Ипотечное кредитование

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ  ………………………………………………………………………………………………………………………….. 3

1 Российские модели ипотечного кредитованиЯ ………………………. 4

1.1 Анализ одноуровневых моделей ………………………………………………………. 6

1.2 Анализ двухуровневых моделей ……………………………………………………... 11

2 Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах ………… 17

3 ПРЕИМУЩЕСТВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА

РУБЕЖОМ………………………………………………………………………………….. 22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………………………. 25

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ……………………………………………………. 27 

ВВЕДЕНИЕ

 

Развитие ипотечного кредитования имеет ключевое значение для общего успеха экономической реформы, что может способствовать снижению инфляции, сокращению дефицита бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения средств населения в реальный сектор экономики. В этой связи актуальность и своевременность темы контрольной работы обусловливается необходимостью проанализировать Российские и зарубежные модели ипотечного кредитования.

Целью данной работы является изучении моделей ипотечного кредитования.

Поставленная цель определяет следующие задачи:

• Сформировать российские и зарубежные модели ипотечного кредитования;
• Определить преимущества и недостатки ипотечного кредитования;

Объектом исследования является ипотечный кредит. Предмет исследования – модели ипотечного кредитования.

Теоретической основой и информационной базой контрольной работой являются труды отечественных специалистов в области ипотечного кредитования.

 

1. Российские модели ипотечного кредитования

 

На сегодняшний день в  России уже сформировался рынок  ипотечных жилищных кредитов, участники  которого предоставляют населению  ипотечные кредиты на различных  условиях

Модель ипотеки можно  определить как упрощенный образ  оригинала (схемы ипотеки), представляющий собой математическое описание или  графическое изображение отдельных  связей (например, экономических, договорных и т.п.) между субъектами. В отличие  от оригинала с моделями можно  экспериментировать с целью нахождения оптимальных параметров для схемы  ипотеки.

Инфраструктура, состав субъектов, их экономические  связи, схемы ипотеки, область применения и другие организационные параметры  во многом определяются модели ипотеки. В практике ипотечного кредитования существуют три основные:

• ипотечно-банковская, с концепцией кредитования клиента через ипотечный банк при приобретении жилья;
• ссудо-сберегательная, с концепцией, отличающейся от предыдущей только тем, что для приобретения права на получение кредита клиенту необходимо накопить на специальном счете банка определенную сумму в заданный срок;
• инвестиционно-строительная, с концепцией кредитования клиента из средств строительной компании для реализации построенного ею жилья.

Схемы и модели разрабатываются  для реализации программ жилищного  строительства и разделяются  на федеральные, региональные и муниципальные (городские). На федеральном уровне действует целевая программа «Свой дом», в российских регионах разработаны программы ипотечного жилищного кредитования, учитывающие местные социально-экономические условия. Эти программы предназначены для городов и сельской местности региона и работают в Удмуртии, Башкортостане, республике Коми и др.

Городские администрации, как правило, разрабатывают  собственные программы строительства  жилья со схемами ипотечного кредитования (Москва,    С-Петербург, Ростов-на-Дону, Н. Новгород и др.). Кроме этого, разрабатываются  и внедряются ипотечные программы, учитывающие специфику села (Башкортостан, Саратовская, Белгородская области и др.) и отличающиеся от муниципальных условиями кредитования, предметом залога и видом кредита.

Зарубежная  и отечественная практика деятельности жилищных ипотек показала необходимость  в создании исполнительного органа, осуществляющего общее руководство  выполнением программ ипотечного жилищного  кредитования. В двухуровневых моделях  этот орган выполняет функции  оператора вторичного рынка ценных бумаг.

В России таким органом на федеральном  уровне является Федеральное агентство  ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), созданное в 1996 г. в форме акционерного общества.

Аналогичные органы создаются для управления процессом реализации муниципальных  программ ипотечного жилищного кредитования и в основном представлены структурными подразделениями городских администраций.

Поскольку организационные формы исполнительных органов схем жилищных ипотек различны, то в качестве видов этого классификационного признака можно выделить акционерные  общества, некоммерческие организации (фонды) и специально создаваемые  структурные муниципальные подразделения.

Система ипотечного кредитования России использует несколько видов кредита. В Москве и С-Петербурге жилищные ипотечные  программы ориентированы на выдачу валютных кредитов, Белгородская область, Башкортостан выдают товарный кредит строительными материалами, однако основным видом кредита в регионах является рублевый кредит.

Большую роль при реализации жилищных ипотечных  программ играют параметры кредитования: размер кредита, процентная ставка и  срок погашения.

Структура жилищной ипотеки  по способу рефинансирования кредитов представлена двумя видами. Под первым видом, понимается первичный рынок – одноуровневые схемы, в которых роль кредитора и финансового инвестора совмещает универсальный банк. Который предоставляет кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, обслуживает их и хранит в своем портфеле..

  Ко второму виду относится – двухуровневая схема, предусматривающая кроме первичного рынка ипотечных кредитов и вторичный, достаточное количество финансовых инвесторов, приобретающих ценные бумаги, обеспеченные залогом недвижимости. Это классическая схема жилищной ипотеки.

Социальная (дотационная) жилищная ипотека, представленная одноуровневыми моделями, вводит определенные ограничения по социальному составу  клиентов (например, работники бюджетной  сферы), величине кредита, уровню дохода клиента, размеру имеющейся жилой  площади и т.п. По причине относительно низких доходов населения из бюджета  разных уровней предоставляются  дотации для компенсации разницы  в процентных ставках банка и  ипотечной программы.

В соответствии с предлагаемой классификацией и основываясь на результатах  анализа опыта ипотечного кредитования в России можно выделить наиболее распространенные модели жилищной ипотеки. В муниципальных программах строительства  жилья на основе механизма ипотеки  чаще всего применяют банковские (депозитарные) одноуровневые дотационные  модели, в которых оператором является Сбербанк РФ, а управляющим органом  – структурное подразделение  городской администрации. Основной вид кредита – рублевый, который  выдается клиентам на приобретение жилья  под залог покупаемой квартиры. Разновидностью таких моделей является схема  с реализацией жилья в рассрочку  через некоммерческие фонды. Попытки  внедрить классическую американскую модель с ипотечным банком предпринимаются только в Москве и С-Петербурге.

К мировым классическими моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель [4].

1. Анализ одноуровневых моделей

 

Переходя к анализу  моделей, следует отметить, что они чаще всего представлены в виде описания.

На  рисунке 1 представлена одноуровневая депозитарная модель жилищной ипотеки, применяемая с 1996 г. в Удмуртии. Аналоги этой модели используются как варианты региональных и муниципальных в Ростове на Дону, Чебоксарах, Кирове, Республики Коми и др. К этому виду моделей можно отнести Оренбургскую (рисунок 2) и Башкирскую региональную (рисунок 3), которые имеют некоторые различия, объясняемые спецификой экономических условий регионов.

Во  всех рассматриваемых моделях экономические  связи между клиентом, продавцом  жилья и кредитором идентичны, так  же, как и в двухуровневой ипотечно-банковской модели. Это объясняется тем, что функции, выполняемые субъектами ипотеки на первичном рынке ипотечных кредитов, диктуются рыночными отношениями и не зависят от вида модели.

МИНФИН  Удмуртской Республики

Фонд  Правительства Удмуртской Республики по развитию жилищного строительства

 

Дотации из республиканского и местного бюджетов

 

Дотации из местного бюджета (50%)

 

Дотации

Городские (районные) администрации

Удмуртское  отделение 

Банка

 

 

Деньги

Кредит

 

Клиент

Продавец

жилья

Жилье

 

Закладная

 

Возврат кредита

 

 

 

Рисунок 1. Удмуртская региональная модель жилищной ипотеки

 

 

Оренбургская  ипотечно-жилищная корпорация

 

 

Предприятие

Подрядчик

Деньги  за жилье

Кредит  предприятия

Возврат

кредита

Жилье

Деньги  за жилье

Кредит  и дотации

Строи-

тельный кредит

Жилье

 

Ипотечный кредит

Оренбургский  ипотечный коммерческий банк

Клиенты, работники предприятия

Закладные

Возврат кредита

Возврат кредита

 

 

 

 

Рисунок 2.  Оренбургская модель муниципальной ипотеки

В одном из вариантов Оренбургской ипотечной программы (рисунок 2), разработанной для клиентов – работников предприятий, используются кредитные средства предприятия для строительства жилья и ипотечного кредитования клиентов. Поскольку ипотечная ссуда предоставляется клиентам по процентной ставке кредита от предприятия, то оно вынуждено снижать процентную ставку по кредиту до величины, приемлемой в ипотечной программе.

Товарный  кредит

 

Фонд жилищного строительства  при Президенте Республики Башкорстан

Возврат кредита

 

 

Предприятия

Товарные  ресурсы

 

 

Предприятия пром.строительных материалов

 

Товарные  ресурсы

 

 

 

 

Товарный  кредит

ПМК АО «БАШСЕЛЬСТРОЙ»

Клиент - строитель

Возврат кредита

 

Закладная

 

 

 

Рисунок 3.  Башкирская региональная модель товарного кредитования индивидуального строительства

 

Башкирская  модель отличается от остальных видом  кредита. Эта модель используется для  кредитования индивидуального строительства  на селе, где целесообразнее предоставлять  кредит не денежными средствами, а  строительными материалами. Такое  кредитование позволяет отказаться от бюджетных дотаций, но применение этого метода ограничивается индивидуальным строительством.

Другой  вид одноуровневой депозитарной модели с реализацией жилья в  рассрочку разработан и внедрен  в г. Саров, Нижегородской области       (рисунок 4) и намечается применение в городах: Городец, Рязань, Пенза, Нижний Новгород и др. (рисунок 5). Основным отличием этих моделей от одноуровневых депозитарных является то, что кредитуется строительство жилья и его приобретение. Управляющий орган ипотеки («Фонд социального развития» и др.) за счет кредитов банка финансирует строительство жилья подрядной строительной организации.