Отчет по практике в ООО «БелИнтГрупп»

Введение.

 

Целью практики Абыло приобретение практических навыков в области оценки объектов недвижимости.

Местом прохождения практики являлось ООО «БелИнтГрупп», расположенное по адресу г.Минск, пр-т Независимости 169, Бизнес-центр «ХХI век», офис 404. В состав организации входят три аттестованных оценщика: Филиппов Юрий Владимирович (свидетельство об аттестации оценщика №30426, №50022), Филиппова Надежда Владимировна (свидетельство об аттестации оценщика №30398, №40218, №20163) и Зубрицкая Елена Николаевна (свидетельство об аттестации оценщика №30399, №40228, №20164).

Целью независимой оценочной  компании ООО «БелИнтГрупп» является предоставление услуг по оценке имущества на самом высоком и профессиональном уровне.

 

1. Общая характеристика  организации

1.1. Общие сведения  о компании 

Целью независимой оценочной  компании ООО «БелИнтГрупп» является предоставление услуг по оценке имущества на самом высоком и профессиональном уровне.

Основные принципы работы:

• высокое качество предоставления услуг;
• индивидуальный подход к каждому клиенту;
• соответствие деятельности компании духу и букве закона;
• независимость, а значит объективность;
• честность и открытость в отношении с партнерами по бизнесу;
• взаимное уважение и коллективный дух в компании.

ООО «БелИнтГрупп»  руководствуется этими ключевыми принципами во всех своих поступках и решениях. Они влияют на то, как они  работают и общаются друг с другом, как взаимодействуют с клиентами и другими заинтересованными сторонами.

Приоритеты компании по отношению  к клиентам:

• профессионализм;
• корпоративная этика;
• приоритетность требований основного потребителя услуги;

1.2. Основные виды  деятельности ООО «БелИнтГрупп»

Правильно рассчитать стоимость объекта оценки позволяет соблюдение последовательности действий. Последовательность действий определяется логикой процесса и  включает следующие этапы:

1.Определение задания на проведение  независимой оценки.

На  этом этапе определяется сам объект оценки, например, определяется адрес  объекта и его размещение относительно этого адреса. Далее составляется полное описание объекта, с определением его границ. Кроме того, на этом этапе  определяются права собственности  на объект, и цель оценки (например, для продажи или покупки, определении  условий аренды или вклада в уставной капитал при совместном предпринимательстве).

2. Заключение договора.

3. Выезд оценщика для осмотра объекта оценки и технического освидетельствования.

Заполнение  акта осмотра (подробное описание состояния  объекта и его конструктивных элементов, присвоение процента износа и т.д.).

4. Сбор и анализ исходной информации, необходимой для оценки.

5. Определение предпосылок и ограничений.

В ходе работы над отчетом оценщик определяет предпосылки и ограничения, которые  не противоречат стандарту об оценке стоимости объектов, договору на проведение независимой оценки, законодательству и здравому смыслу.

6. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости.

Оценщик выбирает и обосновывает применение одного или нескольких методов оценки, методов расчета стоимости, которые  обусловлены наличием информации, целью  оценки, видом стоимости, особенностями  объекта оценки.

7. Проведение расчетов и согласование результатов оценки.

8. Составление отчета об определении стоимости.

Отчет является материальным выражением работы оценщика, обоснованным мнением независимой  стороны о реальной стоимости  объекта оценки.

9. Составление заключения об оценке.

10. Сдача работ заказчику.

11. Обеспечение сопровождения отчета (при необходимости).

Отчет об оценке включает в себя следующие  разделы:

1. Краткое содержание основных фактов и выводов.

2. Общие сведения и сведения о порядке проведения оценки (дату оценки, цель оценки, цены оценки, валюту оценки, вид определяемой стоимости).

3. Анализ данных, используемых для оценки.

4. Основные предпосылки и ограничения.

5. Анализ рынка объектов-аналогов.

6. Технические и экономические характеристики объектов оценки.

7. Выбор   методов   оценки   и   методов   расчета   стоимости,   обоснование   их применения.

8. Расчет стоимости выбранными методами:

8.1. Расчет стоимости объектов оценки при помощи затратного метода.

8.2. Расчет стоимости объектов оценки доходным методом оценки.

8.3. Определение стоимости с использованием сравнительного метода.

9. Обоснование итоговой стоимости объекта.

10. Перечень   технических    нормативных    правовых   актов    и    нормативных документов, использованных при оценке.

11. Список используемой литературы.

12. Перечень источников, используемых при оценке.

13. Общие сведения об исполнителе оценки и оценщиках.

14. Общие данные о заказчике оценки.

15. Приложения.

1.2.1. Оценка недвижимого  имущества

Оценка недвижимого имущества  включает оценку:

• зданий;
• помещений;
• коттеджей;
• дач;
• домов;
• гаражей;
• квартир;
• сооружений;
• незавершенных строительством объектов.

Оценка недвижимости вообще и недвижимости (зданий, сооружений) производственного назначения в  частности представляет собой трудоемкий процесс, порой требующий знаний специфики производственных процессов  в различных отраслях промышленности. Накопленный нашими специалистами  опыт в области оценки недвижимости показал, что объекты промышленного  назначения зачастую не являются однородными  объектами и, как правило, состоят  из нескольких основных частей, которые  являются элементами единого организма, функционирующего в течение достаточно продолжительного времени.

В состав промышленного предприятия  входят следующие основные компоненты, которые могут быть объектом оценки стоимости при формировании итоговой стоимости промышленной недвижимости:

• земельный участок;
• здания и сооружения в целом и отдельные их части;
• внутриплощадочные  коммуникации   (дороги, асфальтобетонное покрытие,    водо-,   газо-  и  теплопроводы,  системы канализации, транспортерные галереи, продуктопроводы и др.);
• энергетические блоки;
• административно-управленческий блок с системой связи;
• система обеспечения промышленной безопасности;
• индивидуальные очистные сооружения; блок бытового обслуживания и др.

Как показала практика  работы, объекты промышленной недвижимости имеют следующие особенности  формирования стоимости на открытом рынке купли-продажи:

• ограниченный спрос и высокая стоимость воссоздания аналогичного объекта;
• специфика конкуренции на ограниченном рынке такого рода объектов;
• состояние  технологического  уровня   производства  и  его  соответствие достижениям науки и техники;
• одним   из   главных   факторов,   формирующих   стоимость   объектов   промышленного назначения, является возможность обеспечения такими ресурсами, как водоснабжение,  газ, а наиболее существенным - электроснабжение (возможность увеличения подключенной  мощности);
• обеспечение норм охраны окружающей среды.

Перечень  документов, необходимых для оценки недвижимости:

1. правоустанавливающие документы на здание (сооружение), изолированное помещение;
2. технические документы   на  здания  (сооружение)  (технический   паспорт,  справка  о техническом состоянии здания, экспликация, поэтажные планы);
3. сведения   о   наличие   обременений   у   объекта,   включая   обременение  залогом   или долговыми обязательствами,    наличием    арендаторов,    юридических    оговорок, соглашений,   контрактов,   договоров,   специальных   налоговых   обложений   и   иных ограничений по использованию (если есть);
4. документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
5. данные о сооружениях, входящих в состав объекта.

Данный перечень документов является примерным и может быть изменен (сокращен или дополнен) после  детального ознакомления оценщиков  ООО «БелИнтГрупп» с техническим заданием на оценку объекта производственного назначения.

 

1.2.2. Оценка оборудования 

Оценка оборудования включает оценку:

• станков;
• приборов;
• компьютеров;
• технологических комплексов;
• поточных линий;
• силовых агрегатов;
• оргтехники;
• мебели;
• офисного оборудования.

Оценка машин и оборудования отличается от прочих видов оценки исключительным разнообразием объектов оценки. Через эту процедуру оценки регулярно проходит самая разнообразная  техника - от больших технологических  комплексов и производственных автоматизированных линий до маленьких станков и  механизмов.

Приступая к процессу оценки,прежде всего используется в работе статистику, которая характеризует ситуацию на рынке производственных машин и оборудования. Пожалуй, одним из самых важных параметров при оценке стоимости производственных машин, оборудования, инвентаря является их износ. Здесь учитываются все особенности работы объекта оценки: ремонтные процедуры, частота технического обслуживания, особенности функционирования и многие другие сведения, которыми, зачастую, владеет исключительно заказчик.

При оценке промышленного оборудования сначала анализируются и уточняются его технико-экономические характеристики, затем проводится осмотр на месте  установки объектов, предполагающий изучение имеющихся документов на объекты, комплектности, работоспособности  и фактического состояния оборудования. После анализа собранных данных и проведения необходимых расчётов составляется отчёт.

При оценке машин и оборудования, инвентаря используются различные  виды стоимости, ключевой из которых  является рыночная стоимость. Определение вида стоимости при оценке оборудования зависит от целей оценки.

Выполняя работы по оценке стоимости  оборудования уделяется огромное значение обоснованности и достоверности результатов оценки.

Перечень  документов для оценки машин, оборудования, инвентаря:

1. полное наименование объекта: марка, модель, серия;
2. завод (фирма) – изготовитель;
3. год выпуска и дата начала эксплуатации;
4. местонахождение объектов оценки;
5. информация о собственнике объекта оценки;
6. копии документов о приобретении оцениваемого оборудования, (при наличии);
7. технические    характеристики    объекта    (мощность,    масса,    размеры,    пробег, производительность и т.п. - согласно технической документации);
8. копии актов технической экспертизы оборудования (при наличии);
9. инвентарный номер, полная и остаточная балансовая стоимость на последнюю отчетную дату перед датой оценки (если собственник объекта - юридическое лицо);

сведения о консервации  и ремонте (замена узлов, агрегатов, усовершенствование).

Данный перечень носит  предварительный характер и может  быть сокращен или расширен оценщиком.

 

1.2.3.Оценка транспортных  средств

Оценка транспортных средств включает оценку:

• оценка дорожного и водного транспорта
• оценка воздушного судна
• оценка ж/д транспортного средства

Оценка транспорта не имеет  фиксированной стоимости и сроков осуществления в силу широты самого определения «Транспортное средство», той роли,  которую они играют в нашей жизни и событий с ними связанных. В каждом конкретном случае процедура осуществляется с учётом особенностей и характеристик объекта оценки. Услуги по оценке транспортных средств в большинстве случаев очень индивидуальны. В каждом конкретном случае от специалиста требуется выявление ряда отличительных критериев выбора.

К транспортным средствам  в оценочной деятельности относятся:

• дорожные транспортные средства (автомобили);
• специализированные транспортные средства.
• рельсовые транспортные средства (трамваи);
• водные транспортные средства (морские и речные суда);
• воздушные транспортные средства (летательные аппараты);
• железнодорожные транспортные средства (вагоны, локомотивы и т.д.);