Ипотечное кредитование

от 30% – 11,5%

от 20% до 30% – 11,75%

от 5% до 20% – 12%

на срок свыше 10 до 20 лет  включительно:

до регистрации ипотеки* – 12,75%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального  взноса:

от 30% – 11,75%

от 20% до 30% – 12%

от 5% до 20% – 12,25%

на срок свыше 20 до 30 включительно:

до регистрации ипотеки* – 13%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального  взноса:

от 30% – 12%

от 20% до 30% – 12,25%

от 5% до 20% – 12,5%

По кредиту “Ипотечный +”

По кредитам в рублях:

на срок свыше 5 до 10 лет включительно:

до регистрации ипотеки* – 11,5%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального  взноса:

от 30% – 10,75%

от 20% до 30% – 11%

от 5% до 20% – 11,25%

на срок свыше 10 до 20 лет  включительно:

до регистрации ипотеки* – 11,75%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11%

от 20% до 30% – 11,25%

от 5% до 20% – 11,5%

на срок свыше 20 до 30 лет  включительно:

до регистрации ипотеки* – 12%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:

от 30% – 11,25%

от 20% до 30% – 11,5%

от 5% до 20% – 11,75%

в долларах США, евро:

на срок свыше 5 до 10 лет  включительно:

до регистрации ипотеки* – 12%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального  взноса:

от 30% – 11,25%

от 20% до 30% – 11,5%

от 5% до 20% – 11,75%

на срок свыше 10 до 20 лет  включительно:

до регистрации ипотеки* – 12,25%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального  взноса:

от 30% – 11,5%

от 20% до 30% – 11,75%

от 5% до 20% – 12%

на срок свыше 20 до 30 лет  включительно:

до регистрации ипотеки* – 12,5%

после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального  взноса:

от 30% – 11,75%

от 20% до 30% – 12%

от 5% до 20% – 12,25%

По Кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого Объекта недвижимости.

По Ипотечному кредиту:

залог кредитуемого Объекта  недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора) ;

другое обеспечение (при  необходимости).

На период до оформления в залог кредитуемого Объекта  недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.

По Ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объект недвижимости.

По кредиту “Ипотечный +”:

залог кредитуемого Объекта  недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);

на период до оформления в залог кредитуемого Объекта  недвижимости – залог имущественных  прав на возводимый Объект недвижимости.

В качестве дополнительного  обеспечения по Жилищным кредитам оформляется:

поручительство супруги(а) Заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);

залог имущественных  прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.

По Ипотечному кредиту  и кредиту “Ипотечный+” в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.

Ипотечный кредит с учетом Суммарного актива предоставляется  на приобретение Заемщиком/Созаемщиками у Продавца следующих Объектов недвижимости: квартир; земельных участков; индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).

Требования, предъявляемые к Суммарному активу: оценочная стоимость Суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.

При включении в Суммарный  актив: квартиры, индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения – оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей; автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.

Максимальный размер кредита определяется без учета  платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости Суммарного актива и 65% покупной стоимости Объекта недвижимости.

К обеспечению Ипотечного кредита и кредита “Ипотечный+” с учетом Суммарного актива предъявляются требования аналогичные Ипотечному кредиту и кредиту “Ипотечный+” соответственно.Оценочная стоимость передаваемых в залог объекта недвижимости и имущественных прав заемщика по Договору об инвестировании строительства определяется банком исходя из покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости.

Срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче Ипотечного кредита не должен превышать 12 рабочих дней от даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до даты принятия решения.

Характеристики ипотечного кредита, предлагаемого программой СБ РФ, выдаваемого в валюте и в рублях приведены в таблицах 2-3.

 

Таблица 2 Характеристика ипотечного кредита, предоставляемого в рублях

Кредит	Ежемесячный доход  заемщика, тыс. руб	Вероятная сумма кредита, тыс. руб	Максимальная  ежемесячная выплата, тыс. руб
1	2	3	4
Кредит на 10 лет под 11,5% годовых в рублях	20	400	7,0
	30	600	10,5
	45	900	15,7
	60	1210	21,0
	75	1500	26,2

 

 

Таблица 3 Характеристика ипотечного кредита, предоставляемого в валюте

Кредит	Ежемесячный доход  заемщика, $	Вероятная сумма кредита, $тыс	Максимальная  ежемесячная выплата, $
1	2	3	4
Кредит на 10 лет под 12% годовых в валюте	700	17,3	280
	1000	24,8	400
	1500	37,2	600
	2000	49,6	800
	2500	62,0	1000

 

Таблица 4 Дополнительные издержки заемщика при получении ипотечного кредита

Вид издержек	Сумма
1	2
Банковский сбор за рассмотрение заявки на кредит	750-2500 руб
Банковский сбор за открытие и ведение ссудного счета или аренда банковской ячейки	1500-2500 руб
Государственная пошлина  за регистрацию ипотечной сделки	От 1200 руб.
Услуги риэлторов	До 10% от стоимости квартиры
Услуги оценщика недвижимости	2500-5000 руб
Нотариальное заявление  договора	1,5% от суммы сделки

 

2.3 Оценка заемщика в рамках ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

 

Для оценки заемщика АК СБ РФ (ОАО) применим балльную оценку - один из вариантов оценки кредитоспособности индивидуального клиента, основанный на методике социологического опроса.

Минимальная сумма баллов для автоматической выдачи ссуды — 200. Сумма баллов для юридической оценки 150—195. Сумма баллов для автоматического отказа в выдаче ссуды — менее 150

На основе «Руководства по предоставлению и обслуживанию ипотечных  кредитов», разработанного в 2000 году Инвестиционным фондом «США — Россия», способности заемщика выплачивать ипотечный кредит АК СБ РФ (ОАО) оценивает доходы заемщика на основе четырех коэффициентов:

1. Отношение ежемесячных  платежей по ипотечному кредиту  (платеж за счет погашения основного долга и уплаты процентов ежемесячный аннуитетный платеж) заемщика к доходам за тот же период:

Платеж/Доход, или П/Д.

2. Отношение ежемесячных  жилищных расходов заемщика по  приобретаемому имуществу, перечисленных  в «Заявлении-анкете на ипотечный кредит», к ежемесячным доходам:

Жилищные расходы/Доход, или Ж/Д.

3. Отношение ежемесячных  обязательств заемщика, в которые  ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту (без учета страховых и налоговых платежей, а также расходов по техническому обслуживанию и других регулярных выплат по приобретаемому жилью) к доходу заемщика за тот же период:

Обязательства I/Доход, или 01/Д.

4. Отношение общих  ежемесячных обязательств к доходу  заемщика за тот же период:

Обязательства 2/Доход, или 02/Д.

По коэффициентам П/Д  и 01/Д устанавливаются максимальные значения, выраженные в процентах. Коэффициенты Ж/Д и 02/Д рассчитываются для справочных целей и не влияют на результаты андеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту в соответствии с указанными стандартами.

Коэффициент П/Д показывает отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в отчет погашения  основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика, и равен отношению ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечному кредиту к ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика с вычетом удержаний по подоходному налогу и взносов в Пенсионный фонд.

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по ипотечному кредиту (в части платежей по основному долгу и процентам) в совокупных доходах заемщика, исходя из устанавливаемых банком критериев. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения способности заемщика своевременно погашать кредит.

В соответствии с требованиями Инвестиционного Фонда «США—Россия», коэффициент П/Д должен составлять не более 35%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 долл. ( в рублевом эквиваленте – от 22500 руб.до 52500 руб. (курс долл. принят 25 руб/долл)в месяц) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента П/Д. Оценка платежеспособности заемщика и созаемщика, а также расчет значения коэффициента П/Д производится с помощью программного продукта «Анализ платежеспособности заемщика».

Справочный коэффициент  Ж/Д показывает отношение общих  ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательные расходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика и равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, по приобретаемому имуществу, а именно:

• платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (ежемесячный аннуитетный платеж);
• платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;
• ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
• ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);
• ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;
• платеж за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные — обязательные взносы, связанные с эксплуатацией — оплата газо-, водо- и теплоснабжения и т. д. — управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений);
• другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер.

 

Ж/Д =

 

Расчет коэффициента Ж/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Минимальное значение данного коэффициента не фиксируется, и значение коэффициента Ж/Д носит справочный характер.

Коэффициент 01/Д —  отношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому недвижимому имуществу) в его доходах. Это коэффициент определяет предельно допустимую долю долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете, включая его расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, учитываемые при расчете коэффициента П/Д, так и с другими, имеющимися у него долгосрочными обязательствами (потребительскими кредитами, содержанием иждивенцев и собственно семьи заемщика, алиментами, обязательными дополнительными налоговыми платежами, прочими долговыми обязательствами).

 

01/Д =

 

Размер ежемесячных  обязательств заемщика, в соответствии с «Рекомендациями» не должен превышать 55% от его совокупного чистого дохода. То есть коэффициент 01/Д должен составлять не более 55%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 в месяц (22500 и 52500 руб. соответственно) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента 01/Д.

Коэффициент 02/Д — это справочное соотношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика в его доходах. Этот коэффициент справочно показывает долю общих долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете. Расчет производится следующим образом.

Коэффициент 02/Д равен отношению общей суммы обязательств заемщика:

 

 

 

Расчет коэффициента 02/Д является обязательным элементом  в процедуре андеррайтинга заемщика. Максимальное значение данного коэффициента не устанавливается и расчетное значение коэффициента 02/Д носит справочный характер.

 Отношения заемщика и кредитора по поводу запрашиваемого ипотечного кредита характеризуются следующими параметрами:

1. Среднемесячный доход  заемщика 1200 долл.( 30000 руб.)

2. Ежемесячные обязательства  заемщика 250 долл. (6250 руб.)

3. Оценочная стоимость  имущества (для упрощения примера  — равна продажной цене имущества) 38 000 долл. (950 000 руб.)

4. Срок кредита 10 лет и 2 месяца (то есть 122 месяца).

5. Процентная ставка 12% годовых.

Все доходы заемщика (в  рублях) и ежемесячные обязательства заемщика (в рублях) пересчитываются в доллары США по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

Следует определить максимально  допустимый месячный аннуитетный платеж заемщика с учетом установленных коэффициентов.

Расчет соотношения расходов к доходам заемщика

Учитывая критерии банка  относительно коэффициентов П/Д  и 01/ Д., определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита (аннуитетный платеж) в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих соотношений (1) и (2):