Ипотечное кредитование в РФ

Важным этапом, закладывающим  организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать  схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может  осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

Весной 1999 г. в Санкт-Петербурге Агентство начало реализацию пилотного  проекта по выкупу долгосрочных ипотечных  кредитов, предоставленных банками гражданам на цели приобретения жилья. В проекте приняли участие такие банки, как ОАО «Промышленно-строительный банк» (СПб), КБ «Петровский», КБ «Балтийский» и ОАО «Банк Санкт-Петербург». Агентство заключило с ними договоры о рефинансировании выданных ими ипотечных жилищных кредитов. 1 марта были оформлены первые кредиты на общую сумму свыше 80 тыс. долл. США. Процентные ставки, под которые банки предоставили кредиты, варьировались от 15 до 18% годовых в валюте. Срок кредитования составил 3-10 лет.

В ходе реализации данного  проекта Агентства в Санкт-Петербурге разработаны и апробированы стандарты  предоставления, рефинансирования и  обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных  кредитов, которые обеспечивают надёжность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. В городе создана необходимая нормативная правовая база, обеспечивающая благоприятные условия для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы.

Недостаток собственных  средств, а также отсутствие лицензии на осуществление кредитных операций стали препятствием на пути расширения деятельности Агентства как самостоятельного оператора вторичного рынка. В целях  привлечения ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов Агентство заключило соглашение с инвестиционным фондом «США – Россия» (TASRIF) об открытии кредитной линии на сумму 5 млн. долл. США. Согласно условиям соглашения, Агентство проводило отбор банков-партнёров, а также андеррайтинг кредитов в соответствии с установленными

На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и  регламентирована деятельность всех субъектов  ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские  и страховые компании).

 

Заключение

 

В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка  постоянно растет, ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях, размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяется группа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен, Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральный ипотечный агент – АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом – в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

Региональные программы ипотечного кредитования являются нерыночными  и полностью зависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует  именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения.

В работе был рассмотрен механизм ипотечного кредитования на примере ОАО «Сибирский Банк» Сбербанка РФ.

Анализ кредитного портфеля банка  показал, что ипотечные кредиты  составляют всего 0,3% от всех выданных кредитов. Тем не менее следует  отметить, что Сбербанк является лидером  на рынке ипотечного кредитования РФ.

Целями жилищных кредитов является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) Объектов недвижимости, расположенных  на территории Российской Федерации.

Жилищные кредиты включают:

Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта  недвижимости под различные виды обеспечения;

Ипотечный кредит – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию  Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;

Кредит «Ипотечный+» – кредит на приобретение, строительство Объекта  недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств  Сбербанка России.

Объект кредитования - расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.

Кредитный договор заключается  с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие  Объект недвижимости в общую собственность.

Жилищный кредит может предоставляться  на приобретение, строительство как  одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.

Жилищные кредиты могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.

Анализ ипотечных программ, предлагаемых Сбербанком показал, что Сибирский  Банк Сбербанка РФ предлагает несколько  ипотечных программ. Максимальная сумма  кредита составляет до 90 % от стоимости жилья. Объектом кредитования является как вторичное, так и первичное и строящееся жилье. Для молодых семей предоставляются специальные условия, например, учитываются доходы родителей. Однако следует отметить, что требования Сбербанка по обеспечению кредита слишком высоки и подходят только населению с доходами не ниже средних или имеющих возможность поручительства физических или юридических лиц, а для населения с низкими доходами и без поручительства, программы, предлагаемые Сбербанком РФ, не подходят.

 

Список  литературы

 

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // "Российская газета" от 22 июля 2002 г.
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // "Российская газета" от 30 июля 2000 г. N145.
3. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 января 2000 г., N3, ст. 278
4. Головина О.Л. Ипотека в России. – М.: Юристъ, 2006. – 525с.
5. Савруков А.Н. Ипотечное кридитование. – СПб.: Политехника, 2006. – 92с.
6. Симионова Ю.Ф. Ипотека для всех. – Ростов – на – Дону: Феникс, 2007. – 160с.
7. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2008. - N4. - С.42-48.
8. Афанаскин Ю. Ипотека в разных измерениях / Афанаскин Ю., Веселов А. // Эксперт - Сибирь. - 2008. - N5. - С.8-10.
9. Волкова А. Кредитная история: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. - 2006. - 22 нояб. - С.7.
10. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2007. - N6. - С.51-55.
11. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. - 2006. - N9. - С.115-132.
12. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. - 2007. - N12. - С.67-69.
13. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // ЭКО. - 2006. - N12. - С.127-137.
14. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. - 2007. - N9. - С.67-73.
15. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития / Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. // Деньги и кредит. - 2005. - N10. - С.24-29.
16. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России: Сб. ст. / Под ред. Рогожиной Н.Н. - М.: Фонд "Ин-т экономики города", 2006. - 127с.
17. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сиб. финанс. школа. - 2007. - N3. - С.105-108.
18. Пономарев В. Система ипотечного кредитования // Экономика России - ХХI век. - 2008. - N13. - С.74-75.
19. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2005. – 207 с.
20. Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец ХIХ - начало ХХ вв.) // Деньги и кредит. - 2006. - N2. - С.61-67.
21. Шехова А. Много, дешево, надолго // Финанс. – 2006. – N4. – С.76-79.
22. Шехова А. Оборот ипотеки в природе // Финанс. - 2006. - N7. - С.90-94.
23. Эпштейн А. О соотношении коммерческой, государственной и муниципальной ипотеки на современном этапе // Муницип. власть. - 2007. - N6. - С.88-89.
24. http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16
25. Аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации :http://www.rusipoteka.ru/person.htm
26. Ассоциация региональных банков России: http://www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября
27. http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
28. www.sib.sbrf.ru.

 

¹ Официальный сайт Сибирского Банка Сбербанка РФ// http://sib.sbrf.ru/about.php?id=5