Автор работы: Пользователь скрыл имя, 15 Января 2015 в 15:33, курсовая работа
Актуальность рассмотрения «договора аренды» подтверждается следующими обстоятельствами.
Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования.
Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.
Сразу необходимо отметить, что некоторые моменты (названия, показатели деятельности и т.д.) автором (мною) сознательно изменены по требованию исследуемого предприятия во избежание распространения коммерческой тайны, но сделано это так, что эти изменения не окажут влияния на результат исследования и общие выводы по нему.
Предприятие «МАЙ» ведет свою деятельность с 1993 года. В 2002 году предприятия прошло государственную перерегистрацию. Организационно-правовая форма предприятия – общество с ограниченной ответственностью. Учредителями предприятия являются общественная организация воинов-интернационалистов и участников локальных конфликтов и физические лица. Юридический адрес предприятия – г. Пермь, Б. Гагарина 66а.
Уставный капитал ООО «МАЙ» сформирован из долей участников, определенных учредительными документами и составляет 100 тыс. рублей. Предприятие учреждено на основании учредительного договора, который подписан всеми учредителями общества. Учредителями также разработан и утвержден устав общества.
Высшим органом управления в исследуемом предприятии является общее собрание его участников. К ведению общего собрания относятся исключительные вопросы, связанные с деятельностью общества. Для управления текущей деятельностью ООО создан исполнительный орган в лице генерального директора, который подотчетен общему собранию учредителей.
В 2009 году перед руководством ООО «МАЙ» встал вопрос оптимизации своей деятельности, как в вопросах планирования налогов, так и в других организационных направлениях. Для того, чтобы решить организационные вопросы, было принято решение сдать предприятие в аренду индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица. Во-первых, это позволяет уменьшить затраты на ведение бухгалтерского учета на предприятии, а во-вторых, оптимизировать налоговые платежи в бюджет, то есть, налоги теперь в основном взимаются с одного вида предпринимательской деятельности – сдача предприятия в аренду. Естественно, все расходы, связанные с ведением предпринимательской деятельности легли теперь на плечи арендатора, а ООО «МАЙ» получает арендную плату, которая рассчитана с учетом имеющихся ранее результатов деятельности и составляет примерно такую сумму, которая получалась ранее от торговой деятельности.
В декабре 2009 года был заключен договор аренды предприятия между ООО «МАЙ» (далее Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица (ИПБЮЛ) Зарубиным В.Д. (далее Арендатор).
Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд взаимных прав и обязанностей. Основная обязанность Арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование.
Основным правом арендодателя является возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Размер арендных платежей установлен в 1 млн. 500 тыс. рублей в месяц.
В договоре аренды предприятия в качестве формы платежа определено перечисление суммы арендной платы на расчетный счет ООО «МАЙ» не позднее 5 дней, следующих за месяцем платежа.
Арендатору по договору
предоставлены широкие
В договоре имеются ограничения полномочий Арендатора. Так, установлено условие о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия.
В договоре устанавливается обязанность Арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии, что означает сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию. Арендатор обязан проводить текущий и капитальный ремонт вещественных элементов предприятия. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия, Арендатор также обязан по договору обновлять оборудование и технологии в соответствии с требованиями времени и конкурентной среды.
Перед заключением данного договора стороны совершили обязательные предварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия, была проведена аудиторская проверка. Сторонами до подписания договора аренды предприятия были составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, определен размер арендной платы. Необходимо отметить, что размер арендной платы был определён исходя из интересов обеих сторон, что очень важно для осуществления предпринимательской деятельности.
В ходе инвентаризации было проверено фактическое наличие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояния, была проведена оценка состава предприятия. Инвентаризация проводилась в соответствии с установленными правилами. Результаты инвентаризация явились одним из оснований для определения размера арендной платы.
Акт инвентаризации был дополнен заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Аудиторская проверка преследовала две цели:
1. проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;
2. проверка законности
совершенных хозяйственных опер
Аудиторская проверка подтвердила достоверность бухгалтерского баланса предприятия, принятого налоговыми органами.
Следует отметить, что по соглашению сторон расходы по проведению инвентаризации были распределены между арендатором и арендодателем. В основном, конечно, расходы легли на арендодателя. Арендатор понес только те расходы, которые связаны с определением оптимальной арендной платы, которая позволит ему в дальнейшем осуществлять предпринимательскую деятельность и получать прибыль, необходимую для поддержания предприятия в надлежащем состоянии.
Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществом прошёл государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации.
Передача арендованного предприятия от Арендодателя Арендатору было осуществлено по передаточному акту. К передаточному акту были приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта Арендатором и Арендодателем.
Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятия в надлежащем порядке оформили передачу целого ряда отдельных элементов, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества было оформлено соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия послужило основанием для внесения записей о праве на объект недвижимого имущества, входящий в состав ООО «МАЙ».
Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) потребовало оформления соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно в указанных соглашениях были определены пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, были письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору.
По общему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам перешли к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (согласно Трудового кодекса РФ).
Проведенное курсовое исследование позволило ответить на поставленные в его начале вопросы.
Аренда предприятия является одним из видов аренды среди которых выделяют:
1. Прокат;
2. Аренда транспортных средств;
3. Финансовая аренда (лизинг);
4. Аренда предприятия;
5. Аренда зданий и сооружений.
Аренда или имущественный наём в гражданском праве понимается как договор, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
Разграничение аренды по видам в первую очередь связано со спецификой передаваемых в аренду объектов и с определенными правоотношениями, возникающими при этом. Так, аренда предприятия подразумевает аренду целого комплекса объектов, входящих в его состав и без которых само предприятие, как субъект хозяйствующей деятельности, существовать не может. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
В практической части работы был изучен пример передачи предприятия (ООО «МАЙ») в аренду индивидуальному предпринимателю. Таким образом, правоотношения аренды предприятия постепенно входит в нашу повседневную жизнь и приносит свои положительные результаты. Так, передав предприятие в аренду, ООО «МАЙ» получило возможность сократить расходы, связанные с организацией деятельности предприятия (в том числе ведение бухгалтерского учета), переложив данные вопросы на плечи арендатора. Кроме этого, была достигнута цель оптимизации налоговых платежей в бюджет. Теперь основными налогами, уплачиваемыми в бюджет, являются налоги с деятельности, связанной со сдачей в аренду предприятия.
Таким образом, аренда предприятия подчиняется основным принципам, установленным в правоотношениях аренды в целом, но существующие особенности, связанные с объектом аренды дополнительно устанавливают специфические данному виду аренды правила. Правоотношения аренды предприятий являются неотъемлемой частью гражданских правоотношений, устанавливающей нормы поведения субъектов предпринимательской деятельности при достижении главной их цели – получении прибыли.