Рынок земли

В условиях рыночной экономики земля покупается  и продается как капитальный актив. В связи с этим важно выяснить, чем же определяется цена земли. Если земельный участок рассматривать как капитальное благо, приносящее поток доходов, то становится понятно, что цена земли зависит от двух величин:

    1) размеров земельной ренты, которую можно получать, став собственником данного участка;

    2) ставки ссудного процента.

Покупатель земельного участка стремится приобрести его не ради почвы как таковой, а ради той ренты, того постоянного ежегодного дохода, который приносит земля. Покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенно долгого периода времени.

Вот почему необходимо использование ставки ссудного процента для определения цены земли. Ведь в экономической теории все активы, которые приносят поток доходов, рассматриваются как капитал. Владелец определенной суммы денег может положить ее в банк и получить доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли – это дисконтированная ценность. Она рассчитывается по аналогии с приобретением любого капитального блага, приносящего регулярный доход. Здесь важно подчеркнуть, что при покупке земли предполагается, что доход в виде ренты будет выплачиваться собственнику земли не в течение 1,2 или 10 лет, а неопределенно продолжительный отрезок времени. Следовательно, мы можем воспользоваться известной нам формулой для определения сегодняшней ценности будущих доходов:

PV=∑FV / (1+r)               

Поскольку величина t в этой формуле приближается к бесконечности, постольку и коэффициент дисконтирования 1/(1+r)  становится все меньше и меньше с ростом t. Таким образом, цена земли как дисконтированная ценность (PV) определяется по формуле:

                                      PV=R/r,

где R – ежегодный размер земельной ренты,

а r – рыночная ставка процента.

Например, если ежегодный доход в виде ренты составляет 1000$, ставка ссудного процента – 5%, то цена земли составит – 1000/0,05=20000$.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.[13]

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена земли зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например, рост цен землю может объясняться растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю (и вообще на недвижимость) в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала ХХ в.  имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. ХХ в., доходивший до 18-21%).

Цена земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и факторов производства, существующих в нормальной рыночной экономике.

Глава 3. Особенности земельных отношений в РФ.

             3.1. Земельный кадастр России.

Важной сферой деятельности Росземкадастра является создание государственного земельного кадастра, целью ведения которого является информационное обеспечение государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, эффективной системы налогообложения земель, рациональное управление земельными ресурсами.

Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о земле, имеющих привязку к конкретным земельным участкам.

Успех создания и ведения системы государственного земельного кадастра в существенной мере определяется наличием адекватной нормативной правовой базы. Основным документом, на основе которого в течение длительного периода времени проводились работы по формированию земельного кадастра, служило постановление Правительства Российской Федерации "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра" от 25.08.1992 г. № 622. Однако стремительное развитие земельных преобразований в России, формирование рынка земель и укрепление института частных собственников вызвало необходимость разработки новых законодательных актов, обеспечивающих эффективное функционирование земельного кадастра в новых условиях. В связи с этим в конце 1999 года был принят Государственной Думой федеральный закон "О государственном земельном кадастре", который в начале 2000 года был подписан исполняющим обязанности Президента России В. В. Путиным. Введение федерального закона в действие создает надежную правовую основу для деятельности в области формирования и функционирования государственного земельного кадастра в России.

Формирование баз данных земельного кадастра всех уровней требует проведения широкого круга земельно-кадастровых работ, в том числе инвентаризации земельных участков, картографирования земель, создания кадастровых карт и планов, проведения кадастрового и стоимостного зонирования территории.

Одной из первоочередных задач Росземкадастра в данной области является подготовка нормативных и методических документов, направленных на развитие системы государственного земельного кадастра России. В целях обеспечения единых технологий и подходов к созданию кадастра разработаны документы, обеспечивающие проведение единой государственной политики в данной сфере. Унификации земельного кадастра способствует разработка единого состава и структуры документов и кадастровых данных, иерархическая структура которых определяется системой классификаторов, специально разрабатываемых для целей ведения государственного земельного кадастра.

Одним из важнейших источников формирования базы данных земельного кадастра является государственная статистическая отчетность, сбор которой осуществляется земельными комитетами всех административно-территориальных уровней. На основе представляемых земельными комитетами субъектов РФ материалов специалистами Росземкадастра осуществляется ежегодный анализ и внесение в базу данных сведений о наличии, распределении, использовании и состоянии земель в регионах. В их числе проводится сбор и обработка таких данных, как:

        Сведения о наличии и распределении земель по категориям и формам собственности;

        Сведения о наличии и распределении земель по категориям и угодьям;

        Сведения о распределении земель предприятий, организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам собственности;

        Сведения о наличии земель у предприятий, организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции;

        Сведения о распределении общих площадей земель городов по формам собственности;

        Сведения о распределении общих площадей земель сельских населенных пунктов по формам собственности;

        Сведения об использовании земель лесного фонда;

        Сведения о состоянии мелиорируемых земель.

Важным компонентом государственного земельного кадастра федерального уровня является блок данных об административно-территориальных границах субъектов Российской Федерации, а также территориальных зонах, пересекающих границы двух или более субъектов РФ. Подведомственными организациями Росземкадастра разработан перечень таких территориальных зон, на основе которого осуществляется сбор сведений о них.

Росземкадастр и его территориальными органами осуществляется работа по обеспечению проведения кадастрового зонирования территории страны в целях присвоения земельным участкам уникальных кадастровых номеров, позволяющих однозначно идентифицировать каждый земельный участок.

Для обеспечения эффективного функционирования системы государственного земельного кадастра при земельных комитетах субъектов Российской Федерации создаются специализированные организационные структуры - земельные кадастровые палаты, на которые возлагаются функции создания и ведения автоматизированного кадастра, а также обеспечения межведомственного взаимодействия в данной области.[14]

3.2. Проблемы регулирования рынка земельных ресурсов в Российской Федерации.

Осуществляемые в России земельная и аграрная реформы не смогли обеспечить рациональное использование земельных ресурсов в сельском хозяйстве.

Рыночные преобразования в аграрном секторе России за полтора десятилетия изменили земельные отношения. В ходе земельной реформы осуществлены такие направления, как приватизация земель колхозов и совхозов, наделение землей крестьянских (фермерских) хозяйств и хозяйств населения, переход к системе платного землевладения и землепользования, создание основ функционирования земельного рынка.

В условиях рынка земля в сельской местности перестала быть только средством производства, она всё более вовлекалась в гражданский оборот. Но при проведении земельной реформы практически не решались проблемы повышения эффективности использования и охраны земель, ослабели процессы концентрации и специализации производства, упростились технологические процессы, произошла деградация трудовых ресурсов. Сельскохозяйственные предприятия различных форм хозяйствования уменьшаются в размерах: сокращаются площади земельных угодий, численность занятых, поголовье скота, количество тракторов, комбайнов и другой сельскохозяйственной техники. Происходит необоснованное изъятие плодородных земель из сельского хозяйства в другие отрасли экономики.
Это обусловлено тем, что законодательная база отношений земельной собственности недостаточно четко определена. Существуют серьезные противоречия между основными нормативными документами, регулирующими земельные отношения: Конституцией РФ, Гражданским Кодексом РФ, Земельным Кодексом РФ, а также другими законодательно-правовыми актами.

Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.[15]

Понадобился значительный исторический промежуток времени после принятия Конституции РФ и Гражданского Кодекса РФ с тем, чтобы был принят в декабре 2001 г. Земельный Кодекс РФ.

Однако данный нормативный акт так и не смог решить всех проблем функционирования земельных отношений в условии рынка.
Во-первых, действие Земельного Кодекса РФ, относительно регулирования рынка земель, распространяется лишь примерно на 2% территории страны, т.к. не включает в данный процесс сельскохозяйственные земли.
Во-вторых, Земельный Кодекс РФ продолжает рассматривать возможность существования здания или сооружения, находящегося в собственности одного лица на земельном участке, переданном данному лицу в аренду, как полноценную альтернативу совладению субъекта права собственности на здание и земельный участок, и в этом просматривается определенное противоречие со статьей 130 Гражданского Кодекса РФ,
В-третьих, в Земельном Кодексе остаются нерешенными вопросы платного землепользования в условиях рынка. В главе 10, регулирующей данные вопросы, даются лишь самые общие формулировки, а упоминание о таких экономических категориях как «рента» и «ссудный процент» вообще отсутствует.

Таким образом, за годы реформ в сельском хозяйстве так и не сформировалась научно обоснованная система платы за землю, отвечающая требованиям рыночной экономики и рационального использования земельных ресурсов.

Правовая система городского землепользования также базируется на основных положениях Конституции РФ, Гражданского и Земельного Кодексов РФ, развитых в ряде федеральных законов, указов Президента РФ, законов субъектов РФ, постановлений Правительства РФ, ведомственных нормативных актов, нормативных актов субъектов РФ, решений и определений судов различного уровня.

Для решения главной задачи земельной реформы – создания эффективного собственника земли – необходимо дальнейшее совершенствование механизма вовлечения земель сельскохозяйственного назначения в товарно-денежные отношения.

Эффективному функционированию земельного рынка могли бы способствовать кредитно-банковские отношения. Но банки пока что неохотно дают кредиты под залог земли. Это объясняется, во-первых, тем, что в настоящее время сельскохозяйственное производство неэффективно, а, во-вторых, банку как субъекту на земельном рынке противостоит мелкий собственник: владелец земельной доли, фермер или хозяин личного подсобного хозяйства.

Для функционирования полноценного земельного рынка нужна разветвленная его инфраструктура: информационные бюро, земельные банки, страховые компании, земельные суды. Кроме того, нужны крупные участники земельного оборота, которые могли бы пользоваться ипотечным кредитом (кредит под залог земли). Сейчас он для большинства очень дорог.
Развитие и совершенствование рыночного оборота земли требует создания определенных экономических и социальных условий с участием государства. Через специальные государственные органы общество должно контролировать рынок земли, определяя цели, масштабы и направления использования земельных участков. Специалисты считают, что в России для полного функционирования земельного рынка необходимы вложения 300-500$ на гектар в зависимости от колебания среднегодовой температуры по регионам страны. Основная часть этих средств должна расходоваться на разработку и освоение новых технологий, мелиорацию, развитие инфраструктуры.


                                                    

                                                     Заключение
            Рассмотренные в рамках данной работы вопросы рынка земельных ресурсов и земельной ренты позволяют сделать следующие выводы:
              1. Ограниченность земли как экономического ресурса приводит и к ограниченности ее предложения на рынке. На уровень цен на землю влияет спрос на нее (как сельскохозяйственный, так и несельскохозяйственный).
              2. Главной особенностью экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, является существование земельной ренты.