Бизнес план на строительство коттеджа

Министерство общего и профессионального образования  РФ

Новосибирский Государственный  Архитектурно – Строительный Университет

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Бизнес план на строительство  коттеджа.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2003 г.

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

Сбор и анализ информации о продукции	2
Описание объекта	3
Анализ  состояния конкуренции на рынке  сбыта	3
Анализ состояния  и возможности предприятия, перспективы  отрасли	5
Разработка  стратегии, маркетинга, товарной , ценовой  и сбытовой политики.	5
Определение потребностей и путей обеспечения оборудованием и кадрами	6
Расчёт требуемого капитала, определение затрат, анализ и планирование  основных финансовых  показателей.	6
Определение источников финансирования, направленных на масштабность  проекта и расчёт  эффективности	7
Разработка организационной  структуры правового обеспечения  и графика реализации проекта.	8
Решение вопросов рисков и гарантий	9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сбор и анализ информации о продукции

 

В век высоких технологий и новых материалов все больше россиян, имеющих достаток, строят для себя и своих потомков добротные и удобные русские деревянные дома. Сохраняя преемственность, российские архитекторы и строители следуют традициям национального деревянного зодчества, творчески обогащая их достижениями современного строительного искусства.

То, что деревянная Россия возрождается, сегодня очевидно каждому. Россияне ценят дерево: для них  это и источник здоровья, и прекрасный материал для строительства и  произведений искусства. Изделия из натурального дерева активно возвращаются в обиход, вытесняя суррогаты из пластмассы и древесноволокнистых плит. Состоятельные горожане и жители села вновь открывают для себя прелесть русских бревенчатых домов, которых строится все больше.

На бескрайних просторах России растут реликтовые хвойные леса. Из мощных сосен, елей и лиственниц на протяжении столетий строили свои дома россияне всех сословий: от простого крестьянина до государя. Для русских людей, в отличие от европейцев и жителей Азии (эти части света бедны лесом), соль уникальные ресурсы остаются доступными и по сей день.

Переимчивые потомки древлян, вятичей  и кривичей и моментально учли зарубежный опыт и развернули высокотехнологическое  строительство деревянных домов  из оцилиндрованных бревен большого диаметра. Сегодня элитные бревенчатые дома  российского производства экспортируются в десятки европейских стран и США. Однако наибольшей популярностью они пользуются у себя на родине. Такие дома вызывают законную зависть у иностранцев, среди которых немногие могут позволить себе построить бревенчатый дом из элитной российской сосны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Описание объекта.

 

Коттедж трехэтажный, деревянный, из оцилиндрованного бревна по технологии финской фирмы «Kontio». Коммуникации центральные (горячее, холодное водоснабжение, канализация, система отопления); также, дом имеет автономную систему отопления и горячее водоснабжение за счет энергии, вырабатываемой автономным газовым котлом «Vies Mann» работающем на сжиженном газе из местной системы газоснабжения. Коттедж расположен на берегу Обского водохранилища; охрана объекта ведется круглосуточно. Территория, на которой будет расположен объект, имеет развитую инфраструктуру, а именно, сеть магазинов, аптеку, мед. пункт и дорожное соединение с основными дорогами города и области, в частности и Бердским шоссе.

 

Анализ состояния  конкуренции на рынке сбыта.

 

Поскольку объект является объектом индивидуальной застройки (ориентирован на запросы заказчика), то в нем  учтены запросы индивидуального  характера, конкретного лица. В деталях  обсуждены технико-экономические и экологические вопросы строительства коттеджа. Поэтому, данный объект имеет в себе определенные положительные, несхожие с другими вариантами проектов строительства, стороны.  Это позволяет бороться на рынке с другими организациями, частными застройщиками более успешно. Поскольку рынок сбыта, на котором будет реализовываться наш объект, ориентирован на состоятельного потребителя, а именно, готового заплатить за проектную документацию, участок земли под строительство, стройматериал и строительно-монтажные работы в первый период времени строительства не менее 35% от всей суммы (ориентировочно 650-700 тыс. руб. с учетом инфляции), то ЗАО «СибСтар» не видит на местном рынке строительных услуг возможность жесткой конкуренции.

 

Анализ состояния и возможности предприятия, перспективы отрасли.

 

После рубки дерево сразу поступает  на обдирочный станок, на технологической  линии, отобранные древесные стволы равномерно обрабатываются по всей длине  под определенный диаметр («калибр»), затем бревна размечаются по сборочной схеме, торцуются в размер. Далее на них выбираются канавки, усиленные конструкцией «шип-паз». Согласно проекту на бревнах фрезеруются «чашки» для их сопряжения под требуемыми углами, делаются пазы под шипы для установки дверных коробок и оконных рам, сверлятся технологические отверстия, шлифуются, подвергается специальной обработке антисептиками и противопожарными составами и  на заключительном этапе упаковываются для транспортировки на строительную площадку производится антисептирование поверхностей,. Заготавливаются далеко не все деревья большого диаметра, обнаруженные в лесу. По экологическим и инженерным соображениям на площади  1 га вырубается не более 5-6 таких стволов. Дерево должно быть прямым не иметь механических и биологических повреждений. В дело идут сосны,

ели, лиственницы в возрасте от 80 до 120 лет. Древесина более почтенного возраста, к сожалению, перестают  быть оптимальным строительным материалом. В 

верхнем срезе диаметр оцилиндрованного бревна должен составлять от 32 до 42 см при длине 6-7 м. На складе бревна комплектуются для конкретных объектов по заказанному диаметру

На сегодняшний день объекты (коттеджи) стоимостью не менее 1.5 млн. руб. из оцилиндрованного бруса  по финской технологии фирмы «Kontio» на рынке недвижимости г.  Новосибирска, да и близко лежащих крупных городов, имеют малую тенденцию развития, исходя из малых знаний в деревообработке, монтаже, сметных и расчетно-проектировочных данных в технологии производства, возведения и сдачи под ключ таких объектов. К сегодняшнему дню в г. Новосибирске технология возведения индивидуальных проектов из хвойных пород деревьев, начиная от деревообработки до монтажа на стройплощадке, с учетом малых сроков и относительной дороговизны, отсутствует. Мы используем опыт финских строителей, которых насчитывает несколько десятилетий строительства согласно технологии фирмы «Kontio» как на американском, так и на европейском рынках. Опыт работы на российском рынке составляет всего около 6 лет, поскольку основной представитель фирмы «Kontio» на российском рынке работает с 1997 г. в г. Москве и г. Санкт-Петербурге. Отзывы о работе от клиентов во всем мире за это время не изменились, они остаются положительными.

Для кого-то новые деревянные постройки – экзотика страны, но только, например, не для главного архитектора столицы А.В. Кузьмина и ее мэра Ю.М. Лужкова, которые не против видеть в Москве традиционные русские бревенчатые дома, к которым главный зодчий и градоначальник Москвы питают неподдельный интерес. Органично смотрятся крупные постройки из оцилиндрованных бревен большого диаметра. Спроектированные в русской манере, они скорее напоминают загородные помещичьи дома, местами, сохранившиеся в качестве музеев. При всем том в их архитектуре учтены современные требования к особнякам, которые предназначены для постоянного проживания людей, притязающих на высокий уровень комфорта и жизненных удобств. То, что жизнь дерева прекращается с момента превращения его в строительный материал, - это заблуждение. Дерево десятки лет продолжает выделять живительные смолы и запахи, в нем обитают полезные для людей и животных микроорганизмы, препятствующие развитию болезнетворных бактерий. Дерево фильтрует воздух, за счет чего в доме создается превосходный микроклимат. Многовековой опыт деревянного зодчества свидетельствует о том, что в деревянных домах люди болеют меньше и живут дольше. Дети в них растут уравновешенными, добрыми, веселыми, а, подрастая, быстрее добиваются жизненного успеха и общественного признания. Став взрослыми, обитатели деревянных домов создают большие крепкие семьи со здоровыми нравственными устоями. Поскольку природные условия нашего региона очень благоприятен для деревоперерабатывающей промышленности, да и тот факт, что г. Новосибирск является основным транспортным узлом за Уралом, позволяют сделать вывод о том, что вопросы, связанные с сырьем и транспортом для ЗАО «СибСтар» будут решаться быстро и уверенно. Поэтому перспектива строительства индивидуальных объектов из дерева как в г. Новосибирске и Новосибирской области, так и за границами нашей губернии достаточно весома.

 

Разработка стратегии, маркетинга, товарной , ценовой и сбытовой политики.

 

Долгосрочное развитие любой организации, коммерческой или  государственной, невозможно без планов, программ развития на долгий, большой период времени. ЗАО «СибСтар», оценивая коньюктуру рынка недвижимости, в частности в области элитного жилья, определило для себя. С учетом особенностей технологических работ, планы и пути развития. Наша цель заключатся в том, чтобы поэтапно занять «нишу» строительства дорогостоящего жилья на региональном рынке, осуществлять весь комплекс работ по обслуживанию объекта после сдачи в эксплуатацию, учитывать «течения», нюансы данного рынка, интересы заказчиков. Ориентироваться на заказчиков, способных нести основные затраты, готовых оплачивать заключительные работы. Именно в этом ЗАО «СибСтар» видит стратегию развития в долгосрочном периоде. Оценивая рынок, мы неизбежно сталкиваемся с деталями, «подводными течениями» этого рынка и сравниваем его с характеристиками, показателями других. Поэтому, необходимо постоянно наблюдать и оценивать эти характеристики. В этом и заключается маркетинговая политика большинства организаций, в том числе и в строительстве, не исключением является и ЗАО «СибСтар». Наша цель в маркетинге – это своевременный сбор информации и анализ данных на рынке недвижимости в целом, о рынках строй материалов, транспортных услуг, а также кредитно-финансовых. В связи с тем, что рынок дорогого жилья очень сложен и требует от подрядчика осторожных действий и в тоже время, необходимо учитывать интересы покупателя, ЗАО «СибСтар» принимает решение формировать ценовую политику с обязательным учетом возможностей наших клиентов. Таким образом, мы формируем гибкую политику предложений. Таким образом, мы находим то необходимый оптимум, способный удовлетворять как запросы и интересы наших партнеров, так и интересы самого ЗАО «СибСтар». Гибкость подходов в товарной и ценовой политике позволяет построить сбыт готовой продукции следующим образом:

1. монтаж объекта осуществляем после внесения не менее 35% от всей суммы
2. монтаж объекта осуществляем поэтапно, согласно схеме «35+25+20+10+10» (доли от общей суммы)
3. готовы предоставлять схемы «Стройматериалы – объект с готовностью не более, чем на 70%»; «Новый дом – старый дом + доплата» (с учетом инфляции, если будет присутствовать временный период в расчете); Новый дом –старый дом + доплата + стройматериалы»; «Новый дом- акции» (РАО ЕЭС, ГАЗПРОМ, ЮКОС, НовосибЭнерго, НГТС и прочие ценные бумаги как ведущих российских компаний, так и местных и региональных).

 

Определение потребностей и путей обеспечения  оборудованием и кадрами 

Уменьшение потребностей в производственных, складочных и  транспортных площадях ЗАО «СибСтар»  видит  в концентрации данных площадей воедино. Это позволит сократить издержки и время на доставку, и обслуживание сборно-разборных конструкций и элементов дома. Оборудование лучших иностранных производителей. Критерий  в подборе кадров: высшее образование, опыт работы (по необходимости знание ПК). Для работников читаются лекции о новых технологиях в производстве сборных домов из оцилиндрованного бревна, требования по технике безопасности. Знания проверяются периодически, в виде зачетов. Для лучших работников предусмотрены повышенные премиальные, отпускные, 13-я зарплата и пр.

Расчёт требуемого капитала, определение затрат, анализ и планирование основных финансовых показателей.

 

Расход стройматериалов  заключается в приобретении:

*бетона 96,7 м³ по 1700 руб./м³  …………………………… (164390 руб.);

*лесоматериала 52,3м³ по 5000 руб./м³ ……………………..(361500 руб.);

*кровельных материалов на основе  глиняной черепицы …..(135000 руб.);

*гидроизоляционных материалов  ……………………………(27000 руб.);

*антисептиков и спец. пропиток  …………………………….(23700 руб.);

*электрокабелей и электрооборудования……………………(39000 руб.);

*отделочной плитки, санфаянс, природный  камень ………..(47000 руб.);

*растворов и смесей  …………………………………………  (18000 руб.);

                               Итого ориентировочно: …………………   782590 руб.

Расходы на ведение  строительных и отделочных работ:

* транспорт грузовой  КаМаЗ-5320…………………………… . (350 руб./час),

*кран стреловидный  на базе маз………………………………. (350 руб./час),

*обработка и сборка  готовых конструкций……………………  (490000 руб.),

*подвод и монтаж инженерных коммуникаций………………. (535000 руб.),

*отделочных работ…………………………………………………. (400000 руб.),

* кровельных работ………………………………………………… (320000 руб.),

*гидроизоляционные работы………………………………………  (67500 руб.),

*фундаментные работы……………………………………………. (70000 руб.),

* электромонтажные работы………………………………………. (110000 руб.),

* ландшафтные работы……………………………………………  ..(45000 руб.).

 Итого ориентировочно (с учетом 20% коэффициента запаса на прочие  расходы) 2995000 руб.