Целевая оценка имущества предприятий, ее задачи и особенности применения

Процедура оценки имущества  организации является  регулируемым законодательством процессом определения  и обоснования цены объекта для различных целей в денежном выражении. То есть, в некоторых случаях проведение оценки имущества организации вызвано и законодательными целями — например, при ликвидации предприятия. Вызвана необходимость в определении рыночной стоимости имущества и экономическими целями, целесообразностью — ведь зачастую для принятия уверенных решений необходимо знать стоимость не только рыночную цену всего бизнеса в целом, но и отдельных элементов имущества.

Задачи оценки имущества:

1. Повышение эффективности текущих методов управления организацией;

2. Определение цены ценных бумаг в случае купли-продажи акций организации на фондовом рынке. Обоснованное инвестиционное решение принимается только в тех случаях, когда имеется четкое представление о цене собственности предприятия, или её доли, приходящейся на определенный пакет акций. Важным в процедуре является и оценка возможных будущих доходов от бизнеса;

3. Определение стоимости организации в случае купли-продажи целиком или только части;

4. Реструктуризация предприятия — законодательство обязывает проведение независимой оценки имущества организации при его ликвидации, слияния или поглощения, выделения. Здесь важно определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, которая выплачивается акционерам поглощаемой компании;

5. Разработка плана развития организации. В процессе стратегического планирования организации очень важно правильно оценить будущую прибыльность организации;

6. Определение кредитоспособности организации и стоимости залога при кредитовании. В таких случаях оценка имущества организации необходима, поскольку величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может существенно отличаться от рыночной стоимости;

7. Налогообложение. При определении налогооблагаемой базы нужно осуществить объективную оценку компании;

8. Принятие обоснованных управленческих решений. Инфляция может существенно искажать финансовую отчетность организации, поэтому периодически проводимая оценка имущества независимым оценщиком позволяет повысить реалистичность выводимой отчетности, что послужит базой для принятия важных финансовых решений.

Целевая оценка имущества  организации включает в себя:

• Оценка недвижимого имущества. Определение стоимости строений, зданий, и других сооружений, которые принадлежат организации — и всего того, что так или иначе связано с землей (объектов, перемещение которых без достаточно сильного ущерба невозможно).
• Оценка земли. Для определения рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости прав аренды оценка земли является наиболее актуальным способом разрешения проблемы. Рыночная оценка земли может зависеть от таких факторов, как уровень цен, конкуренции на земельном рынке, местоположении, рыночного потенциала площади, а также от ожидаемого дохода от использования. Помимо этого, также существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением оцениваемой земли (например, благодатная почва и т. д.).
• Оценка транспортных средств. Здесь подразумевается оценка автомобилей, грузовых машин, контейнеров и другого транспортного оборудования. Также различают автомобильные транспортные средства, железнодорожные, воздушные, морские, речные и трубопроводы. Оценка транспортных средств может осуществляться, как индивидуально, так и в составе имущественного комплекса предприятия. Наиболее распространенным видом оценки является оценка автомобиля — она осуществляется путем расчета и коррекции цены в зависимости от основных ценообразующих факторов: год выпуска, первоначальная стоимость, пробег, техническое состояние.
• Оценка оборудования. Осуществляется оценка стоимости всего спектра объектов движимого имущества — технических комплексов, приборов и промышленных устройств, станков и технологических установок, поточных линий и оргтехники, мебели, бытовых предметов и других объектов, которые можно отнести к движимому имуществу. Оценка оборудования является зачастую единственным вариантом определения реальной стоимости активов предприятия.

5.1 Оценочные  стандарты в области недвижимости, методы и порядок проведения.

В области оценки недвижимости существует важный документ, служащий руководством для многих оценщиков. Это Стандарты Российского общества оценщиков в области оценки недвижимого имущества (далее – Стандарты), которые были приняты 24 ноября 1995 года. Что же касается самого Российского общества оценщиков (далее – РОО), то это профессиональная саморегулируемая общественная организация, объединяющая специалистов в области оценочной деятельности из всех регионов России. Основной целью Общества является содействие деятельности специалистов, занимающихся оценкой различных видов гражданских прав и создание цивилизованного рынка оценки в России.

В Стандартах изложены:

• цели, задачи, требования, предъявляемые к членам РОО при  выполнении ими профессиональной деятельности по оценке недвижимого имущества; 
• толкование терминов, используемых в тексте стандарта;

• обязанности члена  РОО при выполнении работ по оценке имущества;  
• требования к информации, необходимые для проведения оценки, и к содержанию отчета о результатах оценки;

• формы контроля за выполнением стандарта членами РОО и виды их ответственности за нарушение требований стандартов.

Стандарты регламентируют обязанности члена РОО в части  профессиональной деятельности, определяют профессиональную терминологию в области  оценки недвижимости, определяют методику оценки недвижимого имущества, требования к качеству информации, используемой оценщиком при проведении оценки, а также устанавливают требования к отчету об оценке.

Требования к оценщикам:

1. Выполнять работу компетентно и беспристрастно, не преследуя каких-либо личных или групповых интересов, выходящих за рамки профессиональной деятельности.

2. Определить, какова цель заказанной оценки, каковы права заказчика в оцениваемой недвижимости, и какой вид стоимости является предметом оценки. Указание на цель оценки, состав имущественных прав и вид оцениваемой стоимости должны содержаться в явном виде в договоре на оценку между клиентом и оценщиком. Выяснение юридического статуса недвижимости может не входить в задачи оценщика и он может не нести ответственность за сведения, относящиеся к этой области; он должен лишь указать на источник этих сведений.

3. При выполнении работы учитывать все существенные факторы, влияющие на величину стоимости оцениваемой недвижимости. К таким факторам относятся, но не исчерпывают их: существующие нормы и правила землепользования (государственные и местные), состояние и тенденции изменения экономических, социальных, демографических и т.п. условий в районе расположения недвижимости, физические и экономические характеристики объекта недвижимости.

4. Знать, понимать и правильно применять методы и процедуры, которые необходимы для получения обоснованной оценки.

5. Лично осмотреть недвижимость, подлежащую оценке, для того, чтобы получить о ней адекватное представление.

6. В случае недостатка знаний, выходящих за рамки профессиональной компетенции оценщика, приглашать специалистов соответствующих профессий для консультаций или участия в работе.

Что же касается самой  процедуры оценки недвижимости, то оценщик должен выполнить следующие действия:

1. Собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости. К таким данным относятся:

• данные о юридическом  положении объекта (титул, имущественные  права и сервитуты);  
• данные о физических границах объекта;

• данные о состоянии  земельного участка;

• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие их влияние на величину стоимости объекта;

• данные о состоянии  рынка недвижимости применительно  к оцениваемому объекту. 
2.  Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объекта недвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования. При этом следует определить способ его наилучшего использования как незастроенного и способ его наилучшего использования существующими сооружениями (улучшениями).

3. Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым. При анализе указанных данных с целью получения оценки стоимости рассматриваемого объекта оценщик должен учесть все существенные различия между ним и объектами-аналогами. В обязательном порядке следует учитывать различия в составе передаваемых имущественных прав, в условиях оплаты при продаже объектов, в состоянии рынка на дату продажи и дату оценки, местоположении объектов и в их физических характеристиках (размер, состав, физическое состояние и т.п.).

4. Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости.

5. Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости. Если предметом оценки являются предполагаемые сооружения (улучшения) оценщик должен тщательно изучить документацию, необходимую для установления характеристик предполагаемых сооружений.

6. Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости.

7. Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта. К ним относятся данные о доходах, получаемых от эксплуатации объекта (потенциальных и действительных), о расходах, связанных с эксплуатацией объекта, об арендной плате, установившейся на рынке для аналогичных объектов.

8. Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту.  
9.  При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта.  
10.  Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой оцениваемому, и методом капитализации доходов).

После проведения всех вышеперечисленных  процедур оценщик составляет отчет  об оценке недвижимости. Этот отчет  должен содержать:

1. Описание объекта  недвижимости. Это описание должно позволять четко идентифицировать объект недвижимости и однозначно отделять его от других объектов и определять его состав.

2. Описание имущества,  не являющегося недвижимым, но  включаемого в оценку стоимости  (если таковое имеется).

3. Описание подлежащих  оценке интересов (имущественных  прав) в недвижимости.

4. Указание на дату, по состоянию на которую проводится  оценка стоимости, и дату предоставления отчета.

5.Указание цели оценки.

6. Указание вида стоимости,  подлежащей оценке, и развернутое  определение данного вида стоимости,  т.е. формулировка того, что именно  понимается оценщиком под указанным  видом стоимости.

7. Изложение всех предположений и ограничительных условий, в рамках которых производилась оценка.

8. Описание характера  и объема собранных и использованных  при выполнении работы фактических  данных.

9. Изложение процедуры  определения способа наилучшего  использования недвижимости и заключение оценщика относительно такого способа.

10. Изложение применявшихся  при оценке методов и процедур  и использованных при этом  данных, а также аргументов, на  основании которых были сделаны  выводы о величине стоимости.  В отчете следует указать источники данных с тем, чтобы сделать возможным их объективную проверку. Если при оценке недвижимости оценщик не применял каких-либо из обычно используемых методов, то в отчете должно содержаться объяснение причин этого.

11. Сертификат оценщика, содержащий его заявление об отсутствии у него личного интереса в оцениваемой недвижимости (или четкое указание на то, в чем именно состоит этот интерес); заявление о качестве использованных данных, о факте личного осмотра недвижимости, заявление о следовании Стандартам и др. заявления, важные для понимания читателя того, в какой мере он может полагаться на данный отчет.

12. Мнение оценщика  о величине стоимости оцениваемого  объекта и подпись оценщика. Если  работа проводилась совместно  несколькими оценщиками каждый из них, согласный с ее результатами, должен подписать отчет. Любой оценщик, не согласный со всеми выводами или частью выводов должен изложить свое личное мнение и включить его в отчет. Если работа проводилась под чьим-либо руководством, руководитель работы должен подписать отчет и тем самым взять на себя ответственность за его содержание. 
13. Сведения о квалификации оценщика и опыте его профессиональной работы.

Отчет должен быть разделен на главы (разделы), которые должны быть поименованы. Перечень глав (разделов) отчета является его составной частью.

Требования, предъявляемые  к отчету об оценке недвижимости, не зависят от того, является ли отчет  полным или  кратким. В зависимости  от объема отчета меняется лишь полнота  освещения соответствующих вопросов. В кратком отчете допускается не подробное обсуждение вопроса, а ссылка на материалы, имеющиеся у оценщика. В случае предоставления клиенту краткого отчета в нем должно содержаться указание на то, что он является кратким. Объем краткого отчета должен быть достаточен для того, чтобы все требования к отчету об оценке были выполнены. В больших по объему отчетах для удобства пользователя следует привести краткое изложение важнейших фактов и выводов, содержащихся в отчете, поместив его перед основным текстом.

При проведении оценки предоставленного обеспечения могут быть использованы следующие основные методы:

- метод, основанный  на капитализации ожидаемых доходов  (доходный). Основывается на принципе  приведения стоимости будущего  дохода от результатов хозяйственного использования объекта оценки к его текущей стоимости. В основе данной оценки лежит гипотетическая ситуация, которая предполагает, что объект оценки на протяжении форвардного периода анализа сохранится и его деятельность, по крайней мере, не ухудшится;

- метод, предусматривающий сравнительный анализ рыночных продаж (рыночный). Основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли - продажи, основываясь на информации об аналогичных сделках. Подразумевается, что покупатель не заплатит за выставленный на продажу объект большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В основе данного метода лежит проведение исследования рынка продаж и предложений по исследуемым объектам, сходным с оцениваемым;