Экономическая сущность ипотечного кредитования

- становления и развития системы  ипотечного жилищного кредитования с использованием модели организации рефинансирования кредитных и иных организаций через федеральных операторов вторичного рынка с участием региональных специализированных структур (региональных операторов).

Стандартами ипотечного кредитования являются:

1. Кредиты предоставляются на длительный срок от 3 до 10 (и более) лет. Длительный срок кредита увеличивает его погашение во времени, уменьшая таким образом размер ежемесячных выплат.
2. Сумма кредита составляет не менее 70% от стоимости покупаемого жилья (предмет залога) остальная сумма (30%) вносится заемщиков в виде первоначального взноса.
3. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячного платежа, рассчитанного по форме аннуитетных платежей. При этом ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начислений на невыплаченную часть кредита, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи были равными на весь кредитный период.  Это удобно как для заемщика, поскольку он может планировать свой семейный бюджет, так и для кредитора.
4. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35 процентов от совокупного дохода заемщика и созаемщиков за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки платежеспособности (андеррайтинг) заемщика кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и членов его семьи (созаемщиков),
5. Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в ипотеку) и, в случае неисполнения заемщиком обязательств, обращается взыскание на жилье с последующей реализацией, чтобы погасить задолженность перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма денежных средств за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается заемщику.
6. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают официально заверенное согласие на освобождение купленной на кредитные средства и переданной в ипотеку квартиры в случае невозможности выполнения заемщиком условий кредитного договора по его погашению или нарушению договора ипотеки.

Кроме того, к ипотечным кредитам предъявляются следующие требования: 

- Передаваемое в ипотеку жилье  должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений) и не иметь предшествующих ипотек. Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком только для проживания.

- Ипотечный кредит не может  быть видан ранее государственной регистрации договора купли – продажи жилья, заключенного между заемщиком и собственником продаваемого жилья.

Сформулированные стандарты и  требования направлены в первую очередь на снижения рисков, как для кредитора, так и для заемщика. В связи с этим они могут быть пересмотрены и уточнены. В этом контексте следует отметить, что кризисные события на рынке ипотечного кредитования в США, привели к необходимости пересмотра действующих Стандартов и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию введены  в действие их новая редакция, которая внесла  более жесткие требования к выкупаемым Агентством закладным, а, следовательно, к кредиторам и заемщикам. Очевидно,  это нужно рассматривать как вполне адекватную реакцию оператора вторичного рынка на сложившуюся ситуацию на рынке ипотечного кредитования под влиянием финансового кризиса.

 Особое значение стандарты ипотечного кредитования приобретают при развитии вторичного рынка ипотечных кредитов, когда права требований по кредитам переуступаются первичными кредиторами операторам вторичного рынка (в России – Федеральному Агентству по  ипотечному жилищному кредитованию) с целью рефинансирования выданных кредитов. В этом случае соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств от частных инвесторов через ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Стандартная   процедура   получения   ипотечного   кредита   состоит   из следующих основных этапов:

1. предварительная   квалификация   (одобрение)   заемщика.   Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной   сделки.   Кредитор,   в   свою   очередь,   оценивает   возможность потенциального заемщика возвратить кредит;
2. оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и 
   определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом 
   доходов   заемщика,   наличия   собственных   средств   для   первоначального взноса   и   оценки   предмета   ипотеки.   Указанная   процедура   именуется 
   андеррайтингом заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком,  оценивает  его  платежеспособность  и  принимает решение  о выдаче   кредита   или   дает   мотивированный   отказ.   При   положительном решении  кредитор  рассчитывает  сумму  кредита  и   формулирует  другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

«Досье» заемщика, предоставляемое  для получения кредита должно содержать копии следующих документов:

• паспорт заёмщика и созаемщиков (совершеннолетних членов его семьи);
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних членов семьи заемщика;
• трудовые книжки заемщика и созаемщиков;
• характеристика  на  заемщика  с  места  работы,   краткое   описание   его трудовых обязанностей и вида деятельности организации-работодателя.
• дипломы оконченных учебных заведений заемщика и созаемщиков;
• водительское удостоверение;
• выписка из домовой книги и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка о доходах, полученных за последние полгода по основному месту работы заемщиком и созаемщиками;
• документы, подтверждающие получение дополнительных доходов семьей заемщика;
• подтверждение права собственности заемщика на объекты недвижимости (дачи, квартиры), автомобили, ценные бумаги, банковские вклады и др.
• сведения о поручителях.

3)подбор   квартиры,   соответствующей   финансовым   возможностям 
заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье 
как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья 
и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли- 
продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право 
покупки   данного   жилья   потенциальным   заемщиком   по   согласованной 
сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор 
оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также 
рассчитывает   сумму   кредита,   исходя   из   доходов   заемщика,   вносимого первоначального    взноса    и     стоимости    жилья.     Во     втором     случае потенциальный    заемщик,    уже    зная    сумму    кредита,    рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен   рассматривать   приобретаемое   жилье   в   качестве   подходящего обеспечения кредита.

В организации системы долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования важное значение имеет оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке. Оценка осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами - оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными особенностями, используемыми материалами, их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением (близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района). При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития. Задачей кредитора является оценки жилого помещения с позиции достаточности данного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.

Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья. Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволят снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысить эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

4. заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и 
   продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и 
   кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору 
   по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения 
   кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на 
   свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует 
   использовать для оплаты первоначального взноса.

В кредитном договоре стороны предусматривают  следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется  кредит; размер уплачиваемых заемщиком  процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

5) государственная регистрация в органах юстиции. Кредитные отношения и ипотека оформляются:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим удостоверением сделки (по желанию сторон), а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют (по желанию сторон) и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

- кроме того, обязательной регистрации подлежит договор купли – продажи.

6)  страхование – является обязательным условием выдачи кредита.

В соответствии с порядком ипотечного кредитования, заемщику следует застраховать свою жизнь и трудоспособность, квартиру от рисков повреждения и уничтожения, а также свой титул собственника в страховой компании, сотрудничающей с банком. Договоры страхования, как правило, заключаются на год с последующей пролонгацией (иногда на более выгодных условиях). Страхование осуществляется в течение всего периода ипотеки. Ежегодные расходы заемщика на страхование могут составить от 0,25 до 2% от стоимости квартиры. При наступлении страхового случая окончательные расчеты с банком осуществляет страховая компания.

7) выдача ипотечного кредита – производится путем перечисления денежных средств на лицевой счет заемщика, открытый в банке – кредиторе. При этом в банк предоставляются зарегистрированные договоры купли – продажи и ипотеки  квартиры, свидетельства права собственности на приобретенное жилье и документы, подтверждающие получение продавцом квартиры первоначального взноса. Кроме того, обязательным является предоставление договоров страхования жизни и здоровья заемщика, а также приобретенного жилья.

8)  обслуживание кредита – банк принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Неоднократные нарушения заемщиком  установленных кредитным 
договором сроков проведения выплат влекут начисление банком штрафных 
санкций и пени за каждый день просрочки платежа. Систематические 
задержки платежей, не исполнение заемщиком условий кредитного и 
ипотечного договоров могут явиться причиной вынесения банком решения о 
досрочном проведении расчетов по кредиту.

9) снятие обременения с жилья - в случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и  залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.