Закрытые паевые инвестиционные фонды

Если закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости предназначен для  квалифицированных инвесторов к  вышеперечисленным категориям активов  добавляются:

• имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости;
• имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости) на выделенном в установленном порядке для целей строительства (создания) указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда;
• имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы акционерного инвестиционного фонда или активы паевого инвестиционного фонда;
• проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;
• акции или доли российских хозяйственных обществ (за исключением акций акционерных инвестиционных фондов), осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), более 50 процентов размещенных акций (долей в уставном капитале) которых составляют активы фонда. Подробнее состав и структура активов ЗПИФН описана в Приказе ФСФР РФ от 20 мая 2008 г. № 08-19/пз-н «Об утверждении положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов».

Права владельцев паев ЗПИФН.

Инвестиционный пай является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее владельца (пайщика) на долю в имуществе паевого инвестиционного  фонда. Владелец инвестиционного пая  ЗПИФН имеет право:

• Контролировать работу фонда путем принятия решений на Общем собрании пайщиков
• Требовать от Управляющей компании Фонда погашения всех инвестиционных паев по окончании работы Фонда и получения соответствующей денежной компенсации
• Получать регулярный доход по результатам работы Фонда.

Инвестиционные паи можно  свободно продавать и покупать без  ограничений после окончания  формирования Фонда.

Сделки купли-продажи  с инвестиционными паями совершаются  без необходимости уплаты НДС. Переход  права собственности по инвестиционным паям регистрируется в реестре владельцев паев Фонда или в депозитарии.

Основные функции участников ЗПИФ недвижимости.

• Управляющая компания обеспечивает функционирование всей инфраструктуры ЗПИФ недвижимости (Фонда) и координирует взаимодействие всех участников Фонда.
• Специализированный депозитарий учитывает и хранит всё имущество Фонда, осуществляет строгий контроль за соблюдением Управляющей компанией Правил Фонда и норм законодательства.
• Регистратор ведет реестр владельцев паев Фонда и учитывает количество паев, принадлежащих каждому пайщику Фонда.
• Оценщик выполняет оценку имущества Фонда при приобретении в фонд или продаже объектов недвижимости фонда, а также не реже одного раза в год.
• Аудитор проводит ежегодную проверку правильности ведения Управляющей компанией бухгалтерского учета и составления отчетности Фонда.

Налогообложение.

Все сделки купли-продажи  паев, а также выплата пайщику  денежной компенсации при погашении  паев ЗПИФН совершаются без НДС.

В соответствии с законодательством  паевой фонд в процессе своей деятельности не платит налог на прибыль, поскольку  не является юридическим лицом. Доход, возникающий в момент продажи пая, облагается налогом в соответствии с общепринятыми ставками в зависимости от категории инвестора. Налог взимается с положительной разницы между суммой, полученной от погашения паев и суммой, направленной на их приобретение.

ЗАО «Управляющая компания ГФТ Капитал», являясь налоговым  агентом, самостоятельно рассчитывает и уплачивает в бюджет суммы налога на доходы физических лиц.

В ЗПИФе может быть реализована  возможность выплаты промежуточного инвестиционного дохода, размер и  периоды выплат которого заранее  прописываются в правилах доверительного управления Фонда.

Налогообложение пайщиков при  погашении паев или получении  промежуточного инвестиционного дохода:

 

13% — для физических  лиц;

20% — для юридических  лиц; 

6% или 15% для лиц с  упрощенной системой налогообложения; 

30% — для нерезидентов  — физических лиц; 

20% — для нерезидентов  — юридических лиц. 

 Для нерезидентов налоговая  ставка определяется согласно  Соглашению или Конвенции, при  условии, что лицо-нерезидент  является резидентом страны, с  которой заключено Соглашение  или Конвенция об избежание  двойного налогообложения.

 

 

 

 

 

 

 

Функции ЗАО «Управляющая компания ГФТ Капитал» для повышения  эффективности и качества работы ЗПИФН:

• Разработка и реализация концепции работы Фонда на основе объектов недвижимости клиента (пайщика)
• Приобретение в Фонд и реализация объектов недвижимости Фонда на максимально выгодных для пайщика условиях
• Обеспечение максимального уровня безопасности сделок с объектами недвижимости Фонда
• Повышение капитализации и рыночной привлекательности объектов недвижимости Фонда
• Повышение эффективности и увеличение доходов от управления и эксплуатации недвижимости Фонда
• Достижение максимально возможной ликвидности и доходности инвестиций на рынке недвижимости.

 

 

1.3. Основные разновидности ЗПИФов.

Рентный:

• Основное направление деятельности фонда - эксплуатация коммерческих или производственных объектов недвижимости путем сдачи их в аренду или во временное пользование.
• Привлекательность фонда для пайщика - оптимизация финансовых потоков от владения и использования объектов недвижимости за счет налоговых преимуществ паевого фонда.
• Возможность привлечения дополнительных инвестиций для развития бизнеса
• Повышение эффективности от эксплуатации объектов недвижимости и концентрация денежных средств для приобретения новых объектов недвижимости.

Девелоперский:

• Основное направление деятельности фонда - реализация проектов строительства и реконструкции жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей эксплуатации или продажи.
• Привлекательность фонда для пайщика- возможность привлечения дополнительных средств для завершения строительства путем продажи или залога паев фонда
• Повышение эффективности использования привлеченных средств за счет налоговых преимуществ фонда
• Централизация управления проектами, контроль за использованием средств.

Инвестиционный:

• Основное направление деятельности фонда - приобретение земли, жилья, объектов коммерческой и торговой недвижимости с целью их последующей перепродажи и получения дохода.
• Возможно переоформление, ремонт или реконструкция объектов недвижимости перед их продажей.
• Привлекательность фонда для пайщика- простой, удобный и доступный способ инвестирования средств на рынке недвижимости
• Наличие многоуровневой защиты прав пайщиков, публичность и прозрачность работы фонда
• Возможность инвестирования средств в надежный актив для получения стабильного инвестиционного дохода.

 

Глава 2. Практическая часть.    

Задание 1.

	25.10	26.10	27.10	30.10	31.10	1.11	2.11	3.11	7.11	8.11
Pᵢ	4,6	4,7	4,75	4,68	4,58	4,63	4,7	4,65	4,68	4,7
rᵢ	-	2,17	1,06	-1,47	-2,13	1,09	1,51	-1,06	0,64	0,43
rᵢ²	-	4,7089	1,1236	2,1609	4,5369	1,1881	2,2801	1,1236	0,4096	0,1849

 

	9.11	10.11	13.11	14.11	15.11	16.11	17.11	20.11	21.11	22.11
Pᵢ	4,7	4,85	4,9	4,92	4,9	4,86	4,96	4,85	4,8	4,81
rᵢ	0	3,19	1,03	0,4	-0,4	-0,81	2,05	-2,21	-1,03	0,2
rᵢ²	0	10,1761	1,0609	0,16	0,16	0,6561	4,2025	4,8841	1,0609	0,04

 

	23.11	24.11	27.11	28.11	29.11	30.11
Pᵢ	4,85	4,9	5	4,98	4,93	5,05
rᵢ	0,83	1,03	2,04	-0,4	-1	2,43
rᵢ²	0,6889	1,0609	4,1616	0,16	1	5,9049

 

r₂=*100%=2, 17. И т.д.

r =

r² =

σ=√2,1237-0,38² =√1,9793 = 1,4%

max rᵢ=3,19%          min rᵢ=-2,21%

Значит, мы берем интервал [-2,5;3,5]

Интервал доходности	Кол-во доходностей в интервал	Вероятность попадания	Средняя в интервале доходность
[-2,5;-1,5)	2	2/25=0,08	-2
[-1,5;-0,5)	5	5/25=0,2	-1
[-0,5;0,5)	6	6/25=0,24	0
[0,5;1,5)	6	6/25=0,24	1
[1,5;2,5)	5	5/25=0,2	2
[2,5;3,5]	1	1/25=0,04	3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

r = -2*0, 08 + (-1)*0, 2 + 0*0, 24 + 1*0, 24 + 2*0, 2 + 3*0, 04 = 0, 4%

r² = -2²*0, 08 + (-1)²*0, 2 + 1²*0, 24 + 2²*0, 2 + 3²*0, 04 = 2, 12%²

σ=√2, 12 - 0, 4² = √1, 96 = 1, 4%

Ответ: r = 0, 4%; σ = 1, 4%.

Задание 2.

1.                                                             24 т.р.

                                         И.порт. = 20 т.р.                             Облигации = 4 т.р.

                                        r = 15%                                              r = 5%

                                         σ = 20%     

Хип =                                                                                Хоб. =

r = 0,8*0,15+0,16*0,05 = 0,128 = 12,8%

σ = √0,8²*0,2²+0,16²*0²+2*0,8*0,16*0,2 = √0,0256 = 0,16 = 16%.

2.                                                         24 т.р.

                                  

                                  И.порт. = 30 т.р.                     Облигации = -4 т.р.

                                  r = 15%                                     r = 5%

                                 σ = 20%                                    σ = 5%

Xип =                                                         Хоб. = -

r = 1,25*0,15 – 0,16*0,05 = 0,179 = 17,9%

σ = √1,25²*0,2²+(-0,16)²*0,05² + 2*1,25*(-0,16)*0,2*0,05 = √0,058 = 0,242 = 24,2%

Задание 3.

Дано: rₐ=12%, r =22%

σₐ=20%, σ =25%

ρ=0,5

Ха	1	0,8	0,6	0,4	0,2	0
Хв	0	0,2	0,4	0,6	0,8	1