Ипотечные банки Франции

          Во-первых, специализированные банки увеличили надбавку на процентную ставку по таким кредитам, в результате чего она стала превышать соответствующие надбавки в банках других стран. Более высокая ставка процента на покрытие кредитного риска во Франции связана и со сложностью процедуры изъятия заложенного имущества, которое длится 2-4 года. 

Во-вторых, если до кризиса  рынка недвижимости по кредитам устанавливались  почти всегда фиксированные процентные ставки, то после кризиса все чаще плавающие и пересматриваемые.

В-третьих, банки стали требовать предварительный денежный взнос заемщика в банк в размере 20 % суммы кредита (сумма кредита не должна превышать 80 % стоимости покупаемой недвижимости). Для стимулирования этого процесса государством была установлена процентная льгота для тех, кто вносит предварительный взнос.

Специализированные банки во Франции  поддерживаются государством и в других формах, в частности, кредитование по схеме "жилищных целевых сбережений" аналогичное германской системе строительных сбережений. Во Франции схема "жилищных целевых сбережений" имеет более короткий, чем в Германии, срок (до 5 лет) с возможностью продления его на 1 год и ежемесячным начислением процента, устанавливаемого государством. Целевые сбережения не облагаются налогом, кредит предоставляется по сниженной процентной ставке, т.е. во французской схеме больше преимуществ, чем в германской. Например, во Франции по целевым сбережениям с 1984 г. начислялось 10 % годовых, в то время как процентная ставка в сберкассах составляла 7,5 %.'

  Специализированные банки используют государственные средства и непосредственно для кредитования. Так, около 2/3 активов "Креди Фонсье де Франс" составляют кредиты на срок от 3 до 20 лет строительным компаниям и сельхозпроизводителям за счет бюджетных средств.

На примере Франции показано, что специализированные ипотечные  банки со свойственной им спецификой могут успешно функционировать и в условиях отсутствия специального законодательства регулирующего их деятельность.

В то же время во Франции ипотечные  банки функционируют при финансовом участии государства, выраженном в  предоставлении льгот заемщикам  и банкам, гарантий по ипотечным ценным бумагам, денежных средств для целевого кредитования заемщиков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§ 3 Французская система  ипотечного кредитования

 

   Во  Франции   действуют  ипотечные  банки,  однако  характер   их

деятельности  носит  специфический  характер.  Ведущим  в  сфере  ипотечного

кредита является "Креди фонсье де Франс" — старейший ипотечный  банк  Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие  он  получил

в XX в., точнее, в 60—70-х гг. Этот банк проводит операции по трем  основным

направлениям: выдает среднесрочные  и долгосрочные ссуды  сроком  до  15  лет

под обеспечение (5% активов); источником для таких  операций  служит  выпуск

ипотечных облигаций.   Предоставляет   кредиты   местным   органам    власти

Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет  (5%  активов)  за  счет

выпуска   так   называемых   коммунальных   займов.   Вторым    направлением

деятельности КФФ  является  предоставление  ссуд  строительным  компаниям  и

земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство,  но,  как  правило,

за счет государственного бюджета.  Кроме "того,  через  этот  банк  выдаются

также  специальные  кредиты  частному  капиталу,  осуществляющему   жилищное

строительство.  В-третьих,  в  функцию КФФ  входит  также  учет  векселей  по

среднесрочным   кредитам    под   строительство,    которое   осуществляется

коммерческими банками.

Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке  граждан при улучшении жилищных условий.

  Субъекты ипотеки:

1) банки, функционирующие в соответствии  с банковским законодательством;  ипотечные операции могут производить  любые банки, для этого не  требуется получать специальную  лицензию

2) финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки; они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2 лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

  Виды ипотечных кредитов:

1) субсидируемые кредиты (предоставляются  в рамках системы социального  страхования и регламентируются  государством, например кредит с  прямым субсидированием и жилищное  кредитование на основе накоплений, являющееся наиболее значимой  программой

2) рыночные кредиты (LTV до 60%, срок  кредита — до 15 лет, преобладает  фиксированная ставка, требование  к платежеспособности заемщиков  определяется отношением величины  платежей по кредиту к доходу  заемщика на уровне 33%).

  Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки (строительные организации, инвестирующие в строительство жилых домов, имеют некоторые налоговые льготы; налогооблагаемый доход граждан уменьшается на сумму процентов по кредиту), так и прямого жилищного субсидирования.

  Ресурсы ипотеки формируются за счет:

 • жилищных сберегательных  контрактов;

 • депозитов;

 • облигаций, обеспеченных  ипотечными кредитами.

  Ипотечные облигации традиционно выпускаются двумя организациями: Credit Foncier de France и Caisse de Refinancement de L’Habitat. Помимо этих организаций, существует еще несколько, которые также работают на рынке ипотечных облигаций.

 Облигации, обеспеченные ипотечными  кредитами, существуют в виде:

 • облигаций со сроками  10–15 лет и фиксированной процентной  ставкой;

 • облигаций с опционом, предусматривающих  возможность их выкупа эмитентом  и изменения процентных ставок;

 • облигаций с индексируемой  процентной ставкой

     Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки, так и прямого жилищного субсидирования.

      Ипотечное кредитование компании Lowell Finance .

Lowell Finance первый международный ипотечный брокер в России, начинает публикацию материалов, посвященных ипотечному кредитованию на зарубежных рынках. На текущий момент компания работает с 50 западными банками, которые кредитуют иностранных граждан - покупателей зарубежной недвижимости из России, имея практический опыт в кредитовании российских покупателей недвижимости за рубежом, мы можем предложить актуальную информацию о текущих условиях кредитования на международных рынках.

Франция традиционно остается популярным направлением для многих российских покупателей недвижимости за рубежом. Спросом пользуется как недвижимость на Лазурном берегу, так и в Париже, в меньшей степени пользуются спросом объекты на горнолыжных курортах, Нормандии и других районах Франции, но стоит отметить, что такой интерес существует. Тем не менее, вместе с интересом к недвижимости во Франции, мы видим возрастающий интерес у клиентов к получению ипотечного кредита на приобретение недвижимости во Франции.    

Финансовые рынки и  французские банки

Европейский центробанк удерживает базовую  процентную ставку на историческом минимуме, в 1%. Это способствует тому, что и  ставка Euribor на межбанковском рынке  идет вниз осторожно, с оглядкой на последние новости глобальной экономики  и в след за этим, ставки по кредитам во Франции падают, но не так стремительно как хотелось бы, банки подняли свою маржу за возросшие риски местной экономики. Тем не менее, условия кредитования во Франции сейчас достаточно благоприятные, в некоторых банках фиксированная ставка по ипотечным кредитам достигает 3,25% годовых в Евро.

Мы видим 3 основных тренда, касающихся ипотечного кредитования во Франции:

- С изменением процентных ставок, стоимость заемных средств уменьшилась,  но увеличились требования к  заемщикам

- Банки не перестали выдавать кредиты покупателям из России, они просто стали более требовательны к предмету залога и заемщикам, снижая собственные риски.

- Спрос на ипотеку во Франции  за 3 квартал 2009 года вырос на 28% по сравнению с показателем  3 квартала 2008 года.

Кредит может быть предоставлен на срок до 25 лет, с возрастным максимумом в 75 лет, структура спроса у клиентов Lowell Finance на ипотечные кредиты во Франции по сроку, в октябре, существенно  не изменилась, по сравнению с предыдущим месяцем. Большинство кредитов, полученных нашими клиентами в октябре, были выданы на срок 10 - 15 лет, доля таких кредитов составляет 60%, клиентов предпочитающих более длительные сроки кредитования 16-25 лет около 25%, доля кредитов до 10 лет составляет около 15%.

В зависимости от типа кредитных продуктов, которые пользуются спросом, доля в 70% преобладает у продуктов с фиксированной процентной ставкой, 30% у продуктов с плавающей процентной ставкой. 

В зависимости от банка и условий  кредитования, ставки в Евро по ипотеке в октябре составили: Фиксированные ставки: от 3,25% до 5,5% годовых.

Плавающие ставки Euribor + интерес банка (в зависимости от банка 1,6% - 2,5%).

Мотивация клиентов Lowell Finance при получении  ипотечного кредита во Франции в  большинстве случаев включала следующие условия:

- Низкая стоимость заемных средств  (65%)

- Налоговое планирование (30%)

- Отсутствие всей необходимой  суммы средств у клиента (30%)

- Инвестиционные возможности использования  ипотеки  (10%)

Минимальная сумма кредита во Франции  составляет 46,000 Евро, и ограничена 80% от оценочной стоимости недвижимости, что декларируются банками. Тем не менее, на практике банки готовы финансировать до 70% от оценочной стоимости недвижимости, компенсируя свои риски большим собственным взносом. В случае, если объект кредитования находится на стадии off-plan, то возможно кредитование до 90% от оценочной стоимости объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

§4 Практические рекомендации для покупателей недвижимости во Франции

 

      Российские граждане обладают теми же правами, что и граждане Франции в случае принятия ими решения об оформлении ипотечного кредита для приобретения недвижимости. Следует понимать, что французские банки очень внимательно подходят к рассмотрению вопроса о выдаче ипотечных кредитов российским гражданам и выходцам стран СНГ, но при наличии требуемого пакета документов, стабильном доходе на территории РФ или стран СНГ, а также налоговой декларации, сложностей у наших клиентов не возникает.

- Для заемщика кредитный договор  с плавающей ставкой несет существенный риск. Поскольку в долгосрочной перспективе невозможно спрогнозировать изменение ставок, а ипотека достаточно долгосрочный проект, поэтому мы рекомендуем ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, которая в долгосрочной перспективе более приемлема. По нашим прогнозам в течение следующих 6 месяцев ставка по ипотечным кредитам во Франции будет находиться на прежнем уровне, или возможно небольшое снижение на 0,2% процента, но значительного уменьшения ставок по сравнению с текущим уровнем не произойдет.

- Мы рекомендуем узнать о  возможных ипотечных вариантах  до поездки и поиска недвижимости  во Франции. Это позволит потенциальному  покупателю узнать, на какие условия  кредитования можно рассчитывать  исходя из финансового состояния  и бюджета, а также получить предварительное одобрение банка на выдачу кредита, что снизит риски несовершения сделки и возможных финансовых потерь.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и  средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку люди, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного  кредитования не может не оказать  положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

И подытоживая все сказанное  выше, без преувеличения можно  констатировать, что, несмотря на определенные трудности, рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем людей Франции. Свидетельством тому является современный рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимости конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождение и реализация услуг.