Российский рынок недвижимости во второй половине 90-х годов и его место в секторе новых рыночных услуг

Российский рынок  недвижимости во второй половине 90-х  годов и его место в секторе  новых рыночных услуг

В 2001 г. Госкомстат РФ продолжил  публикацию официальных данных по активности на рынке недвижимости и его институциональным  аспектам, которые имели годичный лаг..

Таблица 5. Число завершенных посреднических сделок с недвижимостью в 1996-2000 гг.

Источник: Госкомстат России.

Данные официальной статистики свидетельствуют, что в 2000 г., как  и на протяжении всего периода 1995-1999 гг. сделки с жилым фондом безраздельно доминировали в общей структуре  посреднических сделок на рынке недвижимости, составив 93,3% их общего количества. По сравнению с 1999 г. количество завершенных  посреднических сделок с жильем выросло  почти на 15%. Тем не менее, по данным официальной статистики, активность на жилищном рынке по-прежнему не достигла рубежей докризисного 1997 г., составив примерно 2/3 от его уровня.

Заметный прогресс наблюдался в 2000 г. в сегменте объектов нежилого фонда.  Количество сделок  в нем выросло в 2,2 раза. Практически вдвое был превышен аналогичный показатель 1997 г., а доля сделок такого рода в общем числе завершенных посреднических сделок с недвижимостью достигла почти 6%, что втрое больше, чем в 1997 г.

Напротив, доля сделок с земельными участками упала до величины менее 1%, что примерно соответствует показателю кризисного 1998 г. Абсолютное число сделок на земельном рынке в 2000 г. по сравнению  с 1999 г. уменьшилось более чем  на 20%.

Закономерен вопрос, какова роль посреднической деятельности на рынке недвижимости, как вида хозяйственной  деятельности в российской экономике  в целом.

Для этого можно воспользоваться  данными Госкомстата РФ об основных показателях деятельности организаций, предоставляющих услуги, предварительно переведя эти показатели в соответствующий  валютный эквивалент по среднегодовому обменному курсу (Таблица 6). Такой  пересчет данных по второй половине 90-х  гг., характеризующейся макроэкономической нестабильностью, целесообразен не только по техническим причинам удобства представления материала, но и из-за высокой степени реальной долларизации рынков этих услуг (посредничество в  сделках с недвижимостью, аудит, реклама).

Содержание этих видов  деятельности определяется Госкомстатом РФ следующим образом.

Посреднические услуги в  сделках с недвижимостью –  подбор вариантов, оформление всех необходимых  для совершения сделок документов, консультирование юристами и агентами фирм участников сделки по возникающим  проблемам. К сделкам с недвижимостью  отнесены купля-продажа, наем, аренда, приватизация, дарение, наследование недвижимого  имущества. Аудиторская деятельность – регистрация коммерческих операций для организаций, подготовка финансовых счетов, анализ этих счетов и подтверждение их точности, а также подготовка для частных лиц или организаций ведомостей о подоходном налоге.

Деятельность в области  рекламы – создание и размещение рекламы клиентов в периодических  изданиях, газетах, на радио и телевидении, уличная реклама, оформление витрин, представительство в СМИ, аренда мест для рекламы.

Таблица 6. Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, услуг (без НДС) по основным видам новых рыночных услуг и оборот товарных бирж в 1995-2000 гг. в валютном эквиваленте, млн. долл.

Источник: Госкомстат России, расчеты автора.

Из таблицы 6 следует, что  регистрируемые официальной статистикой  результаты хозяйственной деятельности этого сектора услуг занимают довольно скромное место по сравнению  с другими новыми видами рыночных услуг, появившимися в 90-е гг.

В 1995-1997 гг., т. е. до финансового  кризиса выручка от посредничества на рынке недвижимости в валютном эквиваленте существенно уступала доходам от аудиторской деятельности и рекламных агентств, не говоря уже об обороте товарных бирж.  Однако в 1997 г. она стала сопоставимой с выручкой от аудита и выручкой рекламных агентств от реализации собственно рекламных услуг, хотя доходы организаций, занимавшихся посредничеством на рынке недвижимости, от  своей профильной деятельности по-прежнему уступали последним.

В 1998 г., т. е. в период финансового  кризиса, организации, занимающиеся посредничеством  на рынке недвижимости, продемонстрировали более высокую степень адаптивности к кризисным явлениям. В валютном эквиваленте их выручка сократилась  менее чем на 6% (по профильной деятельности был даже  зафиксирован прирост на 1/5). Для сравнения: выручка аудиторских фирм сократилась почти на 30%, рекламных агентств – на 17% (собственно от реализации рекламных услуг – почти на 1/4), оборот товарных бирж – более чем вдвое. В этот период доля выручки от профильной деятельности в совокупной выручке организаций, занятых посредничеством, после падения до 70% в 1996-1997 гг. превысила 90% и в последующие два года продолжала расти.

Тем не менее отрицательные  последствия кризиса сказались  на рынке недвижимости в следующем, 1999 г. Совокупная выручка организаций,  занятых этим видом деятельности, сократилась почти на 28% (примерно в той же степени уменьшилась выручка от профильной деятельности). Напротив, выручка аудиторских фирм выросла в 1,24 раза, рекламных агентств – более чем в 1,42 раза (собственно от реализации рекламных услуг – в 1,35 раза). Оборот же товарных бирж продолжал падать.

В 2000 г. показатели хозяйственной  деятельности организаций, занятых  посредничеством в сделках с  недвижимостью, заметно улучшились: выручка выросла на 27% (по профильной деятельности в той же степени). Напротив, выручка аудиторских фирм и рекламных  агентств сократилась на 10%.

В итоге общая выручка  организаций, занятых посреднической деятельностью в сделках с  недвижимостью, в 2000 г. была на 13% ниже аналогичного показателя 1997 г., но выручка по профильной деятельности была на 12,5% выше (хотя и  на 6% меньше чем в 1998 г.).  Аудиторские фирмы и товарные биржи по показателям выручки также не вышли на докризисный уровень (соответственно 79% и 35%  от показателей 1997 г.). Выручка рекламных агентств, напротив, превысила показатели 1997 г. на 7,5% и 16% (от реализации собственно рекламных услуг). Абсолютный объем выручки организаций, занятых посреднической деятельностью в сделках с недвижимостью, как и в 1997 г., был сопоставим с выручкой аудиторских фирм, но примерно на 25-35% уступал выручке рекламным агентств и обороту товарных бирж.

Разумеется, зная о латентности  многих явлений, происходящих в российской переходной экономике, логично предположить, что представленные данные Госкомстата  РФ далеко не в полной мере отражают реальную картину развития в секторе  новых рыночных услуг.