Механизм управления муниципальной недвижимостью

• систематический учет и ведение базы данных об объектах недвижимости;
• классификация недвижимого имущества, определение долгосрочной стратегии развития для каждой классифицируемой группы;
• определение обоснованных потребностей муниципальных подразделений  на те или иные объекты недвижимости;
• контролирование поступления доходов и расходов по каждому объекту недвижимости;
• периодическая оценка финансовых результатов по каждому объекту недвижимости и по группе объектов в целом;
• критерии и установленные правила лежат в основе определения способа использования недвижимости.

К необходимым принципам управления муниципальной недвижимостью в РФ можно отнести:

• ясность и прозрачность;
• эффективность управления;
• пообъектное  управление:

а) пообъектное разграничение (формирование) недвижимого имущества города, классификация и единая регистрация объектов;

б) пообъектная регистрация имущественных прав;

в) пообъектная оценку недвижимости;

г) учет отраслевых особенностей управления объектами недвижимости.

Для того чтобы определить, насколько эффективно используется органами местного самоуправления муниципальная недвижимость и другое имущество, выделяют несколько критериев эффективности. К ним относят рациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетание общегородских и местных интересов природопользования, экологической безопасности и т.д.

В итоге, эффективность использования муниципальной недвижимости оценивается с трех сторон: земельной, градостроительной и природоохранной.

С первой стороны, эффективность использования определяется максимальной суммой собираемых земельных платежей, с позиций второй стороны – созданием пространственных условий развития материальной базы многоотраслевого муниципального комплекса; с позиций третьей стороны – максимальным сохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологического равновесия, которое в результате будет оказывать положительное влияние на здоровье населения.

По результатам оценки эффективности использования объектов муниципальной недвижимости согласно трем вышеуказанным критериям, органы самоуправления смогут спланировать и скорректировать существующие варианты использования объектов муниципальной недвижимости. В том числе, такие варианты могут подразумевать не только сдачу в аренду, но и продажу, передачу в управление или залог имущества юридическим/физическим лицам, а также внесение недвижимости в качестве доли в уставном капитале создаваемого общества.

Главной составляющей проведения любого из вышеперечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества муниципалитета. Главный критерий подбираемого варианта использования имущества - выгода и максимальный доход от реализации какого-либо из вариантов.

Бюджетная эффективность организаций, которые используют городское имущество, или в уставном капитале которых есть доля муниципального недвижимого имущества, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды муниципального образования за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости имущества, принадлежащего муниципалитету.

Таким образом, к задачам механизма эффективного управления муниципальной недвижимостью можно отнести:

- выработка благоприятного экономического климата для функционирования хозяйствующих субъектов;

- улучшение экономических условий, необходимое для дальнейшего развития малого и среднего предпринимательства;

- оказание финансового  воздействия на хозяйствующие  субъекты при помощи предоставления муниципальных ресурсов и различных льгот;

- формирование выгодных условий для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики с целью финансирования и развития в производстве и технологиях предприятий, возможность создания конкурентоспособных товаров и услуг;

- побуждение к прозрачности капиталов с целью привлечения инвестиций;

- координирование деятельности предприятий, связанных технологическими цепочками;

- проведение мероприятий, связанных с государственным протекционизмом и поддержкой отечественного производителя с учетом потребностей внутреннего рынка и возможностей муниципального бюджета;

- стимулирование внутренних преобразований на предприятиях и помощь в их реструктуризации для более плодотворной работы в условиях современной рыночной экономики;

- использование долей (пакетов акций), находящихся в собственности муниципального образования, как эффективного средства управления хозяйствующими субъектами и источник доходов муниципалитета;

- оптимизация структуры собственности муниципального образования.

Основной рекомендацией для администрации городов с целью повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью является разработка так называемой концепции управления муниципальным недвижимым имуществом. Она включает в себя совокупность различных взаимосвязанных целей, задач, принципов, а также механизмов управления объектами муниципального недвижимого имущества, которые образуют целый комплекс мероприятий по управлению недвижимостью, направленный на повышение эффективности ее использования и функционирования.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, механизм управления муниципальной недвижимостью имеет свои особенности и, прежде всего, подразумевает нахождение таких способов управления, при которых эффективность использования муниципального имущества будет максимально возможной.

Для решения такой цели органам местного самоуправления рекомендуется разрабатывать собственную концепцию управления муниципальным недвижимым имуществом, которая будет учитывать все возможные различия муниципалитета и более тщательно прорабатывать возможности использования находящегося в его владении недвижимого имущества.

Для решения поставленной цели (максимизации эффективности использования недвижимости) муниципалитетам необходимо, прежде всего, провести инвентаризацию объектов, находящихся в муниципальной собственности, затем составить отдельный  реестр муниципальной нежилой недвижимости как одной из основных составляющих муниципальной собственности.

Далее администрации необходимо будет сформировать полный реестр муниципальной недвижимости и отделить социальные объекты муниципальной недвижимости (в здравоохранении, образовании, культуре, социальном обеспечении) от коммерческих объектов.

После этого необходимо будет провести оценку стоимости коммерческих объектов муниципальной недвижимости, а далее четко разграничить и скоординировать полномочия всех органов, участвующих в процессе управления недвижимостью.

Также необходимо обеспечить профессиональную подготовку муниципальных служащих, осуществляющих управление недвижимостью

И, в конце концов, последней мерой станет обеспечение безусловного применения механизма рыночной оценки при использовании недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

1 Конституция Российской Федерации (с внесенными поправками от 21.07.2014 г.)

2 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6 октября 2003 года с изменениями и дополнениями, внесенными Федеральными законами от 22.10.2014 N315-ФЗ, от 29.12.2014 N458-ФЗ.

3 Воронин А.Г., Лапин В.А. Основы управления муниципальным хозяйством: Уч.пос. - М.: Дело, 2012 г.

4 Гражданское право, учебник под редакцией Сергеева А.П. и Толстого Ю.К., ч. 1, СПб, 2012.

5 Ожегов С.И. «Словарь русского языка», М., 2013.

6 Рой О.М. Система государственного и муниципального управления. М., 2013.

7 Тихомиров М.Ю. «Юридическая энциклопедия», изд. третье, М., «Юринформцентр», 2009.