Контрольная работа по "Инвестиции"

Содержание 

 

1. контрольное задание №1                                                                                             2-4
2. контрольное задание №2                                                                                               5
3. контрольное задание №3                                                                                               6
4. контрольное задание №4                                                                                               7
5. контрольное задание №5                                                                                               8

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Контрольное задание №1

 

1. Что такое рынок недвижимости? Назовите объекты и субъекты.

 

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая  составная часть национального  богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать соответствующие  помещения, необходимые для их деятельности.2

Рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки  и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде  система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие  функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры – агенты, или посредники, представляющие в  сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Совершенно новая  структура рынка недвижимости, которая  возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская фирма. За короткий период времени, с 1991 года риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.²

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной  оценки стоимости недвижимости. В  странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимаются бюро технической инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

Девелопер – это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

Самая консервативная структура, действующая  на рынке недвижимости, - банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта недвижимости при его эксплуатации.

Средства массовой информации реализуют  рекламные акции по купле-продаже  и другим операциям с различными видами недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Контрольное задание №2

2.2 Какая стоимость из перечисленных  ниже обозначает стоимость воссоздания  новой точной копии объекта  недвижимости на базе нынешних  цен и с использованием точно  таких же или очень сходных  материалов:

* обоснованная рыночная стоимость;

* замещение;

* ликвидационная;

* восстановительная.

 

Восстановительная-  расчетные затраты на восстановление в современных условиях их точной копии с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. Полная восстановительная стоимость основных фондов (имущества) определяется при их переоценке как стоимость воспроизводства объекта основных фондов (имущества )в современных условиях.

Ее определяют исходя из реально сложившихся к моменту проведения переоценки условий воспроизводства основных  фондов: договорных цен и сметных расценок на проведение строительное- монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п. транспортных тарифов и так далее.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. контрольное задание №3

 

3.3 найти текущую стоимость 120000у.е,  которые будут получены через  3 года при ставке 10%, если процент  начисляется :

* 1 раз в год

* 1 раз в полугодие 

* ежемесячно.

 

 

 

Решение:

 

• при начисление процентов один раз в год:

- при начисление процентов  более одного раза в год:

Где:

PV – текущая стоимость денежных средств;

FV – будущая стоимость денежных средств;

r – норма доходности (процентная ставка);

n – количество лет;

m – количество начислений в году

- при начисление процента один раз в год

- при начисление  процента один раз в полугодие

 

- при начисление  процентов ежемесячно

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. контрольное задание №4

 

4.4 Существуют следующие варианты  застройки земельного участка  :

Вариант А

Чистый операционный доход оценивается в 153 500, стоимость строительства здания и сооружений -650 000,коэффициенты капитализации для улучшений и земли -17% и 10% соответственно.

Вариант Б

Чистый операционный доход оценивается  в 2 200 000, стоимость строительства зданий и сооружений – 400 000, коэффициенты капитализации для улучшений и земли - 15% и 10% соответственно.

 Найти стоимость земли в  обоих случаях и наилучший  и наиболее эффективный вариант  использования.

 

 

Решение:

 

, где

VL – стоимость земельного участка;

NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект не-

движимости;

VB – стоимость улучшений, т.е. все, что неразрывно связано с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и пр.;

RB – ставка капитализации земли;

RL – ставка капитализации улучшений.

Вариант А:

 

Вариант Б:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Контрольное задание №5

 

 

5. Собственник небольшого магазина пожелал продать свой объект недвижимости и предоставил оценщику следующую информацию:

• ежемесячный потенциальный валовой доход-500:
• ежемесячные потери при сборе- 300;
• Текущие операционные расходы в месяц составляют 20% от действительного валового дохода.
• Налогообложение и выплата основной части долга составляет 1/5 часть действительного валового дохода. Определить оценочную стоимость магазина, если коэффициент капитализации составляет 11%.

 

Решение:

 

 

 

, где

V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – спрогнозированная величина чистого годового операционного дохода (чистый операционный доход);

R – ставка капитализации.

1. Находим чистый операционный доход:

№ п.п.	Наименование  позиций	Расчет	Сумма, д.е.
1.	Ежемесячный потенциальный  валовый доход		500
2.	Ежемесячные потери при  сборе		300
3.	Действительный валовый  доход	500-300	200
4.	Текущие операционные расходы  в месяц составляют 20% от действительного валового дохода		40
5.	Постоянные расходы: - налогообложение и  выплата основной части долга  1/5 часть от действительно валового  дохода	200/5	40
6.	Чистый операционный доход (NOI)	200-40	160

2. Находим оценочную  стоимость магазина: