Контрольная работа по "Финансовому менеджменту"

В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или  экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы  — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса  профессиональных участников рынка  недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований  к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми  участниками рынка установленных норм и правил.

В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или  экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы  — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса  профессиональных участников рынка  недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований  к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми  участниками рынка установленных норм и правил;

          Цели управления недвижимости

Совершенствование системы управления недвижимостью должно быть направлено на  достижение следующих целей:

- максимально возможное повышение  доходности объектов недвижимости;

- наиболее эффективное выполнение  государством своих социальных  функций в процессе использования  республиканской недвижимости;

- стимулирование за счет использования  недвижимости развития  реального  сектора экономики;

- обеспечение максимально простого  и удобного доступа предпринимателей  к объектам недвижимости;

- исключение возможности для  коррупции в процессе управления  недвижимостью;

- вовлечение в хозяйственный  оборот объектов незавершенного   строительства.

Для достижения указанных целей  необходимо:

а) сформировать полный реестр государственной  недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические  и правовые характеристики объектов недвижимости, включающий объекты незавершенного строительства;

б) четко разграничить и скоординировать  полномочия всех государственных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;

в) сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

г) установить, в каких случаях  и на какой правовой основе должны предоставляться земельные участки. Коммерческим организациям земельные  участки должны предоставляться  в собственность или на условиях аренды, что повысит доходы бюджета  от использования земли и будет стимулировать организации оптимизировать размеры занимаемых ими земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                Заключение

        Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности.

       В то же время, управление недвижимостью представляет собой одно из важнейших правомочий собственника, а при привлечении профессионального управляющего выступает и в качестве особого рода предпринимательской деятельности.

       Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обсуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

       При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах.

       Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь друг с другом инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в управлении недвижимостью.

      Исходный пункт управления недвижимостью как отдельной подсистемы в системе управления предприятием - определение потребностей в количестве и качестве объектов недвижимости - земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием.

       Эффективное управление недвижимостью предприятия предполагает четкое понимание того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект.

        Некоторые здания нужны для организации деятельности предприятия, но неэффективны, с точки зрения долгосрочных инвестиционных целей. Другие зданий могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от их эксплуатации.

       Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило, максимизация прибыли, максимизация стоимости объекта недвижимости.

       Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                Список используемой литературы:

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2009
2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. - 2-е изд., перераб. и доп. —  М.: Маркетинг, 2009.
3. Грабовый П. Г., Кулаков Ю. Н., Лукманова И. Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Примеры, задачи, упражнения: Учеб. пособие для вузов. Под общ. ред. П. Г. Грабового. В 2 ч. — М.: АСВ; Смоленск: Смолин Плюс, 2007.
4. Максимов С. Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. — СПб.: Изд. Санкт-Петербургского университета, 2007.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                              Практическая часть

Задача №1

Определить наилучшее  использование земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для  большого супермаркета, гостиницы, театра. Ваши исследования открыли следующую  информацию:

Большой супермаркет:
Стоимость новых улучшений	700000
Чистый операционный доход	120000
Коэффициент капитализации  улучшений	12%
Коэффициент капитализации  для земли	10%
Гостиница:
Стоимость новых улучшений	900000
Чистый операционный доход	150000
Коэффициент капитализации  улучшений	16%
Коэффициент капитализации  для земли	10%
Театр:
Стоимость новых улучшений	800000
Чистый операционный доход	120000
Коэффициент капитализации  улучшений	12%
Коэффициент капитализации  для земли	10%

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное  использование» подразумевает такое  использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово  приемлемых; юридически допустимых видов  использования имеет своим результатом  максимально высокую текущую  стоимость объекта или наивысшую  стоимость земли на фактическую  дату оценки.

 Для определения стоимости  земли необходимо сначала найти  доход от улучшений, который  определяется как произведение  стоимости улучшений на норму  прибыли улучшений.

Затем находится доход от земли: из чистого операционного дохода вычитается доход от улучшений.

Стоимость земли – это деление  дохода от земли на коэффициент капитализации  земли.

Рассчитаем стоимость земли  для различных проектов:

1)Доход _{(здания)} = Стоимость _здания * R _здания

2)Доход _(земли) = Стоимость _земли -Доход _здания

3)Доход _{общий (земля + здания)} = Доход _(земли) / R _общий

Где R-коэффициент капитализации

Большой супермаркет:

1. 700000*12%=84000
2. 120000-84000=36000
3. 36000/10%=360000

Гостиница:

1. 900000*16%=144000
2. 150000-144000=6000
3. 6000/10%=60000

Театр:

1. 800000*12%=96000
2. 120000-96000=24000
3. 24000/10%=240000

 

                                            Задача №3

Вариант № 3:

1) у постройки нет удобного входа и выхода- Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

2) склад имеет «низкий потолок», в нем повышенная влажность- Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных пользовательских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

       3) торговый центр, расположенный в районе, где население убывает- Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды, социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, географической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других параметров окружения.

                                                Задача №5

Склад имел удобное расположение около основной дороги. Но в прошлом  году было завершено строительство  нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 5 км от старой дороги, рядом с которой находится  объект оценки. В результате уровень  арендной платы упал на 20 д.е./м2 в  год по сравнению с тем, какой  она была бы, будь склад ближе  к новому шоссе. Обычный годовой  валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном районе равняется 5.

Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды?

Варианты	Объем склада
3	70х80

 

Решение: Площадь склада 70x80 равна 300 кв.м

ПВД=S*Aср, где ПВД- потенциальный валовый доход

                             S- площадь

1. средняя арендная плата;