Инвестиционное проектирование объекта недвижимости

      Целевые фонды, обычно создаваемые предприятием из нераспределенной чистой прибыли.

1. Фонд накопления

     Этот фонд представляет собой  источник средств хозяйствующего  субъекта, аккумулирующий прибыль  и другие источники для создания  нового имущества, приобретения  основных фондов, оборотных средств  и т.п. Фонд накопления показывает  рост имущественного состояния  хозяйствующего субъекта, увеличение  собственных его средств. Вместе  с тем операции по приобретению  и созданию нового имущества  хозяйствующего субъекта не затрагивают  фонд накопления.

2. Амортизационные отчисления

      Назначение амортизационных отчислений - обеспечивать воспроизводство основных производственных фондов и нематериальных активов.

      Амортизационные отчисления являются устойчивым источником финансовых ресурсов. Амортизационные отчисления производятся только до полного переноса балансовой стоимости фондов на себестоимость продукции (работ, услуг) и издержки обращения. Амортизационные отчисления могут начисляться равномерным или ускоренным методами.

3. Резервный фонд

       Резервный фонд создается  хозяйствующими субъектами на случай прекращения их деятельности для покрытия кредиторской задолженности. Образование резервного фонда является обязательным для акционерного общества, кооператива, предприятия с иностранными инвестициями. Отчисления в резервный фонд и другие аналогичные по назначению фонды производятся до достижения размеров этих фондов, установленных учредительными документами.

      Фонд потребления является источником средств хозяйствующего субъекта, зарезервированный для осуществления мероприятий по социальному развитию (кроме капитальных вложений) и материальному поощрению коллектива.

К внешним источникам инвестиций относятся:

• ассигнования из государственного, региональных и местных бюджетов, различных фондов поддержки предпринимательства, предоставляемые на безвозмездной основе;
• иностранные инвестиции, предоставляемые в форме финансового или иного материального и нематериального участия в уставном капитале совместных предприятий, а также в форме прямых вложений (в денежной форме) международных организаций и финансовых институтов, государств, предприятий и организаций различных форм собственности и частных лиц;
• различные формы заемных средств, в том числе кредиты, предоставляемые государством и фондами поддержки предпринимательства на возвратной основе (в том числе на льготных условиях), кредиты банков и других институциональных инвесторов (инвестиционных фондов и компаний, страховых обществ, пенсионных фондов), других предприятий, векселя и другие средства.

Виды внешних инвестиций:

1. Уставный капитал

В обществах с ограниченной ответственностью уставный капитал  формируется за счет вкладов учредителей. Уставный капитал акционерного общества  составляется  из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Номинальная стоимость всех обыкновенных акций  общества  должна быть одинаковой. Уставный  капитал  общества определяет   минимальный    размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов.

2. Эмиссия ценных бумаг

Эмиссия ценных бумаг позволяет  привлечь дополнительные средства для  финансирования инвестиционного проекта.

3. Эмиссия облигаций

При размещении облигаций предприятие  получает финансовый кредит, необходимый  для дальнейшего развития.

4. Коммерческий кредит

Коммерческий кредит можно охарактеризовать как кредит, предоставляемый в товарной форме продавцами покупателям в виде отсрочки платежа за проданные товары.

5. Кредит

   Кредит - предоставление денег  или товаров в долг, как правило, с уплатой процентов; стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. Возникновение кредита связано непосредственно со сферой обмена, где владельцы товаров противостоят друг другу как собственники, готовые вступить в экономические отношения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА И ОБОСНОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1 Краткая характеристика объекта исследования: компании

 

Начало создания компании было положено в 1993 году с учреждения АОЗТ «Галактика» (Часто нас путают с автоматизированной системой управления «Галактика», но она  была создана только через несколько  лет и другими людьми). В 1999 году была произведена перерегистрация  предприятия в соответствии с  действующим законодательством, и  оно стало называться ЗАО «Галактика – 21 век». В 2002 году компания сменила  свое название на ЗАО "ГАЛАКТИКА". В 2000 году была создана компания ООО  «Галактика-аудит». Компании имеют  одинаковую структуру и виды деятельности. Общество руководствуется в своей  деятельности Уставом и законодательством  Российской Федерации. Высшим органом  общества является общее собрание акционеров. С момента основания Директором общества является Каменев Сергей Анатольевич.

Структурно компании состоят из нескольких функциональных подразделений, обеспечивающих различные направления  деятельности по предоставлению услуг, а также территориальных подразделений, осуществляющих практическую реализацию услуг.

Структурные подразделения:

1. Отдел оценки;

2. Лаборатория строительной экспертизы;

3. Отдел торгов.

Предприятия осуществляют работы как  для частных предприятий, так  и для некоммерческих, в т.ч. государственных  организаций. Специалистами предприятия  выполнялись работы для следующих  организаций: Сбербанк РФ (переоценка основных средств практически всех районных отделений Саратовской  области, а также рыночные оценки для кредитования и других целей). РАО «Газпром» (переоценка основных средств всех подразделений «Югтрансгаза» Саратовской области). ОАО «Саратовэнерго» Администрации районов и городов Саратовской области и другие.

За период с 1995 года специалистами  предприятий было выполнено более 5000 работ по оценке объектов гражданских  прав. Стоимость оцененного имущества  составила более 3 млрд. долларов.

Отдел Оценки:

Выполняет работы по определению стоимости самых различных объектов. Отделом оценки - проводятся также научные и научно-практические исследования и разработки в области экономики. Осуществляется активное сотрудничество с высшими учебными заведениями Саратовской области, в частности с Поволжским институтом им. П.А. Столыпина, с Поволжским кооперативным институтом, с другими вузами и НИИ.

Лаборатория строительной экспертизы:

Выполняет работы по оценке различных  видов ущерба (при заливе, пожаре и т.д.).

Отдел торгов:

Выполняет работы по организации и  проведению различных видов торгов (аукционы, конкурсы, торги посредством  публичного предложения и т.д.)

2.2 Инвестиционный проект  и стадии его осуществления

Инвестиционный проект представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимую проектно-сметную документацию, разработанную, в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

В зависимости от конкретного вида реального инвестирования фирма  формулирует требования, предъявляемые  к разрабатываемому инвестиционному проекту. Для таких форм инвестирования, как замена оборудования или приобретение отдельных видов нематериальных активов, т.е. для форм инвестирования, которые не требуют больших финансовых вложений и финансируются только за счет собственных средств фирмы, инвестиционный проект является внутренним документом. Такой проект, как правило, включает в себя сокращенный перечень разделов и показателей, при этом в обязательном порядке рассматриваются цель осуществления инвестиционного проекта, его основные параметры, объем необходимых финансовых ресурсов, а также показатели эффективности данного инвестиционного проекта и календарный план его осуществления.

В случае осуществления таких форм реального инвестирования, как новое  строительство, реконструкция, которые  требуют большого объема финансирования и для осуществления которых  привлекаются внешние источники  финансирования, перечень требований к инвестиционному проекту значительно  возрастает. Поскольку это связано  с привлечением внешнего финансирования, инвестор или кредитор должен иметь  полное представление об инвестиционном проекте, в финансировании которого он принимает участие. В этом случае инвестиционный проект включает в себя стратегическую концепцию инвестирования, основные показатели маркетинговой, экономической  и финансовой результативности, объемы необходимых финансовых ресурсов, сроки  возврата средств, дополнительно привлеченных из внешних источников. Таким образом, инвестиционный проект позволяет в  первую очередь предпринимательской  фирме, а затем и внешним инвесторам всесторонне оценить ожидаемую  эффективность и целесообразность осуществления конкретных реальных инвестиций[9].

Инвестиционный  проект может быть:

Таблица 3

Описание видов инвестиционных проектов

Виды ИП	Описание
1	2
Производственный ИП	вложение средств в создание новых, расширение, модернизацию или реконструкцию  действующих основных фондов и производственных мощностей для различных сфер национальной экономики.
Научно-технический ИП	вложение средств в разработку и создание новой продукции с  новыми свойствами.
Коммерческий ИП	суть его в получении прибыли  на осуществляемые инвестиционные вложения.

 

Продолжение таблицы 3

1	2
Финансовый ИП	связан с 1) приобретением и формированием  портфеля ценных бумаг, 2) покупкой и  реализацией долговых финансовых обязательств, 3)выпуском и реализацией ценых  бумаг.
Экологический ИП	проекты создания природоохранных объектов и др.
Производственный ИП	вложение средств в создание новых, расширение, модернизацию или реконструкцию  действующих основных фондов и производственных мощностей для различных сфер национальной экономики.

 

В соответствии с рекомендациями ЮНИДО  инвестиционный проект должен содержать  определенный перечень основных разделов, эти разделы приведены ниже.

Таблица 4

Основные разделы инвестиционного  проекта

Раздел ИП	Характеристика раздела
1	2
1 Краткая характеристика инвестиционного  проекта.	Данный раздел является обобщающим и  разрабатывается, как правило, в  последнюю очередь, после того, как  подготовлены все остальные разделы. Характеристика проекта включает в  себя перечень всех ресурсов, в том  числе финансовых, необходимых для  реализации проекта, сроки реализации проекта и возврата вложенных  средств, а также оценку экономической  и финансовой эффективности проекта  и его социальной значимости.
2 Основная идея проекта	В данном разделе рассматриваются  наиболее важные параметры анализируемого проекта, которые служат определяющими  показателями для его реализации. Здесь же, как правило, приводится характеристика инициатора инвестиционного  проекта.
3 Анализ рынка и концепция маркетинга.	приводятся результаты анализа потенциала рынка, а также результаты маркетинговых  исследований, предметами которых служат спрос и предложение, существующие цены, сегментация рынка, эластичность спроса, основные конкуренты. Рассматривается  выбранная концепция маркетинга, которая будет использоваться при  реализации данного инвестиционного  проекта, т.е. фактически программа  удержания продукции или услуги на рынке.

 

                                                                                    Продолжение таблицы 4

1	2
4 Обоснование объемов материальных  ресурсов, необходимых в процессе  реализации инвестиционного проекта.	включает в себя классификацию  используемых видов сырья и материалов, объем потребности в них на всех стадиях реализации инвестиционного  проекта. Анализируется также наличие  основного сырья в регионе  осуществления проекта. Разрабатывается  программа поставок сырья и материалов, оцениваются связанные с ними затраты.
5 Характеристика технических основ  реализации проекта.	должен содержать производственную программу и анализ производственной мощности предприятия. В этом разделе  приводится обоснование будущей  технологии, а также рассматривается  парк оборудования, необходимого для  ее реализации.
6 Месторасположение проекта.	содержит обоснование выбора конкретного  региона для  реализации проекта, анализ производственной и коммерческой инфраструктуры, рыночной и ресурсной  среды; описание социально-экономических  условий в регионе и инвестиционного  климата. Здесь же приводится характеристика окружающей среды и оценивается  возможность возникновения экологических  проблем при реализации инвестиционного  проекта.
7 Организация управления.	включает в себя характеристику организационной  структуры фирмы с обоснованием ее конкретной формы и существующей системы управления. В этом разделе  рассматривается организация трудовой деятельности производственного и  управленческого персонала, включая  вопросы оплаты труда, а также  размер и структура накладных  расходов, связанных с обеспечением работы производственного и управленческого  персонала.
8 Необходимые трудовые ресурсы.	приводятся требования к основным категориям персонала фирмы, указывается  система формирования персонала  и возможности поиска в регионе  наиболее важных для производства специалистов.
9 График реализации проекта.	является достаточно важным разделом, так как здесь осуществляется обоснование отдельных стадий реализации инвестиционного проекта и рассматривается  потребность в финансовых, материальных и трудовых ресурсах на каждой стадии.
10 Характеристика финансового обеспечения  проекта и оценка его эффективности.	Этот раздел содержит оценку необходимых  сумм инвестиций, возможных производственных затрат, а также обоснование способов получения инвестиционных ресурсов и расчет эффективности инвестиций.