Методы рассчета восстановительной стоимости

Методы расчета  восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах на дату оценки без учета накопленного износа.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства  или стоимости замещения. Выбор  расчета указанных стоимостей требует  определенного обоснования и  зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной  информации об объекте оценки, его  физических характеристик и т.д.

Стоимость воспроизводства – затраты на строительство точной копии оцениваемого здания в текущих ценах на действительную дату оценки при использовании таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта одинаковой полезности в текущих ценах на действительную дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство  здания, отличающегося от оцениваемого многими характеристиками. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

Выбор расчета стоимости  «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются  признаки функционального износа, что  снижает коммерческую привлекательность  для потенциального покупателя.

Полная восстановительная  стоимость (ПВС) – отражаемая в балансовой стоимости восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной  стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.

К ним относятся:

• стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

• заработная плата рабочих;

• стоимость сопутствующих  строительству сооружений и инженерных сетей;

• стоимость коммунальных услуг;

• стоимость доставки и  хранения материалов и пр.

Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:

• стоимость инвестиций в землю;

• гонорары проектно-сметным  организациям;

• маркетинговые, страховые и рекламные расходы  и другие затраты.

К косвенным расходам относят  и накладные расходы. Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В зависимости  от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько методов определения восстановительной стоимости:

• метод сравнительной  единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного  обследования.

Далее рассмотрим методы расчета  восстановительной стоимости.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта  скорректированная стоимость единицы  сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для  определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС – укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости).

Расчет стоимости  объекта недвижимости производится по формуле

С_о = См² · S_о · К_п · К_н · К_м · К_в · К_пз · К_ндс,                                (3.13)

где   С_о – стоимость оцениваемого объекта;

См² – стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату;

S_о – площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п – коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро технической инвентаризации), и строительной площади (К_п = 1,1–1,2);

К_н – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К_н = 1);

К_м – коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

К_ндс – коэффициент, учитывающий НДС (%).

Важным этапом при использовании  этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

• единое функциональное назначение;

• близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

• сопоставимый хронологический  возраст сравниваемых объектов;

• другие характеристики.

Поскольку в большинстве  случаев базой для сравнения  является стоимость сравнительной  единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы  стоимость объекта является стоимостью замещения.