Перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

• Предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);
• Сбор и проверка информации о клиенте и залоге;
• Оценка вероятности погашения кредита;
• Принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);
• Заключение кредитной сделки;
• Обслуживание кредитной сделки;
• Закрытие кредитной сделки.

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитного договора. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление-анкета на получение кредита. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает информацию о желаемых условиях кредита, описание покупаемой собственности, источник первоначального платежа, назначение кредита, биографические сведения.

Максимальный срок предоставления кредита ограничен 20 годами – 5 лет, 10 лет, 15 лет и более. Более длительный срок доступен лишь узкому кругу граждан (отвечающим определенным условиям многодетным семьям и проживающим в сельской местности гражданам РБ).

Банк определяет минимальный и максимальный размер кредита. Зачастую банки требуют внести определенную сумму средств — от 10 до 30 процентов от стоимости приобретаемого помещения, и выше. В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

В конечном итоге процентная ставка по кредиту и его размер могут варьироваться в зависимости от ряда факторов: наличия подтвержденного дохода, согласия на страхование недвижимости и жизни, покупки квартиры у партнеров банка, размера внесенных собственных средств, наличия клиентских отношений с банком, цели кредита (кредит на покупку жилья, либо его строительство), обеспечения кредита (кредит под залог, либо кредит без залога) и др.

Ипотечные кредиты выдаются с фиксированной процентной ставкой, которая сохраняется в течение всего срока кредитования жилья, или с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования.

Помимо процентов за пользование кредитом, часто взимаются комиссии за оформление договора, за снятие или перевод денежных средств, ежемесячная комиссия за сопровождение кредита, страховые взносы, комиссия за досрочное погашение.

Дополнительных расходов потребует подготовка документов вне банка: заключение об оценке стоимости помещения, нотариальное удостоверение договора и прочее.

В случае кредитования строительства жилья банк может предоставить отсрочку по оплате основного долга или процентов. Отметим также, что если кредит на квартиру - более распространенная услуга, то возможность приобрести жилой дом в кредит, будь-то строительство или покупка, рассмотрят лишь несколько банков.

На следующих этапах банк тщательно изучает  личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность, платежеспособность и готовность выплатить долг. Так, в частности, при анализе такого фактора, как стабильность, банк интересует продолжительность проживания клиента на одном месте и постоянство места работы, поскольку переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит поиск должника. Некоторые банки ставят условие, чтобы общий трудовой стаж клиента был не менее определенного срока, а сумма дохода – свыше достаточной для погашения кредита. При этом учитывается официальный доход, полученный на территории РБ (реже - на территории РФ). Следствием отсутствия справки о доходах является ужесточение некоторых условий предоставления кредита, как правило, процентной ставки по кредиту на жильё.

Кредит предоставляется только правоспособным гражданам РБ (физическим лицам) и иностранным гражданам (лицам без гражданства), имеющим вид на жительство в РБ; в возрасте от 18 лет (для мужчин до 28 лет – обязательно наличие военного билета), не имеющим отрицательной кредитной истории. Гражданам, достигшим пенсионного возраста, кредит на финансирование недвижимости не предоставляется. Обязательным требованием банка может быть страхование клиентом недвижимости и жизни.

Для получения кредита существует типичный набор документов:

• Заявление-анкета на получение кредита; 
• Анкеты, заявления поручителей (при необходимости);
• Копии паспортов или видов на жительство в Республике Беларусь кредитополучателя и поручителей, их оригиналы для сверки; 
• Копии трудовых книжек либо справки о трудовом стаже кредитополучателя, поручителей, заверенные в установленном порядке;
• Документы о размере получаемого дохода кредитополучателя, поручителя за конкретный период времени (месяцев);
• Согласие кредитополучателя и поручителей на получение кредитного отчета; 
• Договор, в соответствии с которым осуществляется строительство кредитуемого объекта недвижимости или договор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, зарегистрированный в установленном порядке.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договора: договор купли-продажи недвижимости, кредитный договор, договор ипотеки, договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. В нем должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договор страхования заключается в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов.

Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем: осуществляется прием платежей; проверяется соответствие фактических выплат графику платежей; ведется бухгалтерский учет операций; рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страхование; взимаются просроченные платежи; ведется работа с проблемными кредитами и др.

Заключительным этапом ипотечного кредитования является закрытие кредитной сделки. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2    Европейский опыт регулирования моделей жилищной ипотеки

 

 

Ипотечное кредитование, является не только развитым направлением банковской деятельности в зарубежных странах, но и признано основным способом решения жилищной проблемы и перспективным направлением развития розничного рынка кредитных услуг в Республике Беларусь.

 Республика  Беларусь делает первые шаги  в развитии ипотеки. Это подтверждает принятие Закона Республики Беларусь "Об ипотеке", который должен составить альтернативу существующему в республике банковскому кредитованию жилья. Проблема поиска альтернатив в кредитовании жилья обусловлена также влиянием глобального финансового кризиса, затронувшего и Беларусь. Доминирующие в нашей стране формы кредитования жилья через ведущие банки страны (льготное и на общих основаниях) нуждаются в дополнении их другими формами и методами, такими, как ипотечное кредитование, контрактно-сберегательные схемы, облигационные жилищные займы. Поэтому исследование основных моделей организации рынков ипотечного кредитования, их преимуществ и недостатков, извлечение всего положительного, а также рассмотрение проблем, с которыми придется столкнуться, может быть весьма полезным в создании отечественной ипотечной системы кредитования жилья.

В последние годы во всем мире развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования рассматривается как важнейшая стратегическая цель, реализация которой позволяет также решить целый комплекс социально-экономических проблем, связанных с оздоровлением экономики, воссозданием жилищного фонда, трудоустройством населения, укреплением финансовой и банковской систем, финансированием строительства и связанных с ним смежных отраслей, создание необходимых организационно-правовых предпосылок для эффективной деятельности финансовых институтов способствовало появлению надежных и привлекательных для инвесторов финансовых инструментов, в том числе эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

 

 На  сегодняшний день в мировой практике можно выделить четыре основные модели привлечения средств: универсальные банки, специализированные ипотечные учреждения, контрактные жилищные сбережения, вторичные рынки ипотечных кредитов. Использование этих моделей отнюдь не означает, что к каждой стране применима исключительно одна, конкретная модель привлечения средств. Напротив, зарубежная практика опирается на диверсификацию всевозможных моделей привлечения средств, их гармонию, основанную на взаимном сочетании и дополнении друг друга на рынках жилищного кредитования.

 

 Довольно  распространенной моделью  привлечения  ресурсов для ипотечных кредитов выступают  универсальные коммерческие банки, которые в качестве ресурсов для кредитования используют средства домашних хозяйств и юридических  лиц, размещаемые на депозитных счетах. Роль универсальных коммерческих банков в становлении и развитии жилищной ипотеки оказалась важной в европейских странах, а также Австралии и Южной Африке. В этих странах большинство универсальных коммерческих банков размещают определенную долю своих кредитных ресурсов в долгосрочные жилищные ипотечные кредиты населению.

Основная проблема, с которой сталкиваются универсальные коммерческие банки в рамках данной модели, состоит  в необходимости поддержания  текущей ликвидности, а также соответствия активов и обязательств банка по срокам, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли жилищных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка. Именно сложности в регулировании текущей ликвидности банков стали толчком для специализации банков на ипотечном кредитовании. Это выразилось в том, что при крупных коммерческих банках создавались специализированные филиалы либо дочерние специализированные ипотечные банки, основной задачей которых стало ипотечное кредитование. Параллельно распространялась и горизонтальная ипотечная специализация по регионам, когда крупные коммерческие банки осуществляли кредитование населения через банки, владеющие разветвленной территориальной сетью, которую они использовали в качестве своих ипотечных брокеров или агентов.

 

 Специализированные  ипотечные  банки  созданы  в  основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее  ипотечное законодательство. Являясь узкоспециализированными финансовыми институтами, ипотечные банки, как правило, предоставляют долгосрочные кредиты населению на основе средств, привлекаемых с помощью эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Держателями облигаций являются как крупные институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные компании и другие организации), так и частные инвесторы. Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надежные, высоколиквидные финансовые инструменты и поэтому размещаются по относительно низким ценам.

В настоящее время большинство  европейских стран приняли законы об ипотечных банках, которые специализируются на выпуске ипотечных облигаций, обеспеченных ипотечными активами этих банков. Недавний ипотечный кризис показал, что наиболее устойчивыми к нему оказались ипотечные системы Германии, Швеции, Польши.

Вторичный рынок  ипотечных  кредитов включает секьюритизацию ипотечных  активов. Он получил  широкое  распространение  в США, Австралии  и  Великобритании.

В этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному оператору вторичного рынка ипотечных кредитов, либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Основным условием становления вторичного рынка является стандартизация требований к процедурам выдачи и обслуживания кредитов.