Классификация объектов недвижимости

К тому же объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, объект ее деловой активности, основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например, путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

Объект оценки в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации может включать: недвижимое имущество; движимое имущество; машины и оборудование; ценные бумаги; имущественные права, не овеществленные в ценных бумагах и могущие в соответствии с действующим гражданским законодательством выступать предметом сделок до их отчуждения; интеллектуальная собственность и нематериальные активы; различные услуги; предприятия в целом, как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Каждый из объектов недвижимости характеризуется особыми потребительскими свойствами. Так, например, объект недвижимости «земля» как товар характеризуется следующими свойствами, приведенными в табл. 1.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. К ним относятся: денежные средства, ценные бумаги, имущественные права и требования, не овеществленные в ценных бумагах, результаты интеллектуальной собственности и другое движимое имущество.

В международных стандартах оценки недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Этоматериальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.

Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяют на две группы:

• строения, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;
• сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

 

Таблица 1 «Свойства и характеристики объектов недвижимости

Свойство	Характеристика
Назначение	Экологическое, социальное, экономическое. Средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса
Форма функционирования в сфере предпринимательства	Натурально-вещественная и стоимостная форма
Происхождение	Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей
Степень подвижности	Нельзя физически перенести в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения
Длительность хозяйственного кругооборота	Бесконечное использование как в общем, так и в частном случаях
Состояние потребительской формы в процессе использования	Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования
Износ в процессе использования	Изнашивается, разрушается, теряет свои полезные свойства
Изменение стоимости во времени	Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего ее дефицита, роста инфляции и изменения других воздействующих факторов
Количество	Постоянное
Качество	Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, а также рельефом и т.д.
Взаимозаменяемость	Не может быть заменена никаким другим ресурсом
Оборотоспособность на рынке	Отдельные виды земли ограничены или исключены из хозяйственного оборота
Возможность сервитута	Иногда есть
Формирование потребительской стоимости	Потребительская стоимость отражает стоимость земли для конкретного пользователя, формируется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала
Особый способ распоряжения землей	Регламентируется законодательством РФ

 

2. Классификация объектов недвижимости

 

Объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций и существенно влияют на их стоимость. Объект недвижимости — это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения - без утраты его потребительной стоимости.

Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания, поэтому для проведения группировки использован метод «дерева признаков» квартиры и комнаты:

· помещения и здания под офисы или магазины;

· пригородные жилые дома с земельными участками - коттеджи и дачи;

· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей в ближайшей перспективе;

· складские и производственные объекты.

Возможны и другие подходы к классификации. Для наших целей наиболее значима классификация недвижимости для проведения операций с недвижимостью и оценки ее стоимости. С этой точки зрения особого внимания заслуживает ее вариант, в новом стандарте Российского Общества Оценщиков для оценки недвижимости.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

· специализированная недвижимость;

· неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса.

Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Краткая классификация объектов недвижимости:

Земельные участки вне поселений - межселенные территории:

- под дачное и садово-огородное  использование;

- под жилую застройку;

- промышленного и иного  специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и  др.;

- сельскохозяйственного  назначения;

- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного  назначения;

- лесного фонда, водного  фонда;

- участки недр;

- земли резерва, назначение  которых не определено.

Жилье - жилые здания и помещения:

- многоквартирные жилые  дома, квартиры в них и другие  помещения для постоянного проживания  в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;

- индивидуальные, двух- и  четырех семейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, пейтхаусы.

Коммерческая недвижимость:

- офисные здания и помещения административно-офисного назначения;

- гостиницы, мотели, дома  отдыха;

- магазины, торговые центры;

- рестораны, кафе и другие  пункты общепита;

- пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:

- заводские и фабричные  помещения, здания и сооружения  производственного назначения;

- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные  сооружения;

- паркинги, гаражи;

- склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного назначения:

- здания правительственных  и административных учреждений;

- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

- религиозные объекты.

По происхождению:

- естественные (природные) объекты;

- искусственные объекты (постройки);

По назначению:

- свободные земельные  участки (под застройку);

- природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;

постройки:

- для жилья;

- для офисов;

По масштабу:

- земельные массивы;

- отдельные земельные  участки;

- комплексы зданий и  сооружений (дачный посёлок, микрорайон, гостиничный комплекс);

- многоквартирный жилой  дом;

- одноквартирный жилой  дом (коттедж);

- секция (подъезд);

- квартира;

- комната и т.д.

По готовности к использованию:

- готовые;

- требующие реконструкции  или капитального ремонта;

- требующие завершения  строительства (незавершенное строительство).

 

Таблица 2 «Краткая классификация объектов недвижимости»

Признак объекта недвижимости	Вид недвижимости
Происхождение	Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные водные бассейны и комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения
Функциональное назначение	Производственные: предприятия, магазины, склады, рестораны, офисы и т.п. Непроизводственные: жилье, школы, больница, театры, церкви, спортивные сооружения
Форма собственности	Частные Государственные Смешанные Общественных организаций
Отраслевая принадлежность	Промышленные Строительные  Транспортные Сельскохозяйственные  Жилищно-коммунальные и т.д.
Возможность приватизации	Запрещена По разрешению правительства Свободно приватизируемые

 

 

Заключение

 

В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.

Экономика воспроизводства — это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся все более востребованными. Чем больше элементов учитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее производить оценку состояния и эффективности его использования. Современный специалист должен знать действующее законодательство, нормативные, правовые и методические документы, регламентирующие деятельность участников на рынке недвижимости, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости и условия их применения, экономические основы оценки недвижимости, уметь применять эти знания на практике с учетом поставленной цели оценки и изменения факторов, воздействующих на объект недвижимости.