Методы оценки недвижимости: доходный, рыночный, затратный

Данный метод наиболее эффективен для регулярно продаваемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок используют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

• анализ парных продаж (две различные продажи сравниваются, чтобы определить корректировку для одного элемента сравнения);
• статистический анализ (метод базируется на применении аппарата математической статистики для проведения корреляционно-регрессионного анализа);
• анализ вторичного рынка (данный метод определяет величины корректировок, опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

• классификационный (сравнительный) анализ (метод аналогичен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах или денежных суммах, а в категориях нечеткой логики);
• распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, затем определяется место объекта оценки в ряду сравнительных продаж.

Заключение

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

• метод прямой капитализации доходов;
• метод сравнения продаж;
• метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 1

 

 Имеется следующая информация  о компании А:

      Выручка от реализации                      2 млн. долл.

Соотношение выручки и величины                           2 : 1

      собственных оборотных  средств

Соотношение внеоборотных и оборотных средств         4 : 1

Коэффициент текущей ликвидности                   3 : 1

Рассчитайте: а) величину краткосрочной кредиторской задолженности; б) величину внеоборотных активов.

Решение:

Собственные оборотные средства равны 4 млн. долл.

Размер внеоборотных активов равен 1 млн. долл.

Величина краткосрочной кредиторской задолженности равна 1,33 млн. долл.

 

Ответ: величина краткосрочной кредиторской задолженности равна 1,33 млн. долл.; величина внеоборотных активов равна 1 млн. долл.

 

 

Задача 2

Вы имеете 20 тыс. руб. и хотели бы удвоить эту сумму через 5 лет. Каково минимально приемлемое значение процентной ставки?

Решение:

20 000 х 2 = 40 000( желаемая сумма)

  или  15%

Ответ: минимально приемлемое значение процентной ставки равно 15%

 

Задача 3

 

Проект, требующий инвестиций в размере 160 000 долл., предполагает получение годового дохода в размере 30 000 долл. на протяжении 15 лет. Оценить целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.

Решение:

   

Поскольку NPV =15421>0, то проект следует принять.

 

Ответ: вложение денежных средств в инвестиционный проект  будет выгодно.

 

 

Задача 4

Завод по производству однотипных мотоциклов имеет постоянные затраты, необходимые для его функционирования, в сумме 25 млн. руб. Всего было изготовлено 15000 шт. мотоциклов, суммарная цена которых составила 45 млн. руб., а переменные затраты на изготовление одного мотоцикла - 1,5 тыс. руб. Определите пороговое значение количества выпускаемого товара.

Решение:

Точка безубыточности =

25 000 000/((45 000 000/15 000)-1 500)=25 000 000/1 500=16667 ед.

Ответ: пороговое количество выпускаемых мотоциклов, обеспечивающее прибыль, равно 16 667 ед. товара.

 

Задача 5

В текущем квартале (90 дней) объем работ составляет 1 200 тыс. руб., себестоимость – 800 тыс. руб., остаток дебиторской задолженности 60 тыс. руб., остаток кредиторской задолженности – 100 тыс. руб. Найти периоды погашения дебиторской и кредиторской задолженности, сравнить и сделать выводы.

 

Решение:

Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности = 1 200/60 = 20 раз.

Период погашения дебиторской задолженности = 360/20 = 18 дней.

Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности = 800/100 = 8 раз.

Период погашения кредиторской задолженности = 360/8 = 45 дней.

Период погашения кредиторской задолженности существенно выше, чем дебиторской. Обычно это является нормальной ситуацией и может быть скорее положительным признаком поскольку в данном случае поступление денег предприятию от дебиторов происходит чаще (с меньшей периодичностью), чем оплата счетов кредиторам. Следовательно, у предприятия нет потребности вовлекать дополнительные средства в оборот для покрытия текущих финансовых потребностей.

Список использованной литературы

9. Интернет: http://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/

2. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997

3. Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2001. - 297 с.

4. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004

5. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. – 457 с.

6. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА,

2002. – 303 с.

7. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2000

8. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21

9. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004

 

 

 

 

 

1 Интернет: http://ocenka-uia.ru/consultations/clauses/6/1/

2 Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997

3 Экономика недвижимости / Под ред. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. – М.: Лань, 2001. - 297 с.

4 Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004

5 Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. - СПб: Питер, 2006. – 457 с.

6 Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.

7 Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Дело, 2000

8 Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2005. – №12. – с. 18-21

9 Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. – М., Изд-во «Перспектива», 2004