Развитие ипотечного кредитования в РФ

Однако эти   планы нарушил экономический кризис 2008-2010 гг. – обжегшись  на непогашенных  займах, банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. Но волна экономического кризиса, всколыхнув рынок, улеглась, и к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.

Сегодня для ипотеки  характерны две черты: интеграция и унификация. Первая видна невооруженным глазом: банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают в  тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Вторая только формируется и проявляется в попытках внедрить общие стандарты. Итак, российская ипотека прошла за свою 250-летнюю историю сложный путь с препятствиями: массовое развитие периодически перемежалось с запретами.

Социологические исследования Международной ассоциации фондов жилищного  строительства и ипотечного кредитования(МАИФ) свидетельствуют что более 80% населения  страны в той или иной мере нуждаются  в улучшении жилищных условий. Из общего числа желающих улучшить жилищные условия более 53% хотят участвовать  в ипотечном кредитовании или  приобретении жилья в рассрочку, при этом готовы оплатить первый взнос  до 20% стоимости квартиры 70% опрошенных. Основная часть граждан не удовлетворена  малой площадью квартиры(61%), плохой планировкой(42%), типом дома(26%), районом  жительства(17%). Большая часть потенциальных  участников ипотечных программ –это молодые люди в возрасте до 30 лет(20%), от 30 до 40 лет (35%).

Согласно данным переписи населения численность населения России в 2010г. составляла 142,9 млн. чел., из них городское население 105,3 млн.чел. Таким образом, желающих улучшить жилищные условия с помощью ипотеки около 50млн. чел. Таким образом, основная причина недостаточного развития ипотечного движения – нехватка средств у населения.

Рассматривая механизмы  ипотечного кредитования необходимо учитывать, что собственно кредитование- это мера, направленная на повышение платежеспособности потенциального покупателя жилья (необходимость в кредите отпала бы сама собой, если бы у покупателя было достаточно собственных средств). Вместе с тем кредитование обеспечивает покупателя средствами, но в случае непомерно высокой платы за жилье заемщик будет не в состоянии выполнить условия договора. Поэтому вторая причина, тормозящая развитие ипотеки в России - это цена на жилую недвижимость.

 

 

2. Анализ основных причин и факторов, сдерживающих решение жилищной проблемы в России

 

Решение жилищной проблемы обусловлено совокупностью взаимосвязанных  условий и факторов, являющихся следствием социально-экономического и политического  положения в стране. Тем не менее, можно выделить ряд процессов, непосредственно  влияющих на решение жилищного вопроса. На рисунке 1 представлена общая структура и обозначены взаимосвязи базовых элементов системы, составляющей суть процесса обеспечения населения жильем.

Рис.1 Система обеспечения  населения жильем.

Каждый элемент системы  характеризуется текущим(прогнозным) состоянием, прямо или косвенно связан с другими элементами, взаимно обусловливая их, и находится под воздействием совокупности факторов, определяя специфику жилищной проблемы.

Особенности процесса обеспечения  населения жильем и форма его  проявления определяются установленными на государственном уровне принципами, нормами и правилами. Они формируют  правовое поле, которое и образует по отношению к рассматриваемой  системе «среду функционирования» наряду с общеэкономическими и политическими факторами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования в России.

 

Первое  полугодие 2013  года  для  российского  ипотечного  рынка  было  волатильным.  Несмотря  на достаточно  высокие  ставки  выдачи  по  ипотечным  кредитам,  рынок  ипотеки  продолжает  расти. Отметим,  что  на  фоне  заметного  замедления  экономики  ежемесячные  темпы  роста  объемов выдачи колеблются от 116% до 131‐134%. 

В январе‐июне 2013 года было выдано 336 043 ипотечных кредитов на общую сумму  542,5 млрд рублей, что в 1,14 раза превышает уровень января‐мая 2012 года в количественном и в 1,26 раза в денежном выражении. Таким образом, прогноз развития рынка в 1000‐1200 млрд рублей по итогам 2013 

года реализуется близко или немного выше верхней границы прогнозного 

интервала.

Рис.2 Динамика объема выдачи ипотечных кредитов (млрд руб) и годовые  темпы роста (%)в 2011-2013гг., помесячно

 

Важной  особенностью  рынка  в I  полугодии 2013  г.  стало  увеличение  доли  ипотечных  сделок  на фоне  общего  сокращения  сделок  с  жилой  недвижимостью,  что  подтверждает  ранее  сделанные АИЖК  прогнозы  о  снижении  спроса  на  жилье  в  связи  с  исчерпанием сбережений  населения. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (23,6%), зарегистрированное в сделках с жильем  в I  полугодии 2013  г.,  приобреталось  с  использованием  ипотечного  кредитования.  Этот показатель  является  рекордным  за  всю  историю  активного  ипотечного  кредитования  в  России (с 2010 года).

Рис.3 Динамика рынка недвижимости и доля ипотеки в сделках с  жильем, 2010-2013гг.

 

Месячные  процентные  ставки  по  рублевым  кредитам  снизились  на 0,1 п.п.  по  сравнению  с маем 2013 г. и составили 12,6%, что  на 0,4 п.п. выше уровня июня 2012 года. Данный уровень процентной ставки  по  ипотечным  кредитам  на  5,71  п.п.  превысил  зафиксированный  Росстатом  уровень месячной инфляции. Таким образом, можно говорить о  том, что понижение ставок рядом  ведущих банков в марте пока не оказало значительного стимулирующего воздействия на рынок.

В целом, тенденция к повышению  ставок не была равномерной – основной рост ставок пришелся на  первый  квартал,  а  во  втором  квартале  происходила  небольшая  коррекция  ставок,  вызванная тем, что банки, слишком сильно повысившие ставки, стали терять свою долю рынка. В то же время, можно  констатировать,  что  еще  во  2‐м  полугодии  2012  года   практически все  ведущие  игроки повысили  ставки  на  временной  или  постоянной  основе    по  ряду  продуктов (Сбербанк,  ВТБ24,  а также  Газпромбанк,  ДельтаКредит,  группа  Номосбанка,  Связьбанк  и  Банк  Уралсиб.),  что  и предопределило динамику начала 2013 года.  В результате в марте 2013 средневзвешенная ставка по рынку в целом достигла 30‐месячного пика в 12,9% (по выданным в течение месяца рублёвым ИЖК), и начали появляться первые признаки замедления темпов роста рынка.

Второй квартал 2013года ознаменовался  коррекцией многих ведущих банков, включая Сбербанк, что привело  к снижению ставок до уровня  12,6‐12,7%. 

 

Рис.4 Ставки по ипотечным  кредитам в рублях, выданным в течение  месяца (2010-2013 гг.), % годовых.

 

Продолжается  рост ипотечного  портфеля  на  балансах  банков. Так, на 01.07.2013  года  он  составил  2 274,3 млрд  рублей, что на 34,9% превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.07.2012 по 01.07.2013 составил 588 млрд рублей. 

При  этом  качество  ипотечного  портфеля  остается  на  стабильно  высоком  уровне:  доля  ипотечных ссуд,  не  имеющих  просроченной  задолженности,  на 01.07.2013  составила 96,3%  от  всего  объема ипотечного  портфеля,  доля  кредитов  с  просроченной  задолженностью  более 30  и менее 90  дней составила  0,55%  по  сравнению  с  0,58%  на  01.07.2012,  доля  дефолтной  задолженности (с просроченными платежами от 90 дней и более) ‐ 1,5% по сравнению с 3,36% годом ранее. Важно, что снижение уровня просроченной задолженности «30+» происходит не только в относительном, но  и абсолютном выражении.  С начала 2012  года  он  сократился  с 66,4 до 46,6 млрд  рублей, в то время как совокупный ипотечный портфель банков вырос с 1,7 до 2,3 трлн рублей.

Рис.5 Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010-2013гг.

 

Доля  просроченных  платежей  в  общем  объеме  накопленной  ипотечной  задолженности  на 01.07.2013  составила 1,84%. Доля  просроченных  платежей  по  рублевой  задолженности  составила 1,24%  по  сравнению  с  максимумом  в 2,8%  в  конце 2010  года.  Доля  просроченных  платежей  по

валютной задолженности  составила 12,45%, а объем просроченных валютных платежей ‐  15,0 млрд рублей,  что составляет  36%  от  всего объема  просроченных  платежей,  при этом  доля  валютной задолженности в ипотечном портфеле банков – всего 5,3%.

  

 

Рис.6 Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной задолженности  в 2011-2013гг., %

 

За первое полугодие 2013 года за счет индустриального домостроения введено 191,1 тыс. квартир общей  площадью  11  млн  кв  метров,  что на  17,8%  и 11,1%  превышает уровень 2012  года  в количественном и объемном выражении соответственно.  Рост цен на жилье по итогам первого полугодия 2013 года по отношению к аналогичному периоду 2012  года  превысил  8%,  что в условиях  зафиксированной за  этот  период  инфляции  в    6,9  п.п. говорит о небольшом росте цен на жилье в реальном выражении.

 

Заключение

 

Объемы рынка ипотеки  в России в этом году растут, несмотря на высокие процентные ставки по кредитам. За январь-июнь россияне взяли больше 336 тысяч ипотечных ссуд на 542,5 миллиарда  рублей, подсчитали в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Такая приличная сумма  уже в 1,26 раза больше, чем за первые полгода 2012 года. А значит, прогноз  развития рынка ипотечного кредитования в 1-1,2 триллиона рублей вполне может  стать близким к реальности, считают  в АИЖК. И это при том, что по маленькой ставке взять кредит на жилье не получится. Они, напротив, в настоящее время растут. Сейчас средневзвешенная ставка по таким ссудам находится на уровне 12,7 процента, что на 0,6 процента выше, чем в первом полугодии 2012 года. Но даже при таких ставках россияне пока просрочили не так много выплат - только 1,84 процента от общей суммы накопленной ипотечной задолженности.

Цены же на жилье в России пока тоже от ставок по ипотеке не отстают  и продолжают расти. Правда, ненамного. В реальном выражении они за январь-июль 2013 года поднялись не больше, чем  на 1,1 процента по сравнению с тем  же прошлогодним периодом.

Да и желание приобретать  недвижимость у россиян пока никуда не пропало. По данным АИЖК, в ближайшие  пять лет купить жилье хотели бы 13 процентов российских домохозяйств. И почти две трети этих людей  не прочь воспользоваться при  этом ипотекой.

Как выяснилось в ходе опросов, проведенных АИЖК, самый важный фактор, способный ускорить приобретение жилья  россиянами - это ожидание роста  собственных доходов. Так заявил 41 процент респондентов. И только потом по значимости идет рост цен  на жилье, об этом сказал уже только 21 процент. Необходимость смены места  жительства для ускорения решения  о покупке недвижимости волнует  ровно 20 процентов россиян. А ожидание роста ставок по ипотеке, похоже, вообще мало кого заботит - только четыре процента респондентов готовы форсировать приобретение жилья, если они возрастут.

 

Список литературы

 

1. Взять ипотеку и не потерять жилье // Рос. газета. - 2007. - 8 ноября. - С.7.
2. Власов А.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2008. - N 4. - С.210-211.
3. Волкова А. Кредитная история: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. - 2003. - 22 нояб. - С.7.
4. Госстрой России внес в Правительство комплекс первоочередных мер по развитию ипотечного жилищного кредитования.
5. Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека/Л.Ю. Ипотека и перспективы ее развития в России. М.: Эксмо,2006.-336с. - (Юр. Консультация)
6. Довдиенко, Ирина Викторовна Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. Пособие для студентов вузов/ И.В. Довдиенко, В.В. Черняк.- М.:ЮНИТИ-ДАНА,2005.-464с.
7. Жилищ. Кредит(ипотека): учебно-практическое пособие/ Под ред. Докт. Экон. Наук проф. Ю.Ф. Симионова.- М.: ИКЦ» МарТ»; Ростов-н/Д: Изд-й центр «Март», 2005.-240с.(серия «безупречные документы»)
8. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. - 2008. - N 11. - С.75-82.
9. Ипотека - особый вид залога // Экономика и жизнь. - 1998. - Июнь (N 23). - С.22.
10. Капков А. Будет ипотека - будет дом // Ваше право. - 1998. - N 21.
11. Каменецкий, Михаил Ильич. Ипотечное кредитование на рынке жилья(народнохозяйственный и региональный аспекты)/ М.И. Печатникова.-М.: Издательство»Дело и Сервис»,2006.-272с.
12. Кричевский Н.А. Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование.-М.: Издат-ко-торговая корпорация «Дашков и K», 2006.-228с.
13. Погорелова Ю. Ипотека с копилкой // Коммерсантъ-Деньги. - 2008.
14. Данные аналитической службы МИАН
15. Исследование Аналитического центра компании ООО «РУСИПОТЕКА» (мониторинг ипотечного рынка) - www.rusipoteka.ru
16. Ежемесячный отчет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» выпуск №7, 2013г.
17. "Российская газета" - www.rg.ru