Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Содержание

 

Введение                                                                                                                       3

1. Сущность и основные  понятия инвестирования в недвижимость                      7

2. Методы определения  эффективности инвестирования в  недвижимость          14

3. Влияние кризиса на  инвестирование в недвижимость                                        23

Заключение 31

Список использованных источников                                                                        35

Введение

 

В наше время происходит постоянное изменение рыночной    экономики. Она постоянно видоизменяется под воздействием тех или иных факторов. В результате меняются потребности, виды экономической деятельности, ценности, которые создаются. Это приводит к переосмыслению ранее существующих экономических категорий, способствует возникновению новых. Сейчас российская экономическая наука постепенно входит  на дорогу мировой экономической  мысли.

Современное состояние российской экономики, характеризующееся определенными  нарушениями общеэкономических  балансов и пропорций, сопровождаемое процессами восстановления и создания новой экономической системы, отражается на функционировании рыночной среды, условиях организации рыночного пространства в России. Однако отсутствие опыта  формирования новой системы в  условиях демонтажа старого хозяйственного механизма обуславливает необходимость  изучения мирового опыта и овладения  знаниями, накопленными в процессе исторического развития экономической  науки. В рамках мировой экономической  мысли аналоги современных процессов, происходящих в России, связанные  с формированием новых экономических  отношений, отсутствуют. Анализ специфики  российской экономики позволяет  учитывать тенденции в развитии экономических процессов, оценивать  их характер и свойству принимать  адекватные меры по регулированию и  корректировке элементов новой  системы. Поэтому возникает необходимость  исследования специфики инвестирования в недвижимость в условиях российской экономики, выявления зависимостей, тенденций, факторов и противоречий, порождаемых новыми экономическими отношениями. Рыночная среда в условиях реформируемой системы приобретает  особые признаки и свойства. Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

 Это свидетельствует  о необходимости более глубокого  осмысления факторов воздействующих  на процессы организации рыночной  среды, проведения комплексного  анализа данных проблем. Этим  определяется актуальность выбранной  темы.

В обеспечении нормального  функционирования любой современной  экономической системы важная роль принадлежит государству. Государство  на протяжении всей истории своего существования наряду с задачами поддержания порядка, законности, организации  национальной обороны, выполняло определенные функции в сфере экономики. Государственное  регулирование экономики имеет  долгую историю - даже в период раннего  капитализма в Европе существовал  централизованный контроль над ценами, качеством товаров и услуг, процентными  ставками и внешней торговлей.

Итак, целью данной работы является раскрытие особенностей инвестирования в недвижимость и определение  его состояния в современных  экономических условиях.

 Задачи:

1. Ознакомиться с основами инвестирования в недвижимость. Рассмотреть его классификацию.
2. Рассмотреть инвестиции в недвижимость в условиях кризиса.

Объектом исследования является состояние инвестирования в недвижимость, а предметом – непосредственно  сами инвестиции в недвижимость.

При написании данной работы были использованы следующие методы: анализ, синтез, дедукция, индукция.

При написании работы были изучены основные нормативные документы, регулирующие недвижимость в РФ, рассмотрены  методы определения эффективности  инвестирования в недвижимость, изучено  состояние инвестиций в недвижимость в условиях кризиса. Также в рамках подготовки данной работы проанализирован мировой опыт поведения рынков жилой недвижимости в периоды кризисов, а также собраны данные по динамике и текущему состоянию наиболее интересных рынков недвижимости России.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Сущность и основные  понятия инвестирования в недвижимость

 

Традиция в теоретическом  изучении проблем инвестиций в недвижимость, которая существовала в советской  экономической науке, была унаследована и развивается в настоящее  время российскими учеными. Категориальный научный аппарат, созданный в  отечественной экономической науке, является важной основой для изучения проблем  инвестиций в недвижимость. Однако, изменения, произошедшие в этой области в последние десятилетия - это сравнительно новое явление. Также и мировой кризис, который  начался у нас в 2008 году, повлиял  на решение людей инвестировать  в недвижимость. И тема инвестиций в эту область так или иначе  касается каждого человека.

Для начала рассмотрим само понятие недвижимости, инвестора  и сущность рынка недвижимости.

Согласно ГК РФ к недвижимости как объекту собственности относится  все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых  без соразмерного ущерба их значению невозможно. К таковым относятся: недра, леса, земельные участки, здания и сооружения. Также к недвижимости относятся подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания и  космические объекты [1].

Инвестор - это лицо, который  вкладывает свои средства в недвижимость. Он характеризуется налоговым статусом, целями, типом имущества, которым  он, как ожидается, будет интересоваться, количеством собственных средств, которые он может инвестировать  в покупку объекта, и условиями  доступного для него кредитного финансирования. Так как эти факторы влияют на оценку ожидаемого потока дохода от имущества и на ставку, по которой  должен капитализироваться доход от имущества, определение характеристик  и особенностей типичного инвестора  представляет собой важный этап, предшествующий непосредственной оценке имущества. Фактически типичный инвестор идентифицирует рынок  для рассматриваемого имущества, устанавливая область альтернативных инвестиционных возможностей, конкурирующих с данным имуществом. Такой инвестор рассматривается  как наиболее вероятный инвестор, который, как ожидается, проявит  интерес к соответствующему типу имущества на заданном рынке в  заданное время.  Процесс идентификации  такого инвестора требует со стороны  оценщика детализированного и осторожного  рыночного анализа, а также самого рынка недвижимости.

Рынок недвижимости один из наиболее емких рынков. К основным его особенностям относится: наличие  значительного числа юридических  формальностей и документов; возможность  ограничения свободной конкуренции; неполнота и своевременность  информации;  невозможность совершать  сделки по образцам; наличие значительных операционных издержек.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем  либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду [17, с.248].

Инвестиции в недвижимость один из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал  инвестора, ведь их стоимость не будет  равна 0.

Инвестиционная стоимость  зависит от ценности объекта, которая  определяется способностью объекта  инвестиций соответствовать определенным критериям, таких как обеспечение  прав и преимуществ собственника. Таким образом, инвестиционная стоимость  недвижимости - это конкретная стоимость  оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора.

В экономической теории существуют следующие  виды инвестиций в недвижимость [17, с.253]:

-  инвестиции в городскую  недвижимость;

-  инвестиции в загородную  недвижимость;

-  инвестиции в земельную  недвижимость;

-  инвестиции в офисную  недвижимость;

-  инвестиции в складскую  недвижимость;

-  инвестиции в торговую  недвижимость.

Так же инвестиции в недвижимость классифицируются по следующим признакам:

- по объекту инвестирования (коттедж, квартира и т.д.);

- по региону инвестирования (Казань, Москва, заграница);

- по стадии инвестирования (покупка участка, вложения на  начальном этапе строительства,  вложения на конечном этапе  строительства,  покупка готового  объекта).

- по форме финансирования:

  1) по правовому статусу  (частные и государственные).

  2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных  средств или их сочетания).

  3) по наличию посредников  (прямые инвестиции, не предусматривающие  посредников, или активная форма  инвестирования, и инвестиции с  участием посредников, или пассивная  форма инвестирования).

Как и любой другой объект инвестирования, инвестиции в недвижимость обладают своей спецификой, которая  состоит как из положительных, так  и отрицательных  элементов. Таким  образом, основными свойствами инвестирования в недвижимость являются [31, с.67]:

1)  Необходимость обладания  крупным первоначальным капиталом.  Итак, если инвестор располагает   всего лишь парой тысяч долларов, он не сможет инвестировать  их в какой-либо крупный объект, хотя и существуют различные  способы, делающие инвестиции  в недвижимость более доступными  для мелкого инвестора. Во-первых,  инвестирование на стадии строительства  того или иного здания, так  как стоимость квартиры после  окончания строительства, скорее  всего, сильно возрастет по  сравнению с той суммой, которую  инвестору пришлось за нее  уплатить ранее. Во-вторых, существует  такое понятие, как ипотека  и другие виды покупки жилья  в рассрочку. Речь идет о  долгосрочных кредитах. Ну и наконец,  не следует забывать о том,  что понятие «недвижимость» означает  не только сверхдорогую квартиру  в элитной столичной новостройке,  но охватывает также и некоторые  другие значения. В частности,  довольно перспективным видом  операций с недвижимостью считается  постройка и последующая продажа  гаражей. Стоимость таких инвестиций  в недвижимость на порядок  ниже, чем в случае с квартирами, а доходность может быть гораздо  более высокой. 

2)  Относительно низкая  ликвидность. Если инвестору срочно  потребуется высвободить свои  средства от недвижимости, то  это скорее всего ему не  удастся.

3)  Возможность получать  доход  вне зависимости от  рыночных тенденций изменения  ее стоимости. Это свойство  проявляется, когда мы говорим  о сдаче недвижимости в аренду.

4) Внезапное изменение  стоимости активов. Однако в  случае с недвижимостью, как  правило, предсказать намечающуюся  тенденцию ее стоимости легче,  чем в случае многих других  видов инвестиционных инструментов. Дело в том, что существует  ряд довольно устойчивых внешних  и внутренних факторов, которые  почти полностью определяют рыночную  стоимость недвижимости. Поэтому  инвестируя средства в объекты  недвижимости, необходимо в обязательном  порядке обратить внимание на  внешние факторы, такие как:  степень престижности района  их расположения, социальное окружение,  наличие транспортных коммуникаций, экологическую обстановку, ну и   – динамику спроса и (или)  предложения за последнее время.  Так же существуют и внутренние  факторы, среди которых: архитектура  и индивидуальность проекта, внешняя  привлекательность здания, планировка, высота потолков, вид из окон  квартиры, наличие балконов и  лоджий, площадь, технологии строительства  и используемые материалы, инженерию  дома, внутреннюю инфраструктуру, физический  износ, уровень шума, чистоту воздуха  вблизи строения. Учитывая все  эти параметры, можно с большей  или меньшей степенью погрешности  предполагать, сколько будет стоить  данный объект недвижимости.

4) Условия законодательства. Эта особенность может проявиться  в случае незнания всех бюрократических  тонкостей, что может повлечь  за собой крупные неприятности.

5) Практически полное  отсутствие инфляционного риска.  Здесь имеется в виду договор  с застройщиком, где устанавливается  конечная сумма за объект инвестирования, порядок и сроки ее внесения.

Далее рассмотрим основные инвестиционные характеристики недвижимости, к которым относится:

1)  Относительная стабильность  потока доходов от операций  с недвижимостью. 

2)  Антиинфляционная устойчивость  недвижимости.

3) Повышенный уровень  риска. Это объясняется более  длительными сроками капитальных  вложений и недостаточностью  и сложностью доступа к рыночной  информации. Также причиной этого  выступает недостаточная ликвидность  недвижимости.