Физический и моральный износ зданий

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«Московский государственный университет технологий и управления имени К.Г. Разумовского»
Филиал в г. Орехово-Зуево
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
ПО ДИСЦИПЛИНЕ: «Экономика недвижимости»
Тема: «Физический и моральный износ зданий»
Выполнил:	Студент 2 курса
Преподаватель:	Дата:   Оценка:   Подпись:

 

Содержание

 

 

Введение

При проведении оценки недвижимости важное место занимает определение степени физического износа объекта оценки. Действительно, изношенное или поврежденное здание или сооружение требует дополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации. А сильно изношенный объект может потребовать капитального ремонта или реконструкции, а, быть может, и вообще не будет пригоден для дальнейшего использования. Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта, поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу, которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости.

Поэтому для любого эксперта в области недвижимости очень важно понимать значение термина «износ» и знать его виды. Таким образом, можно говорить об актуальности выбранной темы работы.

Цель работы: рассмотреть понятие износа и изучить его виды.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) Изучить особенности определения термина «износ» в недвижимости;

2) Рассмотреть жизненный цикл объектов недвижимости;

3) Изучить виды износа объектов недвижимости.

При написании работы будут использованы материалы учебной и справочной литературы, периодические издания и Интернет-ресурсы, освещающие данные вопросы.

 

Понятие «износ» в экономике недвижимости

В литературе встречаются различные трактования термина «износ». Например:

Износ (или устаревание) вообще – это потеря стоимости объектом, обусловленная разными причинами.

Износ - уменьшение полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора. Выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания.

Износ  — уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости.

Обобщая выше приведенные определения, можно сделать вывод, что под износом  понимают потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

 Износ обычно измеряют  в процентах, а стоимостным выражением  износа является обесценение. 

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, как весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.

Можно ли предсказать снижение рыночной стоимости действующих доходных объектов и как предупредить это? Возрастающий со временем износ недвижимости снижает ее рыночную стоимость даже при правильном содержании. Факторы внешнего воздействия могут снизить рыночную стоимость объекта, но могут и повысить ее. Профессиональный оценщик помогает владельцу прогнозировать возможные потери рыночной стоимости от всех видов износа.

Оценщики различают три причины снижения рыночной стоимости объектов доходной недвижимости – их физический, функциональный и экономический износ. Выявление и количественная оценка величины накопленного износа каждого из трех видов является составной частью затратного и сравнительного подходов к оценке, что регламентируется всеми национальными и международными стандартами оценочной деятельности. В доходном подходе совокупный износ объекта входит составной частью в расчет ожидаемой доходности оцениваемого объекта. 

Для понимания причин и видов износа, а соответственно и возможных путей их предотвращения или минимизации, необходимо кратко остановится на жизненном цикле объекта недвижимости.

Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности, с точки зрения владельца, повторяется многократно с каждым новым владельцем вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий — материальной (физической), правовой (юридической) и экономической жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1).  При этом каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

 

Рис. 1. Этапы существования объекта недвижимости

 

Жизненный цикл любого объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 2).

 

Рис. 2. Срок жизни здания или сооружения

 

Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.

Типичный  срок физической жизни — период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса.  Определяется нормативными документами. Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

 В свою очередь время  жизни — отрезок времени, когда  объект существует и в нем  можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:

1. Эффективный возраст, отражающий  возраст объекта в зависимости  от внешнего вида, технического  состояния и т. д.

2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду  пребывания объекта в эксплуатации  с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической  жизни, используемый с целью оценки  объекта экспертом-оценщиком и  составляющий период от даты  оценки до окончания экономической  жизни объекта.

Продолжительность  физического срока  жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный  возраст  зависит  от износа — процесса   имеющего силу законов природы. Существуют несколько видов износа. Рассмотрим их подробнее.

 

Виды износа объекта недвижимости

В экономике недвижимости различают три виды износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 3).

Физический износ — это ухудшение технико-экономических параметров объекта, которое обусловлено его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды. 

Различают — устранимый износ, когда объект можно физически восстановить и это будет экономически оправдано, и неустранимый износ, когда объект  недвижимости не подлежит восстановлению.

 

Рис.3. Виды износа

 

Причины возникновения физического износа могут быть разными: нормальная эксплуатация объекта (физический износ 1-го рода); стихийные бедствия, аварии, нарушения правил эксплуатации объекта (физический износ 2-го рода).

Следует иметь в виду, что в процессе эксплуатации объекта  недвижимости ухудшение его технико-экономических показателей происходит постоянно, но может произойти и мгновенное ухудшение технических характеристик объекта (обрыв электропроводки, пожар и др.).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям. Во-первых, ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объектов недвижимости и других технических устройств.

Во-вторых, с возрастом объекта недвижимости увеличивается частота его ремонт замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Моральный (функциональный) износ — это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое обусловлено несоответствием стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т. д. В отечественной практике  данный вид износа носит название морального.

Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический износ. Функциональный износ — это следствие расширения функциональных возможностей у новых (аналогичных существующим) объектов недвижимости. В результате функционального износа объекты недвижимости более старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке, инженерном обеспечении и т. д. и соответственно дешевле.

Технологический износ — это следствие научно-технического прогресса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости создания объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. 

Так же, как и физический моральный износ, может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины такого вида износа:

•  недостатки, требующие добавления элементов;

•  недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

•  сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

Экономический износ (износ, обусловленный внешним воздействием) — это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. 

Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.

Существенно влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.

Уменьшение стоимости объекта, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, применяемых при определении износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т. е. стоимостью устранимых дефектов.

Следует отметить, что  бывают и обратные ситуации: стоимость недвижимости может не снизиться, а возрасти вследствие действия внешних причин (ввод новых объектов инфраструктуры, возросшая экономическая активность). Наблюдения показывают, что на длительных отрезках времени внешние причины чаще способствуют не снижению, а увеличению рыночной стоимости земли на развивающихся территориях. Для зданий и строений, испытывающих физический и функциональный износ и находящихся в местах с увеличивающейся привлекательностью, рыночная стоимость будет результатом одновременно противоположных процессов потери стоимости объекта от физического и функционального устаревания и в то же время возрастания стоимости земельной составляющей. В свою очередь, рост стоимости земли ускоряет функциональный износ физически изношенных зданий, что ведет к их сносу и замене (так происходит, например, с жилой застройкой хрущевского периода в центре Москвы).