Государственное регулирование условий ипотеки

Государственное регулирование условий ипотеки

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. 

С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. 

Этим достигается обеспечение функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки. 

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки: 

- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения; 

- кредитование жилищного строительства; 

- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий). 

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения, при ипотечном кредитовании сделками с недвижимым имуществом, являются: 

- Конституция Российской Федерации; 

- 1-я и 2-я части Гражданского кодекса РФ; 

- Жилищный кодекс РФ; 

- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; 

- Федеральный закон «О залоге»; 

- Федеральный закон «Об ипотеке»; 

- Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики»; 

- Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»; 

- Федеральный закон «Об организации страхового дела в Российской Федерации»; 

- Федеральный закон «Об оценочной деятельности»; 

- Указ Президента РФ «О жилищных кредитах»; 

- Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»; 

- другие документы. 

Введение в действие нового Гражданского кодекса РФ явилось серьезной основой для создания соответствующей правовой базы и формирования цивилизованного рынка недвижимости в России. Являясь системным нормативным актом. ГК РФ оставляет возможность принятия и действия законов, которые развивают, конкретизируют, детализируют его. Главное, чтобы разрабатываемые и принимаемые законы, регулирующие рынок недвижимого имущества, следовали бы логике ГК РФ, не вступали в противоречие с его нормами. 

Российское законодательство не дает юридического определения собственности. В п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации указывается лишь на то, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в частности, недвижимым имуществом. 

Основными нормативными актами в данной области являются: 

- Конституция Российской Федерации; 

- Гражданский кодекс Российской Федерации. 

В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 2 ст. 8 Конституции РФ). 

В части 2 статьи 209 ГК РФ говорится, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, использования и распоряжения имуществом, отдавать имущество под залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом., Собственник обладает не только правами. В частности, если иное не предусмотрено законом или договором, он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели или случайного повреждения (ст. 210, 211 ГК РФ). 

Основными нормативными актами, регулирующими собственность в жилищной сфере, являются Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья». 

Основания приобретения права собственности или титулы собственности подразделяются на две группы: 

- первоначальные, то есть не зависящие от прав предшествующего собственника недвижимого имущества (включая и случаи, когда такого собственника ранее вообще не было), и производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего — по договору с ним); 

- производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще всего — по договору с ним). 

В связи с этим рынок недвижимости пополняется новыми объектами двумя путями: 

- путем возникновения новых объектов недвижимости за счет инвестиций, правовой статус которых определяется Законами «Об инвестиционной деятельности» и «Об иностранных инвестициях», и изданными в их развитие иными нормативными актами: 

- переходом государственной или муниципальной собственности в частную в процессе приватизации, что регулируется Законами РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и изданными в их развитие иными нормативными актами. 

На уровне регионов также принимаются различные законодательные акты, например, в столице был принят закон г. Москвы «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» от 31 марта 1999 года № 11 и Постановление Правительства Москвы «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» от 11 августа 1998 года № 625. 
Большую роль в организации и становлении ипотечного кредитования играют Указы Президента РФ «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994 года № 1180 и «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». 

В первой части ГК РФ предусмотрен ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. В части второй ГК РФ введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. 

Принципы системы жилищного финансирования заложены в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года № 4218-1. Кроме этого закона были приняты: 

- Указ Президента Российской Федерации «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24 декабря 1993 года № 2281; 

- Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении «Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» от 10 декабря 1993 года № 1278 (в новой редакции от 3 августа 1996 года № 937); 

- Указ Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах», утвердивший «Положение о жилищных кредитах» от 10 июня 1994 года № 1180; 

- Указ Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных «сертификатов», утвердивший «Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 года № 1182; 

- Указ Президента Российской Федерации «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 года № 293; 

- Указ Президента Российской Федерации «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29 марта 1996 года № 430; 

- Указ Президента Российской Федерации «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» от 29 марта 1996 года № 431; 

- Постановление Правительства Российской Федерации «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 года № 1010; 

- Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 20 января 1998 года № 71 «О Федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты»; 

- Основные направления государственной политики в области жилищного финансирования нашли также отражение в Государственной целевой программе «Жилище», одобренной постановлением Совета Министров РФ от 20 июня 1993 года № 595 и Федеральной целевой программе «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 года № 753. 

Участие государства и местных органов самоуправления в реализации ипотечных программ («Дом для Вашей семьи» и др.), особенно на первых этапах, является определяющим для ее успеха и требует эффективных механизмов такого участия. При разработке соответствующих механизмов учитывается ограниченность финансовых возможностей государства и необходимость преимущественного использования надежных методов государственной поддержки и участия в программе. 

Данный механизм предусматривает предоставление гарантий от политических и некоторых других видов риска, ограниченное использование на возвратной основе средств бюджетов развития, использование предусмотренных законодательством жилищных субсидий и других мер по повышению покупательского спроса населения на жилье в условиях произошедшего падения жизненного уровня населения и возросшей макроэкономической нестабильности, а также государственного стимулирования ипотечного кредитования с целью усиления его мультипликативного народнохозяйственного эффекта: 


 

Принятие части I (1995 г.) и части II (1996 г.) Гражданского Кодекса Российской Федерации стало решающим шагом развития Российского федерального законодательства в части развития проблемы ипотечного жилищного кредитования. В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения и др. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. 

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 году был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с этим Законом: 


- введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 

- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; 

- оговариваются права и сделки, подлежащие государственной регистрации; 

- создается единый банк информации в пределах регистрационного округа; 

- государственная регистрация прав носит открытый характер; 

- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Вторым важным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита: 

- в законе регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.); 

- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц; 

- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем. 

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса в залоге. 

Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования: 

- формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; 

- создает механизм социальной защиты заемщиков; 

- проводит налоговую политику, стимулирующую участников (рынка ипотечного кредитования; 

- создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. 
Формирование инвесторов государством показано на рисунке: