Земельные участки как важнейший объект недвижимости

- внесения земельных  участков в уставные капиталы  компаний;

- определения наилучшего  и наиболее эффективного использования  земельных участков;

- разработки и  осуществления инвестиционных проектов;

- в иных случаях,  предусмотренных законодательством  об оценочной деятельности.

При проведении оценки владелец участка должен будет предоставить следующие документы и информацию:

- правоустанавливающий  документ на земельный участок;

- кадастровый план  земельного участка;

- площадь земельного  участка;

- сведения о категории  земельного участка в соответствии  с целевым назначением;

- разрешенное использование;

- сведения об  ограничениях и обременениях  земельного участка;

- сведения о состоянии  и наличии инженерных коммуникаций;

- при наличии,  сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

При оценке земельных  участков четко разграничиваются категории  земель. Особую категорию представляют собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный  потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих  товариществах и кооперативах, а  также дачных поселках.

В зависимости от типа земельного участка к нему применяются  разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который  может дать объект, построенный на этой земле.

Земельная ипотека

Покупка земли всегда считалась одним из самых надежных вложений денег. Уж что-что, а земля  не сгорит, не попадет в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. Однако в  настоящее время о земельной  ипотеке в России в полном понимании  говорить не приходится. Причина проста. Предметом ипотеки могут быть лишь частные земли. Государственные, муниципальные земли и земли  сельскохозяйственного предназначения заложены быть не могут. А в частную  собственность, по мнению экспертов, в  настоящее время оформлено не более 10% земли, что не может способствовать развитию ипотеки.

Собственно, ипотека (в переводе с греческого "залог, заклад") - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого  имущества. Естественно, не все земельные  участки могут быть предметом  ипотеки. Существуют приоритеты.

В соответствии с  действующим законодательством  в залог могут быть переданы:

- земельные участки,  принадлежащие физическому или  юридическому лицу на правах  собственности;

- земельные участки,  выделенные в натуре в счет  доли в праве общей долевой  собственности на земельные участки.

Не могут являться предметом ипотеки:

- участки лесного  фонда, земли сельскохозяйственного  назначения, земли, загрязненные  опасными отходами, радиоактивными  веществами, иные земли, подвергшиеся  деградации;

- земли, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности;

- части земельного  участка, площадь которого меньше  минимального размера, установленного  законом.

Ко всему, развитие рынка сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством  российского законодательства, а  сам процесс оформления прав на землю  требует массы времени и денег.

Да и сама законодательная  база разработана только для первой части ипотечной схемы - предоставления кредита под залог земельного участка. Вторая часть, связанная с  аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, привлечением средств и рефинансированием  кредитных организаций, эмиссией и  обращением ценных бумаг, зияет пробелами, а в отдельных случаях и  черными дырами.

Помимо пробелов в законодательстве, есть еще и  риски, сформированные самим рынком. К примеру, земля, под которую  выдается кредит, ранее имела статус сельскохозяйственных угодий, а смена  статуса была проведена некорректно. Соответственно, это может стать  основанием для банка отказать в  предоставлении ипотечного кредита  по причине того, что оборот сельхозземель в стране не разрешен и такой актив не будет ликвидным для банка.

Тем не менее земельная ипотека развивается. Подготовлена концепция развития земельно-ипотечного кредитования, на основе которой разрабатывается целевая программа. В соответствии с этой программой предусматриваются:

- формирование технологии  долгосрочного кредитования сельских  товаропроизводителей под залог  земельных участков;

- выдача долгосрочных  кредитов сроком до 15 лет, обеспеченных  залогом земельных участков, на  создание, реконструкцию и модернизацию  материально-технической базы сельских  хозяйств;

- привлечение коммерческих  банков к участию в проекте  на основе предлагаемой технологии  рефинансирования их земельно-ипотечных  активов;

- формирование рынка  ипотечных ценных бумаг, обеспеченных  земельными активами, что позволит  привлекать ресурсы, необходимые  для дальнейшего наращивания  объемов кредитования посредством  земельной ипотеки.

Для запуска ипотеки  под залог земли в стране создано  Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК). Агентство уже  приступило к работе и разрабатывает  стандарты по земельной ипотеке  для физических, юридических лиц, а также для муниципалитетов.

Стандарты разрабатываются  совместно с Министерством экономического развития и Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости РФ. Создание стандартов земельной ипотеки позволит считать землю объектом залога и  привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал. Кредитование под  залог земли по определенным правилам должно решить проблему с дефицитом  земельных участков под жилищное строительство. Схема кредитования следующая. Под залог земельного участка заемщик (как частное  лицо, так и юридическое или  муниципалитет) получает кредит, и на эти средства он начинает обустройство земли - подведение коммуникаций и коллекторов. Затем площадка переоценивается, ее стоимость с учетом произведенных  работ возрастает, что дает возможность  заемщику получить дополнительные средства для дальнейшего строительства. На полученный в результате объект недвижимости - после введения его  в эксплуатацию - оформляется стандартная закладная, и агентство ее рефинансирует. Так как сделка стандартная и обладает высокой степенью прозрачности, все происходит очень быстро.

Стандарты земельной  ипотеки для физических лиц практически  готовы и очень скоро система  начнет действовать. Реализация программы  для юридических лиц и муниципалитетов  находится в стадии доработки.

Банки пока с осторожностью  подходят к существующей проблеме земельной  ипотеки по причине в первую очередь  несовершенства законодательства. Но сама возможность кредитования под  залог земельных участков для  банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.

Пока же ипотечные  кредиты под залог земли предоставляют  всего несколько банков: Московский кредитный банк, Сбербанк, Городской  ипотечный банк, банк "Сосьете Женераль Восток", Райффайзенбанк, банк "Зенит". Условия кредитования во всех банках практически одинаковы: 30% стоимости участка требуется внести единовременно, а остальные 70% придется выплачивать в течение 10-15 лет по ставкам 11-16% годовых в долларах и 16-18% годовых в рублях.

Но процесс уже  пошел. Необходимо вносить поправки в законодательство и в случае реализации этих предложений местные  власти получат доступ к банковским кредитам на развитие коммуникаций, а  застройщики - участки с готовой  инфраструктурой. В настоящее же время муниципалитет, ведя строительство  на своей территории, не вправе получить кредит под залог участка, поскольку  закон не допускает ипотеку земельных  участков, находящихся в муниципальной  собственности.

Заключение

При работе над данной темой использовался материал статей современных научных журналов, которые  предоставили ключевую информацию. За основу работы был взят Земельный  Кодекс Российской Федерации.

Поставленные в  начале работы цели можно считать  достигнутыми, так как работа наиболее полно отражает всю структуру  понятия «Земля - объект недвижимости». В реферате были рассмотрены основные юридические и экономические  аспекты.

Работа по изучению «Земли - как объекта недвижимости»  позволила наиболее реалистично  представить всю картину, сложившуюся  в результате сегодняшней экономической  и политической ситуации. И всё  же проделанная работа затронула  лишь верхушку айсберга, потому что  существует ряд проблем, выход из которых, я попытаюсь найти, если мне повезёт работать в области экономики и управления в строительстве.

Список использованной литературы

1) Земельный Кодекс  Российской Федерации (Принят  Государственной Думой 28 сентября 2001 года; Одобрен Советом Федерации  10 октября 2001 года; в ред. Федерального  закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ);

2) Журнал «Недвижимость  и Цены»(№14 2006 г.);

3) Журнал «PROнедвижимость» (№9 2008г.);

4) Журнал «Услуги  и цены».