения безопасной, экологически чистой, социально и духовно полноценной, благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества. Указанный Федеральный закон направлен на развитие архитектурного искусства, содействие охране произведений архитектуры, памятников истории и культуры, а также природных ландшафтов.

В ЗК РФ нормы о землях всех видов поселений (т.е. землях городов, рабочих, курортных и дачных поселков и сельских поселений) помещены в один раздел. Это говорит о том, что правовое регулирование земельных отношений в городах и сельских поселениях имеет общие сходные черты.

Назначение земель поселений заключается в том, что они функционируют как фундамент, как место, пространственно-операционный базис, используемый в целях строительства. Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ (черты) городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.

Земли поселений могут быть охарактеризованы общими для них отличительными признаками:

- земли городов и сельских  поселений имеют общее предназначение: обслуживание городов и сельских поселений;

- земли поселений характеризуются  тем, что они расположены внутри  черты: для земель городов — городской черты,  а для земель поселений — черты сельских поселений. Данная черта — это внешняя граница земель города, поселка, сельского поселения, которая отделяет их от других категорий земель. Она устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

Следует отметить, что городская черта и черта сельских поселений устанавливается и изменяется в порядке, предусмотренном Градостроительным кодексом РФ, земельным законодательством РФ. Однако черта поселений охватывает не только земли, застроенные зданиями и сооружениями, но и незастроенные земельные участки, предназначенные для обслуживания хозяйства и населения.

Городская черта и черта сельского поселения определяет внешнюю границу, т.е. размер их территории. Внутренняя организация земель осуществляется в соответствии с утвержденными генпланами, проектами планировки и застройки (ст. 84 ЗК РФ).

Все земли в пределах черты поселения находятся в ведении соответствующих органов местного самоуправления. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Особенности государственного управления землями поселений

 

Государственное управление земельными отношениями в поселениях осуществляют на федеральном уровне Правительство РФ и другие органы исполнительной власти РФ в области регулирования градостроительной деятельности (федеральный орган архитектуры и градостроительства; органы государственной экспертизы градостроительной и проектной документации); на уровне субъектов РФ — органы государственной власти субъекта РФ и органы архитектуры и градостроительства субъектов РФ (территориальные органы архитектуры и градостроительства); на местном же уровне государственное регулирование осуществляют не входящие в систему государственных органы местного самоуправления. Они сами не пользуются землей, поэтому функцию хозяйственной эксплуатации не выполняют. Однако в своей деятельности по регулированию земельных отношений органы местного самоуправления наделены широкими полномочиями, которые устанавливаются уставами муниципальных образований в соответствии с законодательством РФ о местном самоуправлении.

В ведении муниципальных образований в области градостроительства находятся: принятие и изменение правил застройки, иных нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства; утверждение и реализация градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке, схем и проектов развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур и благоустройства указанных территорий; разработка проектов черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований и внесение в соответствующий орган государственной власти предложений об их утверждении; организация и проведение инвентаризации земель, других объектов недвижимости городских и сельских поселений, других муниципальных образований; принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления, для осуществления градостроительной деятельности; организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности; выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости; разрешение споров в области градостроительной деятельности в пределах своей компетенции; финансирование разработки и реализации градостроительной документации; осуществление контроля за соблюдением нормативных правовых актов органов местного самоуправления, а также законодательства РФ о градостроительстве; утверждение положений об органах архитектуры и градостроительства городских и сельских поселений, других муниципальных образований; информирование населения о принимаемых и принятых решениях в области градостроительства, организация и проведение референдумов по вопросам градостроительства; выполнение функций заказчиков разработки градостроительной документации о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований и об их застройке.

Компетенция соответствующих органов местного самоуправления на местах распространяется лишь на территории, находящиеся внутри соответствующей черты. Компетенция органов местного самоуправления может распространяться и за пределы городской (поселковой) черты — на так называемую пригородную зону, т.е. на сельские поселения, расположенные в непосредственной близости от городов (поселков).

Помимо указанного выше общего управления осуществляется ведомственное управление землями поселений, которое ведется Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также соответствующими органами этого агентства в составе субъекта РФ, при областных, краевых, районных и городских органах местного самоуправления.

Следующим субъектом управления землями поселений являются отделы жилищно-коммунального хозяйства при городской администрации. Через эти отделы городские органы местного самоуправления проводят основную работу по регулированию отношений, складывающихся при градостроительной деятельности.

Итак, городские органы местного самоуправления распоряжаются землями города. В то же время много земель в городах находится во внутриведомственном регулировании различных министерств и ведомств. Поэтому для земель городов важной задачей является оптимальное сочетание общественного и внутриведомственного управления.

Ведомственное управление землями городов осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству1. В своей деятельности он наделен полномочиями, которые можно классифицировать следующим образом:

- нормотворческая деятельность (например, представление в Правительство РФ проектов федеральных законов и иных нормативных правовых актов в области градостроительства);

- координационная деятельность (например, принимает участие в координации  аварийно-восстановительных работ  в зонах чрезвычайных ситуаций);

- контрольная деятельность (например, осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ о градостроительстве, федеральных градостроительных нормативов и правил);

- организационная деятельность (например, организует подготовку и переподготовку специалистов в области архитектуры и градостроительства).

Названные выше органы, ведающие вопросами архитектуры и градостроительства, возглавляют главные архитекторы. Кандидатура главного архитектора отбирается в установленном порядке на конкурсной основе из числа архитекторов, имеющих лицензии, и утверждается соответствующим органом исполнительной власти.

Сейчас, в разгар земельной реформы, складывается некоторая особенность ее проведения в городах. Стало развиваться проведение конкурсов и аукционов по продаже земельных участков или прав на их аренду.

Так, например, Временное положение о порядке предоставления земельных участков в долгосрочную аренду на основе конкурса в Москве. Его целью является выбор юридического или физического лица, предложившего наиболее выгодные для города условия приобретения прав долгосрочной аренды земельного участка и его последующей эксплуатации, не противоречащей условиям конкурса.

К участию в конкурсе допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку на участие" в конкурсе в срок не позднее установленного информационным сообщением. Желающие принять участие в конкурсе могут действовать через своих представителей (доверенных лиц). После подачи в установленный срок подписанной и заверенной печатью заявки на участие в конкурсе заявитель в срок, определенный организатором, представляет ему подписанные и заверенные печатью определенные документы. Предложения участников рассматриваются Комиссией исходя из установленных условий конкурса и критерия выявления победителя конкурса. Критерием выявления победителя, как правило, выступает цена, предложенная за право долгосрочной аренды земельного участка.

В настоящее время многие граждане приватизировали свое жилье и стали собственниками. В связи с этим появились новые формы управления и распоряжения этим жильем.

Одной из таких форм является товарищество собственников жилья, некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом (Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от 21.03.2002)1)-

Кондоминимум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Согласно вышеназванному Закону доля участия — установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество — определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в квадратных метрах площади, если решением общего собрания домовладельцев или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее — соглашение домовладельцев) не установлено иное.

Доля участия домовладельца — собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев. Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.

Согласно все тому же Закону застройщик — любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами.