Жизненный цикл объекта недвижимости

Сама разработка концепции  Сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего  генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий  по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет  определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические  особенности и возможности каждого  объекта недвижимости в отдельности.

Сложность экономических, организационных  и технических взаимосвязей между  элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследования процесса функционирования Сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

- во-первых, свойства системы  не являются простой суммой  свойств ее элементов, система  обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия  взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

- во-вторых, сложность становления  и развития недвижимости, как  реально существующего объекта  исследования, требует упрощения,  отображающим лишь важнейшие с точки зрения конкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

- в-третьих, Сервейинг  как система не может функционировать  вне взаимосвязей с внешней  средой, оказывающей на условия  и результаты становления и  развития недвижимости весьма  существенное влияние.

Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в  непрерывном взаимодействии с другими  системами, являясь подсистемой  более общей (макроэкономической) системы.

 

3. Цели, задачи  и инструменты системы сервейинга

недвижимость сервейинг  планирование время

На систему постоянно  воздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место  стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной продукции и т.п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздо более предсказуемым, стабильным. Однако, одновременно на предприятие воздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.).

Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массового строительства).

Вторые, факторы воздействующие на систему являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в  каждой системе должно быть таким, чтобы  обеспечивалось наиболее эффективное  и устойчивое ее функционирование с  сохранением необходимой экономической  надежности.

Управление определяется как процесс волеобразования  и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения  проблем по достижению поставленных целей. Важнейшими целями экономики  недвижимости являются:

- стоимостные (денежные) цели - ожидаемые в будущем финансовые  результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений,  наличие оборотных средств и  др.);

- потребительские цели - достижение  определенных материальных целей  посредством реализации производственных  задач (жилищное строительство,  реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость  для временного проживания, сооружения  смешанного назначения и др.);

- социальные цели - социальная  обязанность субъекта предпринимательской  деятельности перед обществом  (разработка проекта и его реализация  в соответствии с социальной  и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей  среды, ландшафтно-композиционные  особенности территории, использование  материалов и конструкций с  учетом запросов местных заказчиков  и др.

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские  цели и прочие цели - действия.

Управление недвижимостью  является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс  планирования со следующими последовательными  этапами:

- анализ и постановка  проблемы;

- поиск альтернатив решений;

- оценка и принятие  решений (экспертиза решений).

В узком смысле управление может быть представлено, как процесс  реализации проекта, включающий этапы:

- проведение в жизнь  выбранной альтернативы;

- становление и контроль;

- процесс эксплуатации  с этапами функционирования и  развития объекта недвижимости.

Планирование в теории Сервейинга занимает центральное место  и представляет собой регулярно  повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место  различные виды управленческой деятельности.

Реализация есть часть  процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана  реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий  по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.

Под управлением как деятельностью  понимается процесс решения проблем  в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации.

Заключение

 

Проанализировав данную работу можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости, общей стоимости  и стоимости в использовании  на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется  это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость, и общая стоимость, и стоимость  в использовании изменяются под  воздействием одного и того же фактора - времени, однако проявляется это  воздействие для каждого из видов  стоимости по-разному.

Задачу экономики недвижимости можно сформулировать, как экономическую  интерпретацию влияния всех существенных факторов на объект недвижимости в  конкретный момент жизненного цикла.

Деятельность сюрвейеров охватывает все этапы и формы  проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение  всех практических вопросов.

Список использованной литературы

 

Грабовый П.Г. Концепция  сервейинг // Законодательство, №7, июль 2000

Кожухар В.М. Экспертиза и  управление недвижимостью. Введение в  специальность. – М., Издательство: Дашков и Ко, 2008

Черняк В.З. Управление недвижимостью. – М., 2007

Экономика и управление недвижимостью. – М., 2006

Размещено на