Автор работы: Пользователь скрыл имя, 24 Марта 2013 в 08:34, реферат
Обычно в сравнительном подходе составляется сравнительная таблица аналогов, где проставляют корректировки по различным параметрам рассчитанные тем или иным способом (уже на основании рыночных данных). В результате по каждому аналогу образуется сумма корректировок, которая может быть больше, меньше или равна нулю. На этом этапе Оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их согласно ФСО.
Расчет весовых коэффициентов
Обычно в сравнительном
Зачастую Оценщики прибегают к экспертному распределению весов с приведением, каких либо оснований.
Данную процедуру можно упростить, применив математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:
(1)
Где,
К – искомый весовой коэффициент;
n –номер аналога
- сумма корректировок по всем аналогам;
- сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;
- сумма корректировок 1 –го аналога;
- сумма корректировок 2-го аналога;
- сумма корректировок n-го аналога.
Данную формулу можно упростить
(2)
Очевидно, что зависимость веса от суммы корректировок не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.
Рассмотрим пример расчета с использованием формулы (2),
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
сумма | |
сумма корректировок |
1 |
0 |
0 |
1 |
вес |
20% |
40% |
40% |
100% |
Распределение весов показывает, что при двух стопроцентно идентичных аналогов оцениваемому объекту, первому аналогу с минимальной корректировкой присвоен вес в 20% и разница с другими аналогами составляет также 20%.
В другом случае,
аналог 1 |
аналог 2 |
аналог 3 |
сумма | |
сумма корректировок |
11 |
10 |
10 |
31 |
Вес |
31% |
34% |
34% |
100% |
различие в корректировках в 1 единицу дает разницу в 3% в весах. Это говорит о том, что аналоги, имеющие большую величину сумм корректировок одинаково плохи, и разница в весах между ними соответственно невелика.
Графически зависимость веса от суммы корректировок (при нулевых корректировках для трех аналогов) выглядит так,
Из графика видно, что чем больше корректировка, тем меньше ее вес и при увеличении величин корректировок разница в весах снижается. Вид графика функции не меняется от величины корректировок.
Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.
Таким образом, предлагаемая формула, по моему мнению, наиболее близко к истине объясняет распределение весов в зависимости от сумм корректировок по аналогам.
Приведенная формула была написана для сравнительного подхода при распределении весов по аналогам. Однако думаю ее также можно применять и в других областях, где применяются аналогичные приемы расчетов.
Разумеется, формула может иметь как недостатки, так и положительные стороны. Поэтому уважаемые читатели (оценщики) предлагаю Вам на обсуждение данную идею.