Затратный подход

Специфика затратного подхода  заключается в том, что оценщик  должен рассчитать и обосновать стоимость  строительства или создания оцениваемой  недвижимости на дату оценки со всеми  улучшениями, имеющимися в оцениваемой  недвижимости, также на дату оценки. Эта величина затрат называется полной восстановительной стоимостью. Однако на дату оценки оцениваемая недвижимость находилась в эксплуатации, подвергалась воздействию природно-климатических условий и следовательно подвергалась износу, поэтому принципиальная формула расчета рыночной стоимости оцениваемой недвижимости на дату оценки выглядит

Ср = Спв – Из, Ср – рыночная стоимость, Спв – полная восстановительная  стоимость на дату оценки, Из –износ

Исходя из этой формулы видно, что  основная задача оценщика при определении рыночной стоимости недвижимости затратным подходом заключается в обосновании полной восстановительной стоимости и износа. Эту задачу решаем в 5 этапов:

1)                  Оценка затрат необходимых для создания или строительства оцениваемой недвижимости на некую нулевую дату, а также выявление индексов пересчета этих затрат. Затраты на нулевую дату – это установленные или зафиксированные цены на основные строительные материалы, эксплуатацию машин и механизмов и заработную плату, установленную на эту нулевую дату. В качестве нулевой даты могут быть приняты те годы, на которые установлены или зафиксированы указанные выше ценовые параметры. В настоящее время такими годами являются 2000 г. или 2005 г.

2)                   Оценка величины предпринимательской прибыли инвестора

3)                  Обоснование всех видов износа, которым подвергался объект оценки

4)                  Оценка рыночной стоимости земельного участка

5)                  Выведение итоговой стоимости объекта оценки затратным подходом

Одной из основных задач  затратного подхода является обоснование  полной восстановительной стоимости. Полная восстановительная стоимость  – это стоимость затрат на создание оцениваемой недвижимости с учетом всех прочих затрат необходимых для  ввода в эксплуатацию оцениваемой недвижимости. Полная восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости может быть рассчитана в 2х вариантах либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения. Выбор варианта зависит от многих причин: наличие информации об объекте оценки, его физических характеристик и ряда других факторов.

Наиболее предпочтительным на практике и применяемым в большинстве  случаев является стоимость воспроизводства, тем не менее в той же самой  практике не бывает чистого метода воспроизводства или чистого метода замещения, в том или ином объеме они между собой пересекаются. Задача оценщика при расчете полной восстановительной стоимости заключается в обосновании следующих видов основных затрат:

1)                  стоимость материалов

2)                  расходы на з/п

3)                  стоимость сопутствующих инженерных коммуникаций

4)                  стоимость энергетики

5)                  стоимость услуг машин и механизмов

6)                  стоимость земельного участка

7)                  стоимость проекта

8)                  прочие затраты как маркетинг, страхование, реклама и т.д.

Это основные статьи расходов, из которых складывается полная восстановительная  стоимость. На практике в зависимости  от ситуации они могут быть расширены  или сокращены