Ипотечное кредитование в современной экономике

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Центр дистанционного образования

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по курсу: «Деньги, кредит, банки»

на тему: «ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В СОВРЕМЕННОЙ ЭКОНОМИКЕ»

 

 

 

  Исполнитель студент

  Направление: экономика

  Профиль: Государственные и

  муниципальные финансы

  Группа ГМФ-12 Шад

  Кочин Д.С.

 

 

 

 

Екатеринбург

2014

 

Содержание

 

Введение                                                                                                                   3

Глава 1. Ипотечное кредитование                                                                          4

1.1 История становления и развития ипотечного кредитования                  4

1.2 Определение ипотеки                                                                                  6

          1.3 Характерные черты и принципы ипотеки                                                 7

Глава 2. Схемы ипотечного кредитования в России                                          10

          2.1 Правовые основы ипотечного кредитования                                          10

          2.2 Схемы ипотечного кредитования в России                                             15

          2.3 Модели в практике ипотечного кредитования                                     18

Глава 3. Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в России       19

Заключение                                                                                                             22

Список литературы                                                                                                24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

 

В последние годы заметно растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное кредитование, т.е. выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимости.

Но ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. Трудно встать на защиту какого-либо из этих мнений, не разобравшись во всех тонкостях данной проблемы.

Поэтому целью курсовой работы является разобраться в том, что же такое ипотека, в частности в России.

Чтобы достичь этой цели, ставится ряд задач:

- выяснить, как зародилась  ипотека;

- выяснить, как в настоящее  время определяется ипотека и  что является/ не является ее  объектами;

- определить, какие существуют  виды ипотеки, и по каким признакам  ее можно классифицировать;

- узнать, какие законы регулируют процесс ипотечного кредитования;

- выяснить, на какой стадии  развития находится сегодняшнее  ипотечное кредитование, а именно: проблемы и перспективы развития.

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1 ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

 

1.1 ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

 

 

Слово «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона в конце VII – начале VI вв. до н.э.

Предшественник Солона – Драконт в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность сурово карались.

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

- отменяет поземельные  налоги;

- вводит свободу завещания.

Личное имущество умершего предка уже не обязательно переходит наследникам рода. Теперь каждый человек имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе и оставлять ее в залог.

Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hypoteka – подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называемые ипотечными.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательства являлись присяга и поручительство. С развитием товарно-денежных отношений возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. И, как правило, обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало самого понятия «недвижимое имущество» и тем более «права собственности на него».

Итак, сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали появляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Первоначально заложенное имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. fiducia – сделка на доверии).

Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. pignus – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора, предусматривая передачу имущества уже не в собственность, а только во владение.

Появление самой ипотеки было обоснованно политическими и экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовой передачей земель арендаторам. Эти причины и привели к возникновению классического института ипотеки.

На фоне этих условий был введен новый залог – залог орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позднее данный вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Именно таким образом классический институт ипотеки проходил свои этапы и осуществлял свою эволюцию.

 

 

1.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИПОТЕКИ

 

 

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Но это понимание ипотеки в широком смысле. Если мыслит более узко, то можно определить ипотеку просто как залог недвижимого имущества.

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической же точки зрения, ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Также существуют 2 основных взгляда на ипотеку.

Первый и наиболее распространенный можно условно назвать «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд – «профессиональный». Он рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка. Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы «заемщик – кредитор» к схеме «заемщик – конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса. 

 

 

1.3 ХАРАКТЕРНЫЕ ЧЕРТЫ И ПРИНЦИПЫ ИПОТЕКИ

 

 

Ипотека характеризуется следующими чертами:

- ипотека, как и всякий  залог, – это способ обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет всякий смысл;

- в качестве предмета  ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что с ними связано: предприятия, жилые дома, сооружения;

- предмет ипотеки всегда  находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим  владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;

- договор кредитора и  должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом  – закладной, которая сопровождается  нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой[1].

- при значительном превышении  стоимости залога над суммой  выданного кредита ипотека дает  возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;

- в случае неисполнения  обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор в праве требовать  продажи заложенного имущества  с публичных торгов. При реализации  имущества, заложенного по договору  ипотеки, ипотечный кредитор имеет  преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.  

Ипотеке присущи следующие принципы:

1) Принцип гласности, или  публичности. Отражает возможность  доступа каждого заинтересованного  лица к информации, которая содержится  в ипотечной книге;

2) Принцип специальности. Означает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

3) Принцип достоверности. Он гласит, что записи в публичных  книгах означают, что в отношении  данного имущества нет иных  прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) Принцип старшинства. Этот  принцип отражает преимущество  одного закладного права перед  другим в зависимости от времени  внесения его в ипотечную книгу;

5) Принцип бесповоротности. Он свидетельствует, что ипотека  прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

6) Принцип срочности. Отражает  необходимость его возврата не  в любое приемлемое для заемщика  время, а в точно определенный  срок, зафиксированный в кредитном  договоре или любом другом  заменяющем его документе.

7) Принцип обеспеченности  кредита. Этот принцип выражает  необходимость обеспечения защиты  имущественных интересов кредитора  при возможном нарушении заемщиком  принятых на себя обязательств.

8) Дифференцированный характер  ипотечного кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход со стороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2 СХЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И СТРАНАХ ЕВРОПЫ  

 

2.1 ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

 

Основная задача государства в становлении ипотечного кредитования – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности получения данного вида кредита для граждан.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются: