Гарантия кредитных отношений, их характеристика

В то же время это имущество  для отнесения его к объекту  залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Приемлемость объектов залога определяется следующим:

- право собственности  на предметы залога;

- залог должен поддаваться  и иметь денежную оценку;

- ликвидность предметов  залога;

- возможность страхования  предметов залога;

- возможность долгого  хранения залога.

Достаточность определяется превышением стоимости заложенного  имущества по сравнению с кредитным  обязательством и начисленными по нему процентами.

Общие требования к качественной стороне предметов залога, независимо от их материально-вещественного содержания, сводятся к следующему:

1. Предметы залога (вещи  и имущественные права) должны  принадлежать заемщику (залогодателю) или находятся у него в полном  хозяйственном ведении.

2. Предметы залога должны  иметь денежную оценку.

3. Предметы залога должны  быть ликвидны, т.е. обладать способностью к реализации.

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного  имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества  должна быть больше суммы ссуды и  причитающихся за нее процентов.

3.1 Залог с передачей заложенного имущества (вещи) залогодержателю (заклад)

Закладом признается договор  о залоге, по условиям которого заложенное имущество (вещь) передается залогодержателю  во владение. По соглашению залогодержателя  с залогодателем предмет заклада  может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально-определенная вещь может быть оставлена у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих  о закладе.

При закладе залогодержатель, если иное не предусмотрено договором, обязан:

застраховать предмет  заклада на его полную стоимость  за счет и в интересах залогодателя;

принимать меры для сохранения предмета заклада;

немедленно известить  залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;

немедленно возвратить предмет  заклада после исполнения залогодателем  или третьим лицом обеспеченного  закладом обязательства.

Залогодержатель вправе пользоваться предметом заклада в случаях, прямо предусмотренных договором  о залоге. Приобретенные залогодержателем в результате пользования предметом  заклада доходы и иные имущественные  выгоды направляются на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а также засчитываются в счет погашения процентов по долгу или самого долга по обеспеченному закладом обязательству.

Если возникнет реальная угроза утраты, недостачи и повреждения  предмета заклада не по вине залогодержателя, он вправе потребовать замены предмета заклада, а при отказе залогодателя выполнить это требование - обратить взыскание на предмет заклада  до наступления срока исполнения обеспеченного закладом обязательства.

Если залогодержатель  хранит или использует предмет заклада, если не докажет, что утрата, недостача  или повреждение произошли не по его вине.

Залогодержатель при закладе  несет ответственность за утрату и недостачу предмета заклада, в  размере стоимости утраченного (недостающего), а за повреждение предмета заклада - в размере суммы, на которую понизилась стоимость заложенной вещи. Если при  приеме вещи в заклад производилась  оценка предмета заклада, ответственность  залогодержателя не должна превышать  указанной оценки.

Залогодержатель обязан в  полном объеме возместить залогодателю убытки, причиненные утратой, недостачей или повреждением предмета заклада, если это предусмотрено законом  или договором.

Распространенным видом  залога являются залог товаров в  обороте и залог товаров в  переработке. В этом случае залогодатель не только непосредственно владеет  заложенными ценностями, но и может  их расходовать.

Залог товаров в обороте. Торговые организации постоянно  должны иметь у себя запас ценностей  для выставления их на продажу. Такая  гарантия распространяется лишь на реально  существующие товарные запасы. Близок по содержанию к залогу товаров в  обороте залог товаров в переработке. Он применяется при кредитовании промышленных пред-приятий, в частности, перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и материалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию.

Если речь идет о перевозимых  грузах, в качестве залога используется документы (свидетельство об отгрузке и другие), передающие право собственности  на соответствующий груз. Если заложенные ценности не меняются по сумме и  составу, то такой залог называется "твердым".

Если заемщик передал  заложенные ценности банку, то указанный  вид залога называется закладом, при  этом за сохранность предметов залога выступает кредитор. Если ценности хранятся на складах заемщика (или  на нейтральных) залог осуществляется путем передачи кредитору складской квитанции, банк разрешает выгрузку со склада только после его продажи и использования выручки для погашения ссуды. Для того чтобы имущество было отнесено к объекту залога, оно должно обладать следующими критериями:

1) приемлемость, которая  определяется качеством ценностей  и возможностью кредитора осуществлять  контроль за сохранностью;

2) достаточностью, то есть  величина заложенной ценности  всегда выше суммы выданного  кредита. Максимальная сумма кредита  не должна быть больше 85% стоимости  предметов залога.

3.2 Залог ценных  бумаг

Критерии качества ценных бумаг с точки зрения их применимости для залога, служит возможность быстрой  реализации, финансовое состояние выпускающей  стороны. В качестве залога охотно используется и векселя, которые должны обязательно  отражать реальную товарную сделку.

Залог ценных бумаг производится на условиях заклада с передачей  заложенных ценных бумаг на хранение банку. Получателем кредита может  быть любое платежеспособное предприятие, которому на правах собственности принадлежат  ценные бумаги внешних эмитентов, т.е. других предприятий, банков, а также  государства.

Не принимаются в заклад ценные бумаги, выпущенные самим заемщиком (залогодателем). На передаваемые заемщиком  ценные бумаги право собственности  не должно оспариваться, они не должны находиться под арестом и третьи лица не должны иметь на них никаких  прав, как на момент получения кредита, так и до полного выполнения всех обязательств по кредитному договору.

Перед выдачей ссуд под  ценные бумаги банк должен принять  во внимание ряд факторов:

качество закладываемых  ценных бумаг (т.е. подлинность и  платежеспособность);

возможность реализации ценных бумаг на вторичном рынке как  объектов залога (например, по условиям выпуска не подлежат реализации на фондовой бирже ценные бумаги паевых обществ и АО закрытого типа);

платежеспособность банка, фирмы, АО и других органов, выпустивших  ценные бумаги (чем выше их репутация  или чем стабильнее выплачиваемый  по ценным бумагам доход, тем устойчивее курс ценных бумаг и выше их реализуемость);

наличие у ценных бумаг  рыночной стоимости, т.е. их котировки  на фондовой бирже.

Оценка ценных бумаг производится и фиксируется в договоре заклада. Для получения кредита заемщик  заключает кредитный договор, в  котором определяются условия выдачи и погашения кредита, взаимные обязательства, ответственность каждой из сторон и  принимаемые гарантии. Одновременно, заключается договор заклада  ценных бумаг, принадлежащих заемщику.

Размер кредита, выдаваемого  под залог ценных бумаг, устанавливается  в определенном проценте от их залоговой  стоимости. Этот процент определяется степенью риска для банка по каждой ценной бумаге, выступающей в качестве обеспечения кредита.

Если денежные средства, полученные при реализации заклада, превышают размер обязательств заемщика, то разница возвращается заемщику.

Если вырученных от продажи  заложенных ценных бумаг средств  недостаточно для полного выполнения обязательств заемщика перед банком, то на недостающую сумму должно быть обращено взыскание на другое имущество  заемщика.

При непогашении заемщиком  задолженности по ссуде в установленный  срок заложенные в обеспечение кредита  ценные бумаги в установленном порядке переходят в собственность банка. Банк может эти бумаги оставить за собой либо продать их по действующему курсу и погасить ссуду клиента.

3.3 Уступка требований и передача прав собственности (залог прав)

С целью ликвидации просроченной и безнадежной ко взысканию задолженности по выданным межбанковским кредитам, эта задолженность может быть переоформлена в задолженность предприятий (банков), являющихся ссудозаемщиками банка - должника. Такая операция оформляется договором цессии (уступки требования), в котором подробно оговариваются условия зачета.

Уступка (цессия) - это документ заемщика (цедента), в котором он уступает свое требование (дебиторскую  задолженность) кредитору (банку) в  качестве обеспечения возврата кредита.

Договор о цессии дополняет  кредитный договор, создавая правовую основу для обеспечения возвратности полученной клиентом банка ссуды. Договор  о цессии предусматривает переход  к банку права получения денежных средств по уступленному требованию. Стоимость уступленного требования должна быть достаточной, чтобы погасить ссудную задолженность. Банк имеет  право воспользоваться поступившей  выручкой, только для погашения выданного  кредита и платы за него. Если по уступленному требованию поступает  сумма денежных средств, превышающая  задолженность по ссуде, то разница  возвращается цеденту.

На практике используются два вида цессии: открытая и тихая.

Открытая цессия предполагает сообщение должнику (покупателю цедента) об уступке требования. В этом случае должник погашает свое обязательство  банку, а не заемщику банка (цеденту). При тихой цессии банк не сообщает третьему лицу об уступке требования, должник платит цеденту, а тот  обязан передавать полученную сумму  банку.

Банк при заключении договора о передаче права собственности  в обеспечение имеющегося долга  должен удостовериться, что заемщик  действительно является собственником  конкретных ценностей.

Предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права  во владения и пользования, в том  числе права арендатора, другие права (требование), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.

Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его  действия.

В договоре о залоге прав, не имеющих денежной оценки, стоимость  предмета залога определяется по соглашению сторон.

3.4 Залог депозитных  вкладов

Залоговое право распространяется на депозитные вклады, находящиеся  в том же банке, который выдает кредит. При получении кредита  на производственные текущие нужды, предприятие может использовать в качестве залога депозиты в соответствующей  сумме. Если депозит оформляется  сертификатом, он сдается на хранение в банк. Это наиболее простой и  надежный способ, гарантирующий возвратность кредита.

3.5 Ипотека

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, предоставленная  банками под залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое  использование этого кредита.

Объектами ипотечного кредитования являются:

земельные участки;

жилые помещения - квартиры, дома, коттеджи, дачи и другие здания и сооружения предприятий, занятых  в социальной сфере;

офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны  и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские  институты, объекты энергетики, гаражи, другие сооружения производственного  назначения.

Процесс ипотечного кредитования можно представить в двух видах:

кредитование строительства  жилья;

долгосрочное кредитование покупки жилья населением.

Кредиты на строительство  жилья являются краткосрочными и  представляются коммерческими банками  или же специализированными институтами, которые могут быть организованы как в виде депозитных институтов, так и в виде организаций, привлекающих средства на основе займов у банков и предприятий или через продажу  ценных бумаг.

Кредит на строительство  жилья предоставляется в пределах, предусмотренных проектно-сметной  документацией и договорами подряда  на осуществление строительно-монтажных  работ, сроков их проведения. Выдача строительного  кредита осуществляется путем открытия кредитной линии. При этом ссуда  выдается заемщику по частям, соответствующими стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ.

Ипотечное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов  кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности и возвратности.

Предметом залога могут быть:

земельный участок под  строительство, являющийся собственностью заемщика;

готовое жилье или незавершенное  строительство;

другие виды имущества  и имущественных прав.

Процесс ипотечного кредитования связан с повышенным кредитным риском. В связи с вероятностью кредитного риска принципиальное значение приобретает  четкое законодательное закрепление  возможности лишения заемщика права  на заложенное имущество и выселения  из жилища в случае, если он не производит своих платежей.

После реализации дома или  квартиры в результате обращения  на него взыскания залогодатель и  проживающие с ним члены семьи  обязаны по требованию нового собственника освободить жилье в течении короткого периода.

Залоговое имущество подлежит страхованию залогодателем от рисков утраты и повреждения. Решение о  предоставлении кредита принимается  банком - кредитором на основе кредитной  заявки заемщика.