Управление развитием недвижимости. Торги по размещению заказов на строительство, ремонт и эксплуатацию объектов недвижимости

.

1. Управление развитием недвижимости.

Недвижимость – это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно выделить следующие иерархические уровни:

• управление федеральной недвижимостью;
• управление недвижимостью субъектов РФ;
• управление муниципальной недвижимостью;
• управление недвижимостью предприятий и организаций;
• управление отдельными объектами недвижимости.

Под недвижимостью в английском правовом поле понимается недвижимая собственность, и речь идет именно об управлении собственностью. Тем самым подчеркивается, что управление недвижимостью включает и управление правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.

Как следует из того определения, управление призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью – это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития. Управление недвижимостью предполагает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически ли функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.

С точки зрения целей управления и его особенностей целесообразно в зависимости от масштаба и структуры объекта управления выделение следующих уровней в системе управления недвижимостью.

Управление портфелем недвижимости. Это деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, составляющих портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем.

Цель управления в данном случае – максимизация дохода, приносимого совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель, при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Очевидно, что достижение этой цели в полном объеме невозможно. В связи с этим реальный портфель недвижимости всегда результат компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска. Так же как и на фондовом рынке, возможны различные по составу портфели – «агрессивные», «консервативные» и пр. в зависимости от готовности инвестора идти на риск. Однако, каков бы ни был конкретный портфель, его формирование и поддержание в актуальном состоянии требует решения таких задач:

- формирование портфеля  из взаимодополняющих объектов  недвижимости, отличающихся друг  от друга по местоположению, типу, размерам и пр.

- актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие),

Управление портфелем недвижимости связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений. В числе функций, выполняемых при управлении портфелем недвижимости, выделяют следующие:

- выработка общей инвестиционной  стратегии, подготовка программ  инвестирования;

- подбор объектов для  инвестирования и продажи;

- отбор компаний для  управления объектами, заключение  соответствующих договоров, разработка  и реализация проектов;

- подготовка отчетности  о результатах управления портфелем  перед инвестором;

- перечисление чистых  доходов портфеля инвестору.

Управление комплексами объектов недвижимости. Они сформированы по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая и пр.), либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания).

Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели могут выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом, и достижение иных целей.

2. Субъекты рынка недвижимости, участвующие в управлении недвижимостью

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1)

1. Продавцы, арендодатели. Физические  или юридические лица, которые  владеют документально подтвержденными  правами на объект недвижимости  и которые готовы продать свое  недвижимое имущество другому  лицу — покупателю (или сдать  его в аренду на определенный  срок). Следует особо отметить, что  представлять интересы продавца- собственника или выступать в качестве собственника могут управляющие компании.

2. Покупатели, арендаторы. Физические или юридические лица, которые хотят и могут (с финансовой и юридической точек зрения) приобрести (или арендовать) объект недвижимости с целью его использования в качестве операционной или коммерческой недвижимости. Как и в предыдущей группе субъектов рынка недвижимости, в качестве покупателя (или арендатора для дальнейшей субарендой деятельности, инвестора и т.д.) могут выступать управляющие недвижимостью компании.

3. Профессиональные участники, посредники, консультанты. Управляющие  компании и другие участники  рынка недвижимости, которые обслуживают  недвижимость, ее собственников  и потенциальных покупателей  недвижимости. Иначе эти компании  называют поставщиками товаров, работ, услуг на рынке недвижимости;

• эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;
• консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);
• риэлтерские компании;
• рекламные агентства;
• кредитные организации;
• юридические службы;
• эксперты-оценщики;
• профессиональные ассоциации управляющих недвижимостью;
• кадровые агентства;
• архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и другие организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;
• высшие учебные заведения, центры подготовки и повышения квалификации специалистов, работающих с объектами недвижимости.

4. Государственные надзорные  и регулирующие органы и прочие. Участие органов государственной  власти в процессе управления  недвижимостью осуществляется в  соответствии с законодательством  Российской Федерации и нормативно-правовыми  актами региональных и местных  органов власти. Государственные  надзорные и регулирующие органы  осуществляют регулирование и  контроль над состоянием объекта  управления или деятельностью  на нем пользователей. Предприятия, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование и прочие, способствующие организации деятельности на рынке недвижимости, например компании — поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода и т.п.).

Наиболее активными участниками рынка недвижимости являются управляющие компании, специализирующиеся на управлении недвижимостью. Специализация такой компании и по охвату функционального назначения объектов недвижимости, и по сфере непосредственной деятельности намного шире и может включать в себя несколько видов бизнеса одновременно. Например, совмещение функций девелопера, подрядчика строительных работ и эксплуатирующей организации или, например, функции риэлтора, оценщика, юриста и консультанта по недвижимости.

Управляющие и консалтинговые компании, обладающие квалифицированными специалистами, являются центрами накопления и распространения опыта профессионального управления недвижимостью. В рамках рынка профессионального управления недвижимостью они способны оказывать следующие услуги:

• мониторинг и анализ рынка недвижимости;
• юридическая экспертиза объекта (оценка и восстановление правоустанавливающих документов, составление перечня основных документов, необходимых для управления, рекомендации по выбору договора управления и т.д.);
• техническая экспертиза объекта (определение ограничений по использованию из-за технических и физических характеристик, анализ технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования, оценка физического и морального износа и т.д.);
• определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости;
• разработка и оценка программ управления объектом недвижимости;
• рекомендации по формированию арендной политики;
• кадровый аудит и подбор персонала;
• разработка маркетинговых стратегий и планов рекламных мероприятий;
• подготовка текста контракта на управление тем или иным объектом недвижимости и приложений к нему;
• разработка проектов развития недвижимости, создание и реализация стратегий и программ управления недвижимостью;
• непосредственное управление развитием недвижимости и др.

Практика показывает, что привлечение управляющих компаний,имеющих достаточный опыт управления и квалифицированный персонал, может обеспечить быстрое и беспристрастное решение вопросов, возникающих в ходе управления развития недвижимостью. Решение, принятое независимым профессиональным управляющим недвижимостью или консультантом, которому доверяют собственник, подрядная организация, арендатор объекта недвижимости и другие заинтересованные участники рынка недвижимости, может быть более приемлемым для сторон, чем решение, принятое одной из них. Впоследствии это позволяет избежать длительного и дорогостоящего арбитражного или судебного разбирательства.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход – коммерческие и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные) (Рис.2).

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать (взять) в аренду, купить или продать, передать право пользования, заложить в качестве обеспечения в банк при получении кредита, внести в качестве уставного взноса и использовать еще великим множеством способов, в зависимости от стоящей перед Вами задачи и поставленной цели. Цель использования коммерческой недвижимости у всех, как правило, одна – получение дохода. Одни - собственники, или фирмы, являющиеся прямыми арендаторами у собственников - эту недвижимость не только используют сами но и сдают или продают. Собственники проводят операции по переуступке прав аренды «ППА»- (прямые арендаторы) и на этом зарабатывают. Другие - снимают в аренду (субаренду), или покупают (ППА) для открытия офиса, магазина, склада, ресторана, банка, производства и т.п., таким образом, используя коммерческую недвижимость, так же получают свой доход.

2. Торги по размещению заказов на строительство, ремонт и эксплуатацию объектов недвижимости

Процесс перехода строительства в Российской Федерации на систему подрядных торгов можно условно разделить на четыре этапа.

Первый этап начался в 1993 г. с утверждения председателем Госстроя России и председателем Госкомимущества России Положения о подрядных торгах в Российской Федерации. В министерствах, ведомствах, регионах, муниципалитетах были разработаны методические документы, учитывающие отраслевую и региональную специфику, сформированы тендерные комитеты, конкурсные комиссии, созданы инжиниринговые фирмы, специализирующиеся на организации подрядных торгов. Межведомственная комиссия по подрядным торгам при Госстрое России одобрила пакет методических рекомендаций и пособий по отдельным аспектам подготовки и проведения торгов.

Второй этап начался с издания Указа Президента РФ от 8 апреля1997 г. № 305 «О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд» и Положения об организации закупки товаров (работ, услуг) для государственных нужд, которые послужили основанием для разработки в 1997 г. совместногодокумента Госстроя России и Минэкономики России «Основные положения порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнение строительно-монтажных и проектных работ) для государственных нужд».

Большинству специалистов стало ясно, что по экономически значимым предметам конкурсов в проектировании и строительстве наилучшего результата можно добиться, привлекая инжиниринговые фирмы, специализирующиеся на организации и проведении подрядных торгов. А для большинства заказчиков, основным видом деятельности которых является не строительство, а другие виды деятельности, использование специализированных инжиниринговых фирм – это единственный способ привлечения квалифицированных коллективов исполнителей конкурсов.

Третий этап перехода строительства на систему подрядных торгов связан с принятием Федерального закона от 6 мая 1999 г. № 97-ФЗ «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд». Указанный закон изменил акценты в части использования специализированных фирм в качестве организатора конкурсов. Если в «Положении о подрядных торгах в Российской Федерации», утвержденном в 1993 г., особое внимание обращалось на деятельность инжиниринговых фирм в качестве основного организатора (исполнителя) конкурсов, то в Федеральном законе в качестве организатора конкурса рассматривается, прежде всего, сам заказчик, который может привлечь для исполнения отдельных функций «юридическое лицо».

Четвертый этап связан с выходом законодательного акта от 21 июля2006 г. «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ оказание услуг для государственных нужд», который распространял свое действие на государственных и муниципальных заказчиков, а также на размещение государственных заказов, финансируемых из федерального, субъектов РФ и муниципального бюджетов.

Законодательным актом были определены способы размещения государственного заказа:

– путем проведения торгов в форме конкурса, аукциона (в том числе аукциона в электронной форме);

– без проведения торгов (запрос котировок, у единственного поставщика, на товарных биржах.)

К главным отличительным  особенностям конкурсов  в обобщенном виде относятся следующие положения:

– победителем конкурса признается участник, предложивший лучшие условия исполнения заказа;

– сроки рассмотрения заявок и подписания контракта после объявления победителей строго регламентированы – 10 дней;

– заказчик вправе отказаться от проведения конкурса за 15 дней до даты окончания подачи заявок и т.д   

2.1. Основные положения по организации торгов       

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор между сторонами может заключаться на торгах.

Процедуры заказа должны быть четко определены для каждого уровня. В основу должен быть заложен принцип: распоряжение общественными средствами требует полной открытости, понятности действий государственных служащих и простоты  контроля  их действий.

В условиях конкуренции государство выдвигает особые требования к претендентам на заказ. Во-первых, требуется, чтобы претендент в прошлом выполнял свои обязательства перед работодателем, т. е. государством. Для этого претендент должен показать, что он исправно платит налоги в бюджеты всех уровней и другие обязательные платежи в государственные внебюджетные фонды. Во-вторых, претендент должен иметь государственную лицензию на выполнение назначенных на торги работ (если эта деятельность подлежит лицензированию). Размещая заказ от имени государства, заказчик должен быть уверенным в надежности подрядчика, поэтому устанавливаются дополнительные требования к нему.  

Подрядчиком (победителем торгов) не может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, на имущество которого наложен арест и (или) экономическая деятельность которого приостановлена.  
Не может получить государственный заказ претендент, являющийся неплатежеспособным, находящийся в процессе ликвидации или признанный несостоятельным (банкротом).

Подрядчик должен иметь:

•  необходимые профессиональные знания и квалификацию;

•  финансовые средства;

•  опыт и положительную репутацию;

•  оборудование и другие материальные возможности, необходимые для реализации выставленного на торги заказа (с учетом возможного привлечения субподрядчиков).

Обычно от российских подрядчиков также требуется наличие необходимых трудовых ресурсов для выполнения государственного контракта.

Заказчик вправе требовать от участников торгов (претендентов) представления документов или иной информации, необходимых для удостоверения квалификации в соответствии с установленными критериями, если это не нарушает прав участников на защиту их интеллектуальной собственности и иных охраняемых законом прав.

Оценка квалификации участников (претендентов) осуществляется в соответствии с критериями, требованиями и процедурами, установленными в квалификационной документации в случае проведения квалификационного отбора, или в конкурсной либо иной документации по привлечению конкурсных заявок на участие в торгах.

Ограничение доступа или недопущение любых участников (претендентов) к участию в торгах может быть осуществлено только в случаях, предусмотренных соответствующими положениями.

Должностные лица (служащие) заказчика и члены конкурсной комиссии не могут быть участниками торгов.

Размещение заказов на выполнение строительно-монтажных работ имеет свои особенности и специфику. К ним относятся: значительный объем технической части конкурсной документации и различная степень ее проработки; возможность разбивки предмета конкурса на отдельные лоты с целью усиления конкуренции; большой диапазон альтернативных предложений в части снижения сроков строительства, внедрения новейших технологий, управления проектами, координации и кооперационных связей и др.

По закону строить и проектировать объекты любой сложности могут на равных как организации, так и граждане, в том числе не зарегистрированные как индивидуальные предприниматели. Было бы уместно предусмотреть в законе порядок предоставления данной информации заказчику от государственных органов, для исключения возникновения вероятности получения государственного заказа недобросовестным претендентом. 

2.2. Особенности проведения подрядных торгов в строительстве 

Торги на выполнение работ по строительству, реконструкции зданий и сооружений (в форме подрядных конкурсов) – это один из самых сложных видов конкурсов (аукционов), так как предметом конкурса (аукциона) являются подрядные работы. Это объясняется комплексным характером подрядных работ и наличием ряда неизвестных и переменных величин.

Подрядные работы и услуги в строительстве отличаются коренным образом от поставки товаров тем, что этих работ (услуг) нет в наличии на момент проведения торгов. Ведь строительная продукция в виде построенных или реконструированных объектов будет только через несколько месяцев или даже лет. А это, следовательно, влечет за собой значительные риски при принятии решений о выборе возможных исполнителей. Существуют следующие особенности подготовки, организации и проведения подрядных конкурсов.

1. Проведению конкурса на выполнение работ по строительству, реконструкции объекта должна предшествовать предпроектная проработка и подготовка к строительству, разработка и утверждение проектной документации, направление ее на государственную экспертизу, получение положительной экономической оценки в Министерстве экономического развития и торговли, включение этого объекта в перечень строек, финансируемых из бюджета. И только после выполнения всего вышеперечисленного и получения документов о финансировании строительства (реконструкции) объекта из средств соответствующего бюджета заказчик может проводить конкурс на выполнение работ по строительству (реконструкции) объекта.

2. Сложность и большой объем технической части конкурсной документации в связи с индивидуальностью (а порой – и с уникальностью) каждого строительного объекта. Техническая часть конкурсной документации по подрядным конкурсам иногда составляет несколько томов, и подготовка такого большого объема документации на стадии планирования конкурса является трудоемким, дорогостоящим и длительным процессом. Тем не менее заказчики вынуждены идти на такие затраты, стремясь представить участникам размещения заказа – соискателям подряда – как можно более точное описание работ, на основании которого можно было бы провести конкурс. Техническая часть конкурсной документации при размещении заказа на вновь начинаемые объекты капитального строительства обычно состоит из следующих разделов:

1)  пояснительной записки с характеристикой строительной площадки, ее природно-климатических и инженерно-геологических особенностей, характеристикой и технико-экономическими показателями намечаемого объекта строительства, принципиальными конструктивными и технологическими решениями, описанием программы строительства, мероприятий по охране окружающей среды, благоустройству и озеленению территории, сведениями о наличии транспортных путей, информацией о системах измерений, стандартов, испытаний и сертификации, о наличии и сроках действия согласований и др;

2)  ведомостей физических объемов работ;

3)  технических характеристик оборудования, строительных материалов и изделий, мебели, инвентаря, определяющих уровень их потребительских свойств;

4)  генерального плана, опорных и ситуационных планов, сводного плана инженерных сетей;

5)  чертежей, характеризующих объемно-планировочные и конструктивные решения возводимого объекта, решений по инженерному оборудованию (планы, разрезы, фасады, схемы);

6)  основных положений и требований по подготовке строительной площадки и организации строительства, в том числе о строительстве временных зданий и сооружений;

7)    требований к прокладке инженерных сетей и условий их подключения;

8)  требований по обеспечению пожарной безопасности на период строительства и эксплуатации объекта капитального строительства;

9)  экологических требований.

При организации конкурсов на реконструкцию действующих объектов капитального строительства техническая часть конкурсной документации аналогична вышесказанному, но может не содержать описания строительной площадки, ее природно-климатических и инженерно-геологических особенностей, если реконструкция не предусматривает работ по усилению фундаментов объекта и наружных работ.

При организации конкурсов на проведение капитального ремонта объекта капитального строительства техническая часть конкурсной документации не столь объемна, но, как минимум, должна содержать:

• пояснительную записку с характеристикой  (техническим  состоянием) объекта и видами ремонтно-строительных работ, принципиальными конструктивными и технологическими решениями, описанием программы капитального ремонта, мероприятий по охране окружающей среды, сведениями о наличии транспортных путей, информацией о системах измерений, стандартов, испытаний и сертификации, о наличии и сроках действия согласований и др.;

• ведомости физических объемов работ;

• технические характеристики оборудования, строительных материалов и изделий, определяющие уровень их потребительских свойств;

• чертежи, характеризующие объемно-планировочные и конструктивные решения при капитальном ремонте объекта, решения по инженерному оборудованию, (поэтажные планы с указанием типов отделки помещений, разрезы, фасады, схемы);

• требования к прокладке инженерных сетей и условия их подключения;

• требования по проведению работ в условиях действующего государственного учреждения (предприятия) и по обеспечению его пожарной безопасности на период проведения капитального ремонта и последующей эксплуатации.

3. Возможность разбивки проекта на отдельные этапы (очереди)выполнения работ и, как следствие, возможность дифференциации сроков их выполнения.

4. Большие возможности по разбивке объекта конкурса на отдельные предметы конкурса (лоты) с целью усиления конкуренции.

5. Необходимость определения начальной (максимальной) цены подрядных работ на весь период строительства.

6. Многообразие показателей для оценки заявок на участие в конкурсе.

7. Возможность применения различных методов оценки заявок на участие в конкурсе по выполнению строительно-монтажных работ.

8. Использование различных модификаций форм контрактов (договоров подряда), в том числе условий контракта  FIDIC, теперь издаваемых и на русском языке.

Все вышеуказанные особенности подготовки, организации и проведения подрядных конкурсов должны учитываться и отражаться в конкурсной документации для проведения соответствующего конкурса. Остановимся на некоторых из них.

Обеспечение исполнения контракта (если оно предусмотрено конкурсной документацией) должно иметь срок действия до даты завершения строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта, а еще лучше – до завершения гарантийного срока, указанного в контракте.

Обеспечение (гарантия) исполнения контракта является для заказчика формой материальной гарантии по надлежащему исполнению поставщиком (подрядчиком) его обязательств по контракту.

Статьей 29 Федерального закона № 94-ФЗ предусматривается право Заказчика, уполномоченного органа устанавливать требования обеспечения исполнения государственного или муниципального контракта.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 20 апреля2007 г. № 53-ФЗ, статья 22, пункт 15.2 размер обеспечения исполнения контракта не может превышать тридцати процентов начальной (максимальной) цены контракта (цены лота), указанной в извещении о проведении открытого конкурса.

В случае, если заказчиком, уполномоченным органом было установлено требование обеспечения исполнения государственного или муниципального контракта, государственный или муниципальный контракт заключается только после предоставления участником конкурса, с которым заключается контракт, банковской гарантии, страхования ответственности по контракту или передачи заказчику в залог денежных средств в размере обеспечения исполнения контракта, указанном в извещении о проведении открытого конкурса. Способ обеспечения исполнения контракта из перечисленных в настоящей части способов определяется таким участником конкурса самостоятельно. Если победителем торгов или участником конкурса, с которым заключается контракт, является бюджетное учреждение и заказчиком, уполномоченным органом было установлено требование обеспечения исполнения контракта, предоставления обеспечения исполнения контракта не требуется.

В случае, если начальная (максимальная) цена контракта (цена лота) превышает пятьдесят миллионов рублей, заказчик, уполномоченный орган обязаны установить требование обеспечения исполнения контракта в размере от десяти до тридцати процентов начальной (максимальной) цены контракта (цены лота), но не менее чем в размере аванса (если контрактом предусмотрена выплата аванса).

Проект контракта. При проведении торгов в соответствии с требованиями Федерального закона № 53-ФЗ от 20 апреля 2007 г. проект контракта  является неотъемлемой частью конкурсной документации.

Федеральный закон № 53-ФЗ от 20 апреля 2007 г. расширил обязательные требования  к государственному или муниципальному контракту, заключаемому по итогам конкурса. Это в первую очередь требования к цене контракта:

– цена контракта является твердой и не может изменяться в ходе его выполнения за исключением отдельных случаев, предусмотренных Федеральным законом № 53-ФЗ от 20.04.2007 г.;

– предусмотрено требование о недопущении в ходе исполнения государственного или муниципального контракта перемены поставщика (исполнителя, подрядчика), за исключением случаев, если новый поставщик (исполнитель, подрядчик) является правопреемником поставщика (исполнителя, подрядчика) по такому контракту вследствие реорганизации юридического лица в форме преобразования, слияния или присоединения;

– установлено обязательное требование о включении в государственный или муниципальный контракт условия о порядке осуществления заказчиком приемки поставляемых товаров, выполняемых работ, оказываемых услуг на соответствие их количества, комплектности, объема и качества требованиям, установленным в таком контракте;

– предусмотрено право заказчика требовать неустойки (штрафа, пеней) в случае просрочки исполнения поставщиком (исполнителем, подрядчиком) обязательства, предусмотренного государственным или муниципальным контрактом (ранее, в соответствии с Федеральным законом № 94-Ф данное право предусматривалось только в случае просрочки заказчиком обязательств по контракту).

Пункт 1 статьи 740 ГК РФ дает следующие определение договору строительного подряда: «По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения строительных работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену». 

2.3. Участники торгов 

Основными участниками подрядных торгов являются: заказчик, организатор торгов (специализированная организация), тендерный комитет (конкурсная, аукционная, котировочная комиссии), претенденты, оференты.

Заказчиком, организатором торгов, тендерным комитетом в отдельных процедурах торгов может привлекаться Росстрой России, межведомственная комиссия по подрядным торгам, инженерно-консультационная и другие организации, а также МВЭС России и специализированные внешнеэкономические объединения в случае проведения международных подрядных торгов.

При проведении торгов заказчик осуществляет следующие функции:

– принимает решение о проведении подрядных торгов и издает в связи с этим официальный распорядительный документ;

– определяет лицо, которое будет выполнять функции организатора торгов, издает об этом соответствующий распорядительный документ или заключает соответствующий договор;

– контролирует работу организатора торгов и участвует в работе тендерного комитета через своего представителя;

– устанавливает окончательные условия контракта и заключает его с победителем торгов;

– определяет предмет торгов и форму их проведения (открытые или закрытые);

– определяет потенциальных претендентов и через тендерный комитет направляет им приглашения к участию в торгах.

Заказчик должен обладать необходимыми инвестиционными ресурсами или правом распоряжения ими в необходимый период времени, подтвержденным соответствующим финансовым документом, например: кредитным договором или распоряжением органа исполнительной власти. Документальное подтверждение инвестиционной способности должно иметься у заказчика на момент создания своего тендерного комитета или обращения в существующий тендерный комитет.

Организатором торгов может быть заказчик либо любое юридическое лицо, им уполномоченное на организацию торгов. В качестве организатора торгов могут выступать специализированные на проведении подрядных торгов организации, а также предприятия, организации и учреждения, независимо от форм собственности.

Организатор торгов осуществляет следующие функции:

● подготавливает документы для объявления торгов, осуществляет публикацию объявления и рассылку приглашений;

● формирует тендерный комитет;

● рассматривает апелляции на решения тендерного комитета;

● ликвидирует тендерный комитет;

● несет все расходы по подготовке и проведению торгов.

Пределы прав и обязанности организатора торгов устанавливаются в договоре на организацию и проведение торгов.

Заказчик либо в соответствии с заключенным договором организатор торгов для проведения подрядных торгов формирует тендерный комитет или привлекает регулярно действующий ведомственный, региональный или муниципальный тендерный комитет на договорной основе.

При проведении подрядных торгов на комплекс работ и оказание услуг, осуществляемых за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов, заказчик, формируя тендерный комитет, может включать в его состав представителей МВЭС России, Минфина России, Минстроя России и других заинтересованных министерств и ведомств, а при строительстве или реконструкции объектов в рамках региональных программ – представителей исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с ними.

Тендерный комитет в зависимости от объема выполняемых работ может учреждаться в соответствии с действующим законодательством.

Состав тендерного комитета утверждается заказчиком. К работе тендерного комитета могут привлекаться представители проектных, научно-исследовательских, инженерно-изыскательских, инженерно-консультационных и других организаций.

Работа лиц, привлекаемых к участию в деятельности тендерного комитета, оплачивается организатором торгов на основании заключаемых с ними договоров в соответствии с действующим законодательством.

Тендерный комитет самостоятельно разрабатывает и утверждает регламент своей работы.

Тендерный комитет осуществляет следующие функции:

◊ производит сбор заявок на участие в торгах, на предварительную квалификацию;

◊ проводит предварительную квалификацию претендентов;

◊ организует разработку и распространение тендерной документации и решает вопросы изменения этой документации и процедур;

◊ проводит ознакомление претендентов с тендерной документацией и дает необходимые разъяснения;

◊ обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт;

◊ осуществляет процедуру торгов и ее оформление;

◊ определяет победителя или принимает иное решение по результатам торгов и представляет их на утверждение;

◊ публикует в средствах массовой информации отчет о результатах торгов.

Тендерный комитет имеет право делегировать инженерно-консультационной организации часть своих полномочий по разработке, распространению и экспертизе любой документации, связанной с проведением торгов.

Лицо приобретает статус претендента с момента обращения в тендерный комитет для участия в торгах.

● Статус претендента утрачивается лицом в следующих случаях:

– по желанию претендента – на любой подготовительной стадии;

– вследствие непрохождения предварительной квалификации, невнесения первого задатка к моменту представления оферты;

– вследствие нарушения претендентом настоящего положения или нарушения опубликованных условий торгов, которые предусматривают такие санкции.

● Претендент имеет право:

– получать от тендерного комитета исчерпывающую информацию по условиям и порядку проведения подрядных торгов;

– обращаться в тендерный комитет с просьбой об отсрочке предоставления оферты в письменной форме.

С момента регистрации оферты претендент приобретает статус оферента.

Для участия в торгах претендент обязан после прохождения предварительной квалификации до момента представления оферты внести первый задаток на расчетный счет заказчика.

Победитель торгов имеет право на заключение контракта с заказчиком на условиях, установленных поданной им офертой, составленной в соответствии с тендерной документацией.

Для проведения предварительных исследований, подготовки тендерной документации, разработки условий предварительной квалификации, оценки оферт и выдачи рекомендаций о выборе победителя, экспертизы представленных оферт, разъяснения условий конкурса и выполнения других услуг тендерным комитетом может привлекаться инженерно-консультационная организация.

Инженерно-консультационная организация может привлекаться претендентом для разработки оферты.

Одна и та же инженерно-консультационная организация не имеет права сотрудничать в процессе подготовки конкретных торгов одновременно с заказчиком, организатором торгов и тендерным комитетом с одной стороны, и с претендентом, оферентом с другой стороны.

Межведомственная комиссия по подрядным торгам при Государственном комитете Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства может создаваться в соответствии с действующим законодательством.

Основными функциями Межведомственной комиссии по подрядным торгам могут быть:

– правовое и методическое обеспечение подрядных торгов;

– координация разработки тендерного законодательства на основе анализа и обобщения процесса перехода строительства на систему подрядных торгов;

– содействие созданию информационного обеспечения торгов и сети инженерно-консультационных фирм; консультирование по вопросу проведения подрядных торгов.

                                                Заключение.

  Коммерческая недвижимость – это такой вид недвижимости, который используется человеком для достижения какой-либо прибыли. Прибыль, которую владелец недвижимости получает от ее использования, может быть прямой и опосредованной. Например, если человек сдает в аренду свою коммерческую недвижимость, то он получает прямой доход, а если использует ее под офис или магазин, то здесь владелец недвижимости уже получает опосредованную прибыль.

Что же относится к коммерческой недвижимости? К коммерческой недвижимости относятся – офисы, магазины, склады и производственные помещения. Если говорить по-простому, то к коммерческой недвижимости относится, все что не относится к жилой недвижимости.

Коммерческую недвижимость можно продавать, сдавать в аренду или использовать для получения прибыли.

Сдавая в аренду свою коммерческую недвижимость, Вы тоже можете неплохо жить на средства, вырученные от аренды, при этом оставаясь владельцем востребованной коммерческой недвижимости.

Если же Вы хотите использовать свою коммерческую недвижимость в своем же бизнесе, то Вы экономите достаточную сумму денег на аренде, таким образом, сокращая свои расходы.

Список используемой литературы.

1. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2012г.
2. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2010 г.-369 стр.
3. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2010-250 стр.
4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2011- 314 стр.
5. Фридман. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М: Дело ЛТД, 2011.
6. Румянцева Е.Е. Оценка собственность: учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2010.
7. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2010. - 406с.