Классификация земли

Содержание

1. Теоретические основы оценки земли
1. Введение
2. Земля как объект  оценки
3. Методика оценки земель
2. Расчетная часть
3. Классификация земель, угодий. Группы земель населенных пунктов.
1. Классификация земель
2. Классификация угодий
3. Группы земель населенных пунктов
4. Заключение
5. Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоретические основы оценки земли

1. Введение.

Неотъемлемым элементом  любого объекта недвижимости, его  природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) не разработанностью  нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного  рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что  обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земля как  природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

 

 

 

2. Земля как объект оценки

Неотъемлемым элементом  любого объекта недвижимости, его  природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного  объекта;

2) неразработанностью  нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного  рынка в стране.

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение  во всей системе предпринимательской  деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением. В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах.

Граждане  РФ могут иметь земельные участки  на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут иметь земельные  участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной  собственности граждан и юридических  лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах

Основным  земельным законодательным актом является Земельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года (с изменениями от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ). Земельный кодекс определил цели и задачи земельного законодательства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответственности и другие вопросы.

Целевое назначение земель — установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Правовой  режим земель определяется совокупностью  правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законом о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Земельный участок  может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Специфика земли  как объекта оценки, ее отличия  от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно 
свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

— как основного средства производства.  Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.

— как пространства для социально-экономического развития. 
Земля является пространственным базисом для размещения раз 
личных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды 
проживания   населения   страны   и   обеспечивает   экологическую 
безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому 
во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости 
земельных   участков   не   применяются   понятия   физического   и 
функционального износа, а также амортизации, поскольку срок 
эксплуатации земельных участков не ограничен.  Поэтому  стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других 
улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации 
как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Оценка земли  подразделяется на массовую кадастровую  оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой  оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

В странах  с развитой рыночной экономикой при  оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Методика оценки земель

 

Методика оценки земель позволяет выяснить удельные показатели стоимости земли в целом, а так же по отдельным функциональным видам использования.

Основой для расчета данной стоимости является удельный показатель стоимости земли.

Кадастровая стоимость участка  земли должна определяться с учетом площади участка земли, его факторов местоположения, уровня рыночных цен. Определения методики. Методика оценки земель использует следующие основные термины и определения:

1. Кадастровая стоимость земли – это расчетная величина, которая отражает представление о полезности конкретного участка земли при его обязательном использовании.
2. Государственная кадастровая оценка земельного участка – это комплекс мероприятий государственного, правового и технического характера, которые необходимы при определении кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость  в методике оценки земель определяется по состоянию на определенную дату.

3. Объекты кадастровой оценки – представляют собой отдельный участок земли, кадастровый квартал или же целую территорию поселения.
4. Удельный показатель стоимости земли – это расчетная мера, которая представляет собой кадастровую стоимость одной единицы объекта исследования (1 кв.м).
5. Оценочный показатель – это характеристика объекта, которая влияет на его оценочную стоимость.

Требования, которые предъявляются  к методике оценки земли. Любая методика оценки земель предполагает, что в процессе работы будет предъявлен ряд требований.

1. При проведении государственной кадастровой оценки должна быть преемственность.
2. Исходная информация должна быть доступна и достоверна.
3. Объективность учета всех факторов, которые используются в работе по методике оценки земель.
4. Совместимость получаемых данных с системой государственного кадастра земельных территорий.
5. Универсальность и простота, по которой осуществляется методика оценки земель.
6. Методика должна быть многофункциональна.
7. Адаптация всех используемых методов оценки недвижимости.

Методика оценки земель подразделяется на несколько видов.

1. Оценка земель поселений.
2. Оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации.
3. Оценка лесного фонда вне городской черты.
4. Оценка земель, предназначенных для промышленности, находящихся вне поселений.
5. Оценка садоводческих и огороднических земель.
6. Оценка особо охраняемых земельных угодий.
7. Оценка земель водного фонда и др.