Инвестиционный проект по строителсьтву коттеджного поселка с целью увеличения стоимости компании
Автор работы: Пользователь скрыл имя, 30 Апреля 2013 в 13:15, дипломная работа
Описание работы
Цель работы – расширение сферы деятельности предприятия на основе разработки инвестиционного проекта по строительству коттеджного посѐлка.
Для достижения цели поставлены и последовательно решаются следующие задачи:
рассмотреть теоретические и практические аспекты инвестиционной деятельности предприятий строительной отрасли в рыночных условиях;
дать краткую характеристику деятельности предприятия, его внутренней среды и конкурентного окружения;
провести финансовый анализ с целью оценки возможности предприятия расширить сферу своей деятельности;
разработать инвестиционный проект в области строительства;
оценить экономическую эффективность инвестиционного проекта.
Содержание работы
Введение.................................................................................................................. 7
Глава 1 Теоретические и практические аспекты инвестиционной
деятельности предприятий строительной отрасли в рыночных условиях10
1.1 Развитие инвестиционной деятельности в строительстве .....................................10
1.2 Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов........................17
1.3 Оценка рисков инвестиционного проекта....................................................................30
1.4 Имитирующие системы оценки инвестиционных проектов .....................................37
Глава 2 Характеристика
деятельности ЗАО «Институт Пермский
Промстройпроект» и анализ его финансового состояния............................ 40
2.1 Характеристика ЗАО «Институт Пермский Промстройпроект»..........................40
2.2 Финансовый анализ деятельности предприятия.........................................................47
Глава 3 Инвестиционный проект по строительству коттеджного посѐлка67
3.1 Маркетинговое обоснование проекта по строительству коттеджного посѐлка.67
3.2 Определение этапов и параметров проекта................................................................79
3.3 Расчет показателей экономической эффективности проекта и оценка стоимости
созданного бизнеса......................................................................................................................87
3.4 Анализ рисков проекта....................................................................................................92
Заключение........................................................................................................... 98
Список использованных источников ........................................................... 101
ПРИЛОЖЕНИЕ 1.............................................................................................. 105
Файлы: 1 файл
6
Содержание
Введение.................................................................................................................. 7
Глава 1 Теоретические и практические аспекты инвестиционной
деятельности предприятий строительной отрасли в рыночных условиях10
1.1 Развитие инвестиционной деятельности в строительстве .....................................10
1.2 Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов........................17
1.3 Оценка рисков инвестиционного проекта....................................................................30
1.4 Имитирующие системы оценки инвестиционных проектов .....................................37
Глава 2 Характеристика
деятельности ЗАО «Институт Пермский
Промстройпроект» и анализ его финансового состояния............................ 40
2.1 Характеристика ЗАО «Институт Пермский Промстройпроект»..........................40
2.2 Финансовый анализ деятельности предприятия.........................................................47
Глава 3 Инвестиционный проект по строительству коттеджного посѐлка67
3.1 Маркетинговое обоснование проекта по строительству коттеджного посѐлка.67
3.2 Определение этапов и параметров проекта................................................................79
3.3 Расчет показателей экономической эффективности проекта и оценка стоимости
созданного бизнеса......................................................................................................................87
3.4 Анализ рисков проекта....................................................................................................92
Заключение........................................................................................................... 98
Список использованных источников ........................................................... 101
ПРИЛОЖЕНИЕ 1.............................................................................................. 105
7
Введение
Инвестиции – это один из органичных элементов экономической
политики. Понятно, что осуществление эффективной инвестиционной
политики во многом зависит от всего хода экономических реформ, как на
макро-, так и на местном региональном уровне и на микроуровне.
Инвестиции – затраты денежных средств, направленных на
воспроизводство капитала, его поддержание и расширение. В наиболее
общей форме инвестиции – это вложения свободных денежных средств в
различные формы финансового и материального богатства. Процесс
инвестирования совершается в любой экономике как перераспределение
денежных ресурсов от тех, кто ими располагает, к тем, кто в них нуждается.
Инвестиции в строительство, всегда считались одной из наиболее
выгодных и надежных форм долговременных капиталовложений, на
сегодняшний день являются почти втрое доходнее банковских депозитов.
К тому же, строительные инвестиции отличают минимальные риски,
большая ѐмкость рынка и возможность в течение длительного времени
получать стабильный доход без дополнительных капиталовложений.
Известно, что подавляющее большинство россиян считает: самое правильное
- вкладывать деньги либо в собственный бизнес, либо в строительство.
Строительство – отрасль материального производства, которая
осуществляет введение и реконструкцию зданий, сооружений различного
назначения, обустройство территории для производства работ. В более
широком смысле строительство – процесс создания и материализации
прогрессивных идей зодчества, науки и производства.
Продукция строительства – законченные и подготовленные к
эксплуатации производственные предприятия, жилые дома, общественные
здания, сооружения и другие объекты. Учитывая динамику роста цен, в
последнее время все большее число покупателей рассматривает инвестиции в
8
строительство как наиболее эффективное вложение средств с целью
получения быстрой, надежной и весьма существенной прибыли.
Объектом для разработки дипломной работы является предприятие
ЗАО «Институт Пермский Промстройпроект», основным направлением
деятельности которого является коммерческое проектирование объектов всех
отраслей промышленности, жилых и общественных зданий.
Предприятия занимает устойчивые позиции на рынке, стремится
расширить сфены своей деятельности. В тоже время наблюдается
стабильный спрос на широкий спектр жилой и коммерческой недвижимости,
в особенности - на апартаменты в новых домах, на вновь построенные
коттеджи.
Цель работы – расширение сферы деятельности предприятия на
основе разработки инвестиционного проекта по строительству коттеджного
посѐлка.
Для достижения цели поставлены и последовательно решаются
следующие задачи:
рассмотреть теоретические и практические аспекты инвестиционной
деятельности предприятий строительной отрасли в рыночных условиях;
дать краткую характеристику деятельности предприятия, его внутренней
среды и конкурентного окружения;
провести финансовый анализ с целью оценки возможности предприятия
расширить сферу своей деятельности;
разработать инвестиционный проект в области строительства;
оценить экономическую эффективность инвестиционного проекта.
Исследования строились на изучении нормативных актов, монографий,
учебников, учебных пособий, статей периодической печати, интернет-
ресурсов, материалов предприятия. При написании дипломной работы были
использованы разработки отечественных и зарубежных специалистов, таких
как Шеремет А.Д., Ковалев А.И., Ковалева А.М., Шабалин Е.М., Кузьменко
9
Т.Н., Липсиц И.В., Савчук В.П., Бригхем Ю, Гапенски Л. и ряда других
авторов. В этих работах рассмотрены современные методы финансового,
маркетингового
анализа предприятий и методики
разработки
инвестиционных проектов.
10
Глава 1
Теоретические и практические аспекты инвестиционной
деятельности предприятий строительной отрасли в рыночных условиях
1.1 Развитие инвестиционной деятельности в строительстве
С переходом инвестиционно-строительного комплекса России на
рыночные условия хозяйствования появилось новое для строительных
предприятий социально-экономическое явление - конкуренция на рынке
производства и реализации готовой строительной продукции. От
строительных организаций и инвестиционно-строительных компаний теперь
требуется не только умение организовывать эффективное ведение
строительного производства, но, прежде всего, получать заказы на это
производство, доказывать потенциальным инвесторам свои возможности
наилучшим образом удовлетворять их запросы по качеству строительно-
монтажных работ, срокам возведения объектов, их стоимостным параметрам,
размерам последующих затрат на эксплуатацию и т. п. Следует отметить, что
требования, предъявляемые к инвесторам-застройщикам, постоянно
повышаются.
В начале 2000-х годов прибыль в индустрии строительства жилья во
всех регионах России составляла 100-150 % годовых. Такая высокая
рентабельность с одной стороны резко увеличила приток инвестиций и, как
следствие, количество игроков на рынке, а с другой привела к повышению
себестоимости начальных этапов строительства. Невероятно выросшая
конкуренция среди строительных компаний заставила их в первую очередь
заботиться о получении новых участков под застройку, за них шла главная
борьба [8].
По существу, строительные компании и инвесторы действовали по
основному принципу дикой природы: сначала обозначить границы
территорий, а уже потом обустраивать берлогу.
Почти полный законодательный вакуум давал инвестиционно-
строительным компаниям, выступавшим в качестве застройщиков жилых
11
домов, возможность начинать продажи сразу после рождения планировок
квартир нового дома, еще до разработки и согласования проекта в целом и
задолго до начала строительства. В этих условиях многие фирмы
использовали деньги, полученные за квартиры в еще недостроенном доме,
для подготовки документов и проектирования новых и новых жилых домов.
Конкуренция, а также страх остаться без финансовой подпитки, заставила
также максимально, ниже разумного предела, снижать цену жилья и
привлекать все больше соинвесторов. Такая рискованная политика привела к
ухудшению финансового состояния многих строительных компаний,
особенно тех из них, которые не могли или не хотели привлекать инвестиции
под будущее жилье из других источников.
Компании считали, что завоеванную таким образом площадку они
всегда смогут продать или получат в банке кредит под развитие. Главным
гарантом стабильности оставался, как говорят финансисты, положительный
денежный поток. То есть появились все признаки финансовой пирамиды,
только с оговоркой, что изначально руководство инвестиционно -
строительных компаний было очень далеко от самой идеи отъема денег у
населения (как это было с пирамидами в середине 90-х). Это можно считать
«побочным эффектом».
С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закона № 214,
вводящий, во-первых, жесткие требования ко всей строительной
документации, во-вторых, огромные штрафы за затяжку сроков
строительства жилья. Закон учитывал, прежде всего, негативный опыт
инвестиционно-строительных компаний Подмосковья и был призван, в
первую очередь, защитить права соинвесторов [2].
Возникает вопрос: что сегодня делать инвестиционно-строительной
компании, которая решила осуществить масштабный проект по
строительству жилого микрорайона. Учитывая все вышеизложенное, ответ
очевиден.
12
найти место, где планируется массовая застройка и есть возможность
обеспечить путем реконструкции и нового строительства достойную
инженерную инфраструктуру в полном объеме;
получить и согласовать всю разрешительную документацию, работать
в тесном сотрудничестве с районной и областной властью;
разработать и согласовать в инстанциях всю проектно-сметную
документацию, учесть необходимость строительства необходимого
количества детских садов, школ, медицинских учреждений, домов
культуры, магазинов, спортивных объектов;
создать пул надежных партнеров: инвесторов и строительных
организаций, которые будут осуществлять строительные работы;
рассчитать стоимость 1 кв. м. жилья с учетом всех факторов так, чтобы
гарантировать
будущим
новоселам
квартиры
за
цену,
продекларированную изначально;
выйти на площадку и строить быстро, в точно оговоренные в
проектной декларации сроки.
Прогнозирование потребительского рынка недвижимости
Вложения в недвижимость – долгосрочные. Инвестиции в
недвижимость
характеризуются
большей
степенью
сохранности,
безопасности и возможностью контролирования инвестором.
На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
– ожидаемый доход на инвестиции;
– ставка банковского процента;
– налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности;
– темпы инфляции;
– степень риска инвестиций в недвижимость.
Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях
инфляции:
13
– быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их
сохранности в кредитных учреждениях;
– частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции;
– ограниченность более доходных направлений инвестирования;
– остаточная доступность и простота инвестирования в жилье;
– инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих
условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные
средства.
С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства,
стимулирующие к вложению денег в другие сферы: падают реальные
доходы, инвестору сложно прогнозировать соотношение между затратами и
ожидаемой выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под
приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у
потенциальных покупателей.
На современном этапе развития российской экономики с высокими
темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным
рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке
недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила
процесс свертывания строительства практически во всех отраслях
экономики.
И все же рынок недвижимости является привлекательным для
потенциальных инвесторов по следующим причинам:
– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной
степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования
инвестором;
– в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет
прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет
за собой право собственности;
14
–
вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от
инфляции;
– рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
– вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой
доходностью операций на этом рынке.
На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке
недвижимости снова начала расти. Рынок жилья, который является самым
активным сегментом рынка недвижимости, до сих пор недостаточно
обеспечен
соответствующими
кредитно-финансовыми
механизмами,
которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы
возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке.
Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования
недвижимости
–
необходимая
составляющая
нормального
функционирования рынка недвижимости.
Инвестиции в строительную отрасль России в 2010 г. выросли на
31,1% по сравнению с 2008 г. и составили в текущих ценах 79,2 млрд.
рублей. Согласно данным Росстата, это значительно превышает темпы
прироста инвестиций в основной капитал в целом по экономике страны,
которые за минувший год составили лишь 7,9%.
На долю строительной отрасли пришлось по итогам 2010 г. 3,1% всех
инвестиций в экономику страны (в 2004 г. – 2,9%) [5,6].
Инвестиции в основной капитал организаций, занятых операциями с
недвижимостью, арендой жилья и ЖКХ, составили в минувшем году 309,3
млрд. рублей, увеличившись по сравнению с 2008 г. лишь на 0,2%. Доля
этого сектора в общей сумме инвестиций в основной капитал российской
экономики увеличились за год с 11,5% до 12,2%.
Накопленный объем иностранных инвестиций в российское
строительство к началу 2010 г. составил, по данным Росстата, $822 млн.,
причем за 2008 г. поступило в экономику России $728 млн. иностранных
15
инвестиций, выбыло - $85 млн. и было переоценено в сторону снижения $66
млн. Среди поступавших в прошлом году инвестиций $117 млн. пришлось на
прямые, $102 млн. - на "прочие", $9 млн. - на портфельные.
Накопленные иностранные инвестиции в сектор недвижимости
России к началу 2010 г. $8 млрд. 329 млн., причем за минувший год
поступило $2 млрд. 602 млн., выбыло - $1 млрд. 122 млн., переоценено в
меньшую сторону $3 млн. Среди поступивших за прошлый год инвестиций
на долю прямых пришлось $930 млн., портфельных - $26 млн., прочих - $1
млрд. 646 млн.
Доля сектора недвижимости в объеме поступающих в Россию
иностранных инвестиций составила в минувшем году 4,9%, строительной
отрасли - 0,4% [7].
Инвестиции в строительную отрасль составили в I квартале 2010 г.
16,0 млрд. рублей и выросли на 12,6% по сравнению с I кварталом 2009 г.
Эти данные опубликовал Росстат. По статистике, доля инвестиций в сектор
операций с недвижимостью выросла с 10,7 до 11,6% и составила 50,4 млрд.
руб., что на 5,6% больше, чем в I квартале 2008 г. В целом по российской
экономике тенденций к сокращению инвестиционной активности в I квартале
2010 г. не наблюдалось [7].
Общий объем инвестиций в основной капитал российских
предприятий составил 473,3 млрд. руб., увеличившись на 6,5% по сравнению
с I кварталом 2008 г. Причем в добывающей промышленности прирост
объема инвестиций составил 14%, в обрабатывающей - 6,5%, в оптовой и
розничной торговле - 5,8% [7].
Эксперты считают, что падение инвестиционной активности в России
может произойти, но непременно будет связано со значительным
сокращением, а в некоторых случаях - с прекращением - строительных работ
в январе-феврале из-за возможных сильных морозов.
16
Меж тем, значительно снизились также в I квартале инвестиции в
основной капитал предприятий, производящих строительные материалы
(кроме стройматериалов из дерева и металла). Их величина составила 5,7
млрд. руб. и уменьшилась на 42,4% по сравнению с I кварталом 2010 г. Доля
инвестиций в эту сферу деятельности сократилась с 1,3 до 1,2% общей
суммы инвестиций [7].
Из
вышеприведенных
тенденций
видно,
что
снижения
инвестиционной активности на рынке недвижимости пока не предвидится.
Можно прогнозировать дальнейшее увеличение инвестиционных вложений в
данную сферу и увеличение числа агентов на данном перспективном рынке.
17
1.2 Оценка экономической эффективности инвестиционных
проектов
Инвестиционная стратегия любого предприятия предполагает на
основе анализа финансового состояния предприятия, структуры и цены
капитала предприятия, выработки политики увеличения и рационального
распределения прибыли, определить политику предприятия в области
расширения производства и диверсификации капитала в хозяйственной
деятельности.
Методы диагностики финансового состояния предприятия могут
рассматриваться в двух аспектах:
• методы, связанные с определением обобщающих показателей,
относящихся к обследуемому предприятию;
• методы, дающие возможность оценить финансовое положение на
основе вычисляемых интегральных критериев, позволяющих определять
место, которое данное предприятие занимает в ряду других [25].
В российской практике на базе документов, рекомендованных
ЮНИДО для анализа и оценки эффективности капитальных вложений
(реальных инвестиций) используются «Методические рекомендации по
оценке эффективности инвестиционных проектов» [3].
Рисунок 1.1 Общепризнанные виды эффективности инвестиционных
проектов
Эффективность проекта в целом
Эффективность участия в проекте
Общественная
эффективность
Коммерческая
эффективность
Эффективность
участия
предприятий
Эффективность
инвестирования в
акции
Эффективность участия в
проекте структур более
высокого уровня
Бюджетная
эффективность
18
В общем случае эффективность проекта – это категория, выражающая
соответствие результатов и затрат проекта целям и интересам его
участников.
Рекомендуется оценивать
следующие
виды
эффективности
инвестиционных проектов:
- эффективность проекта в целом;
- эффективность участия в проекте.
Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения
потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и
поисков источников финансирования. Она включает в себя:
- общественную (социально-экономическую) эффективность проекта;
- коммерческую эффективность проекта.
Показатели общественной эффективности учитывают социально-
экономические последствия осуществления проекта для общества в целом, в
том числе как непосредственные результаты и затраты проекта, так и
"внешние": затраты и результаты в смежных секторах экономики,
экологические, социальные и иные внеэкономические эффекты.
Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают
финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего
инвестиционный проект, в предположении, что он производит все
необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его
результатами.
Какому из этих показателей отдать приоритет зависит от общественной
значимости проекта, от того, оказывает ли реализация проекта существенное
влияние на социально-экономические параметры внешней среды
(эффективность работы других предприятий, экологическую обстановку,
уровень безработицы и т.п.). Для локальных проектов оценивается только их
коммерческая
эффективность.
Для
крупномасштабных,
народнохозяйственных и глобальных проектов в первую очередь
19
оценивается их общественная эффективность и, если она положительна,
оценивается коммерческая эффективность.
Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки
реализуемости инвестиционного проекта и заинтересованности в нем всех
его участников. Эффективность участия в проекте включает:
- эффективность участия предприятий в проекте;
- эффективность проекта для акционеров акционерных предприятий -
участников инвестиционного проекта;
- эффективность участия в проекте структур более высокого уровня по
отношению к предприятиям - участникам проекта;
- бюджетную эффективность проекта (эффективность участия
государства в проекте с точки зрения расходов и доходов бюджетов всех
уровней).
Показатели эффективности для отдельных участников проекта
учитывают относящиеся к ним последствия реализации проекта (включая
требуемые затраты и получаемые участником доходы) и используют
реальную схему его финансирования [8].
Показатели,
используемые
при
анализе
коммерческой
эффективности инвестиций, можно подразделить на две группы в
зависимости от того, учитывается или нет временной аспект стоимости
денег:
а) основанные на дисконтированных оценках (динамические);
б) основанные на учетных оценках (статические).
Таблица 1.1 - Показатели коммерческой эффективности инвестиционных
проектов
Динамические
Статические
Чистая текущая стоимость, чистый
денежный доход (NPV, ЧДД)
Период окупаемости проекта (Т
ок
., РР)
Рентабельность инвестиций (PI,ИД)
Бухгалтерская рентабельность инвестиций
(ARR)
Внутренняя и модифицированная
20
норма доходности (IRR, MIRR, ВНД)
Дисконтированный период
окупаемости проекта (Ток., DРР)
Показатель чистого приведенного дохода (Net Present Value, NPV)
помогает сопоставить величину капитальных вложений (Invested Сapital, IC)
с общей суммой чистых денежных поступлений, генерируемых ими в
течение прогнозного периода, и характеризует современную величину
эффекта от будущей реализации инвестиционного проекта. Поскольку
приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с
помощью коэффициента. Коэффициент устанавливается, как правило, исходя
из цены инвестированного капитала.
Допустим, что инвестированный капитал (IС) будет генерировать в
течение n лет денежные потоки, тогда NPV можно рассчитать по формуле:
Ò
t
t
t
T
t
t
t
Å
IC
Å
CF
NPV
1
1
)
1(
)
1(
,
(1.1)
где CF
t
- поступления от инвестиций (чистый денежный поток, как
сумма прибыли или еѐ прироста и амортизации инвестируемого основного
капитала);
Е - стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного
проекта (норма дисконта);
IС
t
– размер инвестиций в t - период;
t - число периодов, T – горизонт расчѐта.
Очевидно, что если: NPV > 0, то проект следует принять; NPV< 0, то
проект следует отвергнуть; NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни
убыточный [8].
Следует особо
прокомментировать
ситуацию, когда NРV
инвестиционного проекта равен нулю. В случае реализации такого проекта
благосостояние собственников предприятия не изменится, однако объемы
производства возрастут. Поскольку часто увеличение производственного
21
потенциала предприятия оценивается положительно, проект все же
принимается.
При прогнозировании доходов по годам необходимо по возможности
учитывать все виды поступлений, которые могут быть связаны с данным
проектом. Так, если по окончании периода реализации проекта планируется
поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или
высвобождения части оборотных средств, они должны быть учтены как
доходы соответствующих периодов.
При расчете NPV, как правило, используется постоянная ставка
дисконтирования, однако в зависимости от обстоятельств (например,
ожидается изменение уровня процентных ставок) ставка дисконтирования
может дифференцироваться по годам. Если в ходе расчетов применяются
различные ставки дисконтирования, то, во-первых, формулы и неприменимы
и, во-вторых, проект, приемлемый при постоянной ставке дисконтирования,
может стать неприемлемым.
Необходимо отметить, что показатель NPV аддитивен, то eсть NPV
различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство,
выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать
его в качестве основного при анализе оптимальности инвестиционного
портфеля.
Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI)
рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле
Ò
t
t
t
T
t
t
t
Å
IC
Å
CF
NPV
1
1
)
1(
)
1(
(1.2)
Экономический смысл: в какой степени возрастет ценность фирмы
(инвестора) в расчете на 1 рубль инвестиций. Правило принятия решений об
экономической привлекательности проекта: РI > 1, то проект следует
принять; РI < 1, то проект следует отвергнуть; PI = 1, то проект не является
ни прибыльным, ни убыточным.
22
В отличие от показателя NPV индекс рентабельности является
относительным показателем. РI характеризует уровень доходов на единицу
затрат, т.е. эффективность вложений (чем больше значение этого показателя,
тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект).
Поэтому критерий РI очень удобен при выборе одного проекта из ряда
альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV (в
частности, если два проекта имеют одинаковые значения NPV, но разные
объемы требуемых инвестиций, то выгоднее тот из них, который
обеспечивает большую эффективность вложений), либо при комплектовании
портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения NPV.
Под внутренней нормой прибыли инвестиционного проекта (Internal
Rate of Return, IRR) понимают значение коэффициента дисконтирования Е,
при котором NPV проекта равен нулю: IRR = Е
вн.
, при котором NPV = 0.
Если обозначить IС как CF
t
, то IRR находится из уравнения:
NPV
IRR
CF
T
t
t
t
1
)
1(
(1.3)
Наиболее наглядное представление о сути критерия IRR дает
графический метод. Рассмотрим функцию:
T
t
t
t
Å
CF
E
f
y
1
)
1(
)
(
(1.4)
Эта функция обладает рядом примечательных свойств. Одни из них
зависят от вида денежного потока, другие - нет.
Во-первых, y = f(Е) - нелинейная функция.
Во-вторых, очевидно, что при Е = 0 выражение в правой части
формулы
(4)
преобразуется
в
сумму
элементов
исходного
(недисконтированного) денежного потока, включая величину исходных
инвестиций.
В-третьих, из формулы (4) видно, что для проекта, денежный поток
которого можно назвать классическим в том смысле, что отток (вложение
23
капитала) сменяется притоками, в сумме превосходящими этот отток,
соответствующая функция у = f(Е) является убывающей, т.е. с ростом Е
график функции стремится к оси абсцисс и пересекает ее в некоторой точке,
как раз и являющейся IRR (рисунок 1.).
Рисунок 1.2 График NPV классического инвестиционного проекта
В-четвертых, ввиду нелинейности функции у = f(Е), а также
возможных в принципе различных комбинаций знаков элементов денежного
потока, функция может иметь несколько точек пересечения с осью абсцисс.
В-пятых, поскольку у = f(Е) нелинейна, критерий IRR не обладает
свойством аддитивности [8].
На практике любое коммерческая организация финансирует свою
деятельность, и в том числе инвестиционную, из различных источников. При
этом за пользование финансовыми ресурсами она уплачивает проценты,
дивиденды, вознаграждения и т.п. Показатель, характеризующий
относительный уровень этих расходов, называется средневзвешенной ценой
капитала (Weighted Average Cost of Capital, WACC). Он отражает
NPV
y = CF
t
IRR
y = f(Е)
24
минимальную требуемую рентабельность капитала
организации и
рассчитывается по формуле средней арифметической взвешенной:
n
j
KiDi
WACC
1
,
(1.5)
где К
i
- цена i-го источника средств;
d
i
- удельный вес i-го источника средств в общем их объеме.
Экономический смысл критерия IRR заключается в следующем: IRR
показывает максимально допустимый относительный уровень расходов по
проекту. В то же время предприятие может реализовывать любые
инвестиционные проекты, уровень рентабельности которых не ниже
текущего значения показателя цены капитала (Cost of Capital, СС). Под
последним понимается либо WACC, если источник средств точно не
идентифицирован, либо цена целевого источника, если таковой имеется.
Именно с показателем СС сравнивается критерий IRR, рассчитанный для
конкретного проекта. При этом если: IRR > CC, то проект следует принять;
IRR < CC, то проект следует отвергнуть; IRR = CC, то проект не является ни
прибыльным, ни убыточным. При прочих равных условиях большее значение
IRR считается предпочтительным.
Наиболее часто для расчета IRR применяется метод последовательных
итераций с использованием табулированных значений дисконтирующих
множителей. При этом сначала с помощью таблиц выбирают два значения
коэффициента дисконтирования Е
1
< Е
2
таким образом, чтобы в интервале
(Е
1
, Е
2
) функция NPV = f(Е) меняла свое значение с "+" на "-" или с "-" на
"+". Далее используют формулу (6):
)
(*
)
(
)
(
)
(
1
2
2
1
1
1
Å
Å
Å
NPV
Å
NPV
Å
NPV
Å
IRR
(1.6)
где Е
1
- значение табулированного коэффициента дисконтирования,
при котором f(Е
1
) > 0, f(Е
1
) < 0;
25
r
2
- значение табулированного коэффициента дисконтирования,
при котором f(E
2
) < 0, f(E
2
) > 0.
Точность вычислений обратно пропорциональна длине интервала (Е
1
,
Е
2
), а наилучший результат с использованием табулированных значений
достигается в случае, когда длина интервала минимальна (равна 1%), т.е. Е
1
и
Е
2
ближайшие друг к другу значения коэффициента дисконтирования,
удовлетворяющие условиям (в случае изменения знака функции у = f(Е) с "+"
на "-"):
Е
1
- значение табулированного коэффициента дисконтирования,
минимизирующее положительное значение показателя NPV, т. е. f(Е
1
) =
min{f(Е) > 0};
E
2
- значение табулированного коэффициента дисконтирования,
максимизирующее отрицательное значение показателя NРV, т.е. f(rE
2
) = max
{f(E) < 0}.
Путем взаимной замены коэффициентов Е
1
и Е
2
аналогичные условия
выписываются для ситуации, когда функция меняет знак с "-" на "+".
Критерий IRR совершенно непригоден для анализа неординарных
инвестиционных потоков. В этом случае возникает множественность
значений IRR и неочевидность экономической интерпретации возникающих
соотношений между IRR и ценой капитала [8].
Чтобы преодолеть эти недостатки был разработан показатель MIRR,
который может применяться при анализе любых проектов.
Модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).
Один из алгоритмов расчета данного показателя предусматривает
выполнение нескольких операций. Сначала рассчитывается суммарная
дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная
стоимость всех притоков. Наращенная стоимость притоков называется
терминальной
стоимостью.
Далее
определяется
коэффициент
дисконтирования, уравнивающий суммарную приведенную стоимость
26
оттоков и терминальную стоимость, который в данном случае и представляет
собой MIRR. Тогда общая формула расчета имеет вид:
t
T
i
t
t
T
t
t
t
MIRR
Å
CIF
Å
COF
)
1(
)
1(
*
)
1(
0
1
1
,
(1.7)
где СOF
t
- отток денежных средств в i-м периоде (по абсолютной
величине);
СIF
t
– приток денежных средств в i-м периоде;
Е – ставка дисконтирования.
Данная формула имеет смысл, если терминальная стоимость
превышает сумму дисконтированных оттоков.
Срок окупаемости (PP – payback period). Под сроком окупаемости
инвестиций понимается ожидаемый период возмещения первоначальных
вложений из чистых поступлений (где чистые поступления представляют
собой денежные поступления за вычетом расходов).
Преимуществом этого метода является простота расчетов.
Приближенная формула расчета периода окупаемости имеет вид:
t
PP min
, при котором
T
i
t
t
IC
CF
1
,
(1.8)
где
t
IC
- инвестиции;
t
CF
- ежегодная сумма денежных поступлений от реализации
инвестиционного проекта.
Метод
расчета
периода окупаемости
обладает
серьезными
недостатками, так как игнорирует два важных обстоятельства:
1) различие ценности денег во времени;
2) существование денежных поступлений и после окончания срока
окупаемости (а по этому параметру проекты могут различаться весьма
существенно).
27
Дисконтированный период окупаемости учитывает различие
ценности денег во времени и рассчитывается по следующей формуле:
DPP = min t, при котором
t
T
i
t
t
IC
E
CF
1
)
1(
,
(1.9)
где Е- ставка дисконтирования.
Очевидно, что в случае дисконтирования срок окупаемости увеличива-
ется, т.е. дисконтированный период окупаемости всегда больше простого
срока окупаемости.
При оценке эффективности капитальных вложений следует
обязательно учитывать влияние инфляции. Это достигается путем
корректировки
элементов денежного
потока или
коэффициента
дисконтирования на индекс инфляции (i).
Наиболее совершенной является методика, предусматривающая
корректировку всех факторов (в частности, объема выручки и переменных
расходов), влияющих на денежные потоки проектов. При этом используются
различные индексы, поскольку динамика цен на продукцию предприятия и
потребляемое им сырье может существенно отличаться от динамики
инфляции. Рассчитанные с учетом инфляции денежные потоки
анализируются с помощью критерия NPV.
Методика корректировки на индекс инфляции коэффициента
дисконтирования является более простой.
Можно написать общую формулу (8), связывающую реальный
коэффициент дисконтирования (Е), применяемый в условиях инфляции
номинальный коэффициент дисконтирования (r) и индекс инфляции (i):
i
r
E
1
1
1
(1.10)
Как уже отмечалось, основными характеристиками инвестиционного
проекта являются
элементы денежного
потока и
коэффициент
дисконтирования, поэтому учет риска осуществляется поправкой одного из
этих параметров.
28
Показатели эффективности определяются отношением дохода от
инвестиций к величине самих инвестиций. Среди них выделяют нормы
дохода и нормы отдачи.
Нормы дохода
Нормы дохода определяются отношением между годовым доходом и
стоимостью активов в предыдущем периоде. В данную группу показателей
относятся различные показатели рентабельности [8].
Рентабельность инвестированного капитала (ROI – return on
invested capital) равна:
IC
H
EBIT
ROI
)
1(
,
(1.11)
где
EBIT
- прибыль до выплаты процентов и налогов;
H
- ставка налога на прибыль;
IC
- инвестированный капитал.
Рентабельность собственного капитала (ROE – return on equity)
определяется следующим образом:
K
EAT
ROE
,
(1.12)
где
EAT
- чистая прибыль;
K
- собственный капитал.
Средняя норма рентабельности (ARR – average return rate). Этот
показатель представляет собой отношение средней величины дохода фирмы
к величине инвестиций:
T
s
investment
T
CF
ARR
T
t
t
/
/)
(
1
(1.13)
где CF
i
– ожидаемый приток денежных средств;
29
T – период прогнозирования;
investments – инвестиции в проект.
Применение показателя
ARR основано на сопоставлении его
расчетного уровня со стандартными для фирмы уровнями рентабельности к
активам
или
стандартным уровнем рентабельности инвестиций.
Соответственно рассматриваемый проект оценивается на основе ARR как
приемлемый, если для него расчетный уровень этого показателя превышает
величину
рентабельности, принятую
инвестором
как стандарт.
Преимуществом данного метода является простота расчета.
30
1.3 Оценка рисков инвестиционного проекта
Реализация любого проекта всегда происходит под воздействием
внешней среды. Отсюда вытекает важность определения, исследования
возможных рисков проекта, т. е. вероятности неполучения предусмотренных
проектом доходов. Различные виды проектов строительства, реконструкции
и модернизации объектов характеризуются разным уровнем риска,
соответствующими стратегиями и методами управления риском. Можно
выделить следующие виды проектов:
o традиционные,
для
моделирования,
которых
могут
использоваться строго определенные зависимости, имеющие
малый уровень риска;
o предпринимательские, со средним уровнем риска. Выбор
вариантов, имеющих как лучшие, так и худшие характеристики,
осуществляется
с
помощью
формальных
критериев
оптимальности из теории игр и статистических решений Вальда,
Гурвица, Лапласа, Сэвиджа;
o перспективные, нацеленные на будущее, характеризуемые
достаточно высоким уровнем риска и оцениваемые, как
правило, экспертными методами;
o амбициозные, имеющие сверхвысокий уровень рисков и
нуждающиеся в постоянном мониторинге и специальных
методах управления [8].
Различают качественный и количественный подходы анализа рисков.
Качественный анализ рисков производится на стадии разработки
бизнес-плана. Основные задачи качественного подхода:
o выявить и идентифицировать возможные виды проектных
рисков, свойственных изучаемому проекту;
o описать причины и факторы, влияющие на уровень
определенного вида риска;
31
o описать и дать стоимостную оценку возможного ущерба от
проявления риска;
o предложить систему методов управления риском.
Основными методами управления риском являются диверсификация,
уклонение, компенсация и локализация рисков.
Диверсификация – размывание, распределение, например, усилий
предприятия между
видами
деятельности, результаты которых
непосредственно не связаны между собой.
Уклонение от рисков. Среди методов уклонения от рисков можно
выделить страхование риска, которое заключается в передаче определенных
рисков страховой компании.
Компенсация рисков предусматривает создание определенных
резервов: финансовых, материальных информационных.
В качестве информационных резервов можно рассматривать
приобретение дополнительной информации. Целью такого приобретения
является уточнение некоторых параметров проекта, повышение уровня
надежности и достоверности исходной информации, что позволит снизить
вероятность принятия неэффективного решения.
Финансовые
резервы
могут создаваться путем выделения
дополнительных средств на покрытие непредвиденных расходов.
Материальные резервы означают создание специального страхового
запаса, например, формирование запаса сырья и материалов для обеспечения
бесперебойного производства.
Под локализацией рисков понимают выделение определенных видов
деятельности, которые могут привести к локализации риска. В качестве
примера можно привести создание отдельной фирмы для реализации нового
рискованного инвестиционного проекта.
Количественные оценки рисков инвестиционного проекта связаны с
численным определением величин отдельных рисков и риска проекта в
32
целом. Количественный анализ часто использует инструментарий теории
вероятностей и математической статистики. Проведение количественного
анализа проектных рисков является продолжением качественного
исследования.
Таким образом, задача количественного анализа состоит в численном
измерении степени влияния изменений рискованных факторов проекта,
проверяемых на риск, на поведение критериев эффективности проекта.
Рассмотрим основные методы количественного анализа рисков:
анализ чувствительности, анализ сценариев и имитационное моделирование.
Анализ чувствительности
определяет границы
возможных
колебаний исходных параметров, при которых проект остается выгодным для
инвестора [1].
На основе такого рода аналитических исследований можно выявить те
параметры проекта, которые способны наиболее существенно повлиять на
его конечные результаты.
Проведение анализа чувствительности и выявление наиболее «узких
мест» позволяет скорректировать проект и выбрать наиболее безопасную
стратегию его развития и осуществления, которая позволит избежать
значительных потерь из-за изменений внешней среды.
Анализ сценариев включает одновременное изменение нескольких
факторов риска и, таким образом, представляет собой развитие методики
анализа чувствительности. В результате проведения анализа сценариев
определяется воздействие на критерии проектной эффективности
одновременного
изменения всех
основных
переменных
проекта,
характеризующих его денежные потоки. Основным преимуществом метода
является тот факт, что отклонения параметров рассчитываются с учетом их
взаимозависимостей (корреляции). В качестве возможных вариантов при
проведении риск-анализа целесообразно построить как минимум три
сценария: пессимистический, оптимистический и наиболее вероятный.
33
Сценарный метод анализа обладает следующими преимуществами:
o учет взаимосвязи между переменными и влияния этой
зависимости на значение показателей эффективности;
o построение различных вариантов осуществления проекта.
К недостаткам сценарного подхода относятся:
o необходимость значительного качественного исследования
проекта, т.е. создания нескольких моделей, соответствующих
каждому сценарию;
o
эффект ограниченного числа возможных комбинаций
переменных, заключающийся в том, что количество сценариев и
число переменных ограничено, так как в противном случае
возможно получение чрезмерно большого объема информации».
Таким образом, анализ чувствительности и сценарный анализ
являются последовательными этапами количественного анализа рисков.
Однако, метод сценариев наиболее эффективно применим в том случае,
количество возможных значений NPV конечно. Вместе с тем, как правило,
при проведении анализа рисков инвестиционного проекта эксперт
сталкивается с неограниченным количеством различных вариантов развития
событий.
Для решения данной проблемы применяется имитационное
моделирование».
В общем случае методом Монте-Карло называют численным методом
решения математических задач при помощи моделирования случайных
величин.
Схема использования метода Монте-Карло в количественном анализа
рисков такова: строится математическая модель результирующего показателя
как функции от переменных и параметров. Переменными считаются
случайные составляющие проекта, параметрами – те составляющие проекта,
значения которых предполагаются детерминированными. Математическая
модель пересчитывается при каждом новом имитационном эксперименте, в
34
течение которого значения основных неопределенных переменных
выбираются случайным образом на основе генерирования случайных чисел.
Результаты всех имитационных экспериментов объединяются в выборку и
анализируются с помощью статистических методов с целью получения
распределения вероятностей результирующего показателя и расчета
основных измерителей риска.
Применение метода Монте-Карло возможно для расчета различных
характеристик проекта: интегральных показателей эффективности проекта,
показателей рентабельности осуществляемой в рамках проекта деятельности,
исследования сетевого графика реализации проекта со случайными
длительностями этапов и т.д. При имитационном моделировании
эффективности проекта под базовым вариантом инвестиционного проекта
понимается
таблица
денежных
потоков данного
проекта. Под
результирующим показателем – какой-либо из интегральных показателей
эффективности.
Результатом проведения имитационных экспериментов является
выборка из n значений результирующего показателя. Вероятность каждого
случайного сценария равна:
n
p
i
1
, где n – количество имитационных экспериментов.
Следовательно, вероятность того, проектный результат будет ниже
определенного значения равна количеству результатов, при которых
значение показателя было ниже этого значения, умноженному на
вероятность реализации одного наблюдения. На основе полученной выборки
результирующего показателя можно вычислить его ожидаемое значение,
среднеквадратическое отклонение и коэффициент вариации.
Показатель ожидаемого значения NPV представляет собой среднее
значение всех возможных результатов и вычисляется по следующей
формуле:
35
n
i
i
i
NPV
p
NPV
E
1
)
*
(
(1.14)
Среднее квадратическое отклонение показывает насколько велик
разброс значений относительно ожидаемого значения. Формула расчета
данного показателя выглядит следующим образом:
n
i
n
i
i
i
i
NPV
p
NPV
NPV
n
1
1
2
))
*
(
(
1
(1.15)
Среднее квадратическое отклонение является абсолютной мерой
риска.
Коэффициент вариации является относительной мерой риска и
вычисляется как отношение среднего квадратического отклонения и
ожидаемого значения:
NPV
NPV
E
Var
(1.16)
При положительном математическом ожидании, чем ниже
коэффициент вариации, тем меньше разброс показателя эффективности
инвестиционного проекта относительно его ожидаемого значения. К
недостаткам этого показателя следует отнести то, что он учитывает и
положительные и отрицательные отклонения от ожидаемого значения [8].
В инвестиционном анализе выделяют следующие методы принятия
проектных решений: игнорирование риска и неопределенности, активное
уклонение от риска, пассивное или активное управление риском.
В случае активного уклонения от риска предпринимают действия,
имеющие целью снижение потерь, что в конечном итоге приводит к
уменьшению разброса результирующего показателя эффективности. Эти
действия возможны с привлечением дополнительных затрат. В случае
пассивного уклонения от риска необходимо отказаться от реализации
36
проекта, тогда как при активном уклонении от риска проект может быть
реализован с положительным экономическим результатом.
Практика пассивного управления риском предполагает принятие
решений, позволяющих выбирать такое значение критерия (например, NPV),
при котором отношение среднего ожидаемого положительного результата к
среднему ожидаемому отрицательному было бы приемлемым. В этом случае
возможна достаточно большая вероятность отрицательного результата
При
активном
управлении
риском
разрабатываются
альтернативные мероприятия (т.е. изменения проекта), которые требуют
определенных затрат, но эти затраты должны быть меньше тех, которые
необходимы для уменьшения потерь путем изменения управляемых и
неуправляемых факторов. Поэтому можно считать, что в большинстве
ситуаций активное управление риском приводит к увеличению прибыли.
Таким образом, при реализации инвестиционных проектов выбор
стратегии управления риском должен базироваться на мониторинге рисков,
исследовании
динамики
формирования
и
изменения
уровня
неопределенности при реализации проектов, а также на методах оценки и
управления рисками. При этом необходимо наличие четкой и достаточно
полной информационной базы о возможных потерях при реализации
проектов.
37
1.4 Имитирующие системы оценки инвестиционных проектов
В середине 1990-х годов в России получили распространение
несколько компьютерных имитирующих систем, используемых для оценки
инвестиционных проектов.
Основными из них являются: пакеты СОМFАR (Соmputеr Моdеl fог
Fеаsibi1iу Аnа1уsis аnd Rероrting) и РRОРSРIN (РROject Ргоfile Sсгееning
аnd Рге-арргаisаl INfоrmation system), созданные в ЮНИДО - Организации
Объединенных Наций по промышленному развитию. Системы СОМFАR и
РRОРSРIN - единственные пакеты (из рассматриваемых), прошедшие
международную сертификацию. Кроме того, при оценке эффективности
инвестиционных проектов используются отечественные пакеты РRОJЕСТ
ЕХРЕRТ (автор А. Идрисов) и «Альт-Инвест фирмы «Альт» (г. Санкт-Пе
тербург) и др.
Многие
задачи
планирования
инвестиций
и
управления
строительством являются оптимизационными. Для их решения применялись
методы математического программирования (линейного, нелмнейного,
целочисленного, динамического и др.). Однако, как показал практический
опыт и теоретические исследования российских экономистов, методы
математического программирования не дают адекватного описания сложных
планово-экономических и управленческих задач. Это вызвало необходимость
разработки в строительстве методов имитационного моделирования,
позволяющих описывать сложные процессы с учетом как формализуемых,
так и неформализуемых факторов [8].
Компьютерные пакеты имитирующих систем различаются, прежде
всего, по их функциональным возможностям.
Функциональные возможности пакета предполагают:
• использование современной методики расчета, основанной на
имитации потока реальных денег;
• минимизацию ограничений на горизонт и шаг расчета;
38
• минимизацию ограничений на количество продуктов;
• богатство набора финансовых и экономических показателей,
используемых для оценки проекта;
• допускаемое проектом разнообразие сценариев реализации проекта;
• возможность и способы учета инфляции;
• расчеты в неизменных или текущих ценах;
• возможность и способы учета неопределенно• возможность учета
рисков;
• возможность сохранения в памяти ЭВМ приемлемых вариантов
расчета для последующего сравнения и окончательного отбора.
К общим недостаткам программных продуктов оценки
инвестиционных проектов относятся следующие:
• все эти системы имеют ограниченную возможность учета влияния
конкретных рисков. В системах СОМFАR, РRОРSРIN, РRОJЕСТ ЕХРЕRТ
этот вопрос не ставится;
• все указанные продукты являются расчетными моделями, не
представлял ни одного алгоритма оптимизации. Однако в различных случаях
возможно решение задачи, например, линейного программирования; при
этом один из финансовых показателей - целевая функция, а на остальные
заданы ограничения;
• рассмотренные продукты не имеют ни визуальных (графических), ни
аналитических средств сравнения различных проектов;
• пакеты не «различают» пользователей, выдавая один и тот же набор
выходных показателей для инвестора, реципиента или другого участника
инвестиционного проекта;
• все рассматриваемые системы - статические в том смысле, что
рассматривают заранее инвестиционные затраты, программу реализации и
т.д. в отличие от динамических систем, допускающих автоматическую
39
корректировку показателей на i-м шаге в зависимости от значений
показателей (тех же или других) на предыдущих шагах.
Таким образом, пакеты СОМFАR, РRОРSРIN направлены на
выполнение оценки экономической эффективности на основе финансовых
оценок реализации проектов.
В последние годы на рынке появились новые современные пакеты
Ргimаvега, Ореn РIаn, Мiсгоsоft Ргоjесt fоr Windows, Тimе-Linе, Аrthemis
Рrоblisher.
В соответствии с методическими рекомендациями о порядке
организации и проведения конкурсов по размещению централизованных
инвестиционных ресурсов, утвержденными Минэкономики, Минфином и
Минстроем РФ, Исследовательско-консультативной фирмой «Альт» и
Институтом Макроэкономических исследований при Министерстве
экономики РФ в 1995 г. создана компьютерная модель разработки и
оформления бизнес-плана инвестиционных проектов, представляемых на
конкурс для оказания государственной поддержки, - модель «Инвест-
Конкурс».
Отечественные пакеты Ргоесt Ехреrt, «Альт-Инвест», «ТЭО-
Инвест» и другие не позволяют осуществлять автоматизированный расчет
единовременных и текущих затрат для экономической и финансовой оценки
проекта.
Этим предопределена необходимость проведения дальнейших
исследований по развитию и детализации методов оценки экономической
эффективности инвестиционных проектов.
40
Глава 2
Характеристика деятельности ЗАО «Институт Пермский
Промстройпроект» и анализ его финансового состояния
2.1 Характеристика ЗАО «Институт Пермский
Промстройпроект»
Основная специализация института – коммерческое проектирование
объектов всех отраслей промышленности, жилых и общественных зданий.
Направления деятельности:
обоснование инвестиций в строительство;
инженерно-геологические изыскания;
разработка проектно-сметной документации:
жильѐ, общественные здания и сооружения и их комплексы;
производственные и сельскохозяйственные здания и сооружения и их
комплексы;
инженерные сети и сооружения;
объекты специального назначения и их комплексы;
архитектурное
проектирование, строительное проектирование
и
конструирование, проектирование инженерных сетей и систем;
разработка специальных разделов проектов, в том числе:
охрана окружающей среды с согласованием в Пермском областном
охранном комитете по охране природы;
оборудование систем пожаротушения и эвакуации людей при пожаре;
технологическое проектирование объектов и сооружений различных
отраслей промышленности;
обследование технического состояния зданий и сооружений и разработка
рекомендаций по их дальнейшей эксплуатации;
экспертиза проектной документации с согласованием в Пермском
управлении государственной вневедомственной экспертизы, авторский
надзор за строительством.
41
Выполняются
также
специальные
работы,
например,
проектирование полигонов и хранилищ радиоактивных веществ и отходов.
ЗАО «Институт Пермский Промстройпроект» - является единственным
проектным институтом в Приволжском Федеральном округе, имеющим
лицензию на проектирование стационарных конструкций объектов и
сооружений, предназначенных для хранения радиоактивных веществ и
отходов.
Спектр дополнительных услуг:
сбор исходных данных для проектирования;
получение разрешения на выполнение проектно-изыскательских работ;
получение разрешения на строительство;
осуществление функций генерального подрядчика;
осуществление авторского надзора за строительством;
согласование разработанной документации;
выполнение функций технадзора Заказчика за качеством строительства.
Институт разрабатывает всю документацию в электронном виде.
Расчеты выполняются двумя независимыми группами в двух разных
программах.
Институт имеет ряд лицензий:
Лицензия
государственного комитета Российской Федерации по
строительству и жилищно-коммунальному комплексу на проектирование
зданий и сооружений I и II уровня ответственности в соответствии с
Государственным стандартом.
Лицензия Государственного комитета Российской Федерации по
строительству и жилищно-коммунальному комплексу на инженерные
изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровня
ответственности в соответствии с Государственным стандартом.
42
Лицензия Госгортехнадзора России на деятельность по разработке
проектной и технологической документации действующих горных
производств и объектов открытых горных работ.
Лицензия Госгортехнадзора России на деятельность по проектированию и
конструированию
стандартного
объекта
или
сооружения,
предназначенного для хранения радиоактивных отходов.
Институт образован на основании распоряжения Совета Министров
РСФСР № 37- 89-10 от 25А/1-58г. на базе 4-х проектных организаций:
1. Проектной конторы комбината Кизелуголь с численностью I52 чел.
2. Проектно-конструкторского бюро объединения «Пермэнерго» с
численностью 50 чел.
3. Проектно-конструкторского бюро объединения «Пермнефть» с
численностью 42 чел.
4.
Проектной
бригады
обслуживающей
строительство
нефтеперерабатывающего завода в составе 10 чел.
Институт подчинялся Западно-Уральскому Совету народного
хозяйства и был призван обеспечивать проектно-сметной документацией в
основном объекты угольной, нефтяной и энергетической промышленности и
строительной индустрии.
Таблица 2.1 Основные этапы развития и достижения
Этапы
становления
Основные достижения
60-е гг.
В 1963 году, в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР
ГI9 978 от 10/IХIД6З года институт передан в ведение Госстроя СССР.
План по труду 1963 года предусматривал численность 519 человек, объем
выполняемых работ 730 тыс. рублей. Распоряжением Госстроя СССР №
286 от 10/Х-1963г. институт утвержден территориальной проектной
организацией Госстроя СССР по Западно-Уральскому экономическому
району.
Институт находился в ведении объединения Союзмашприборстройпроект
и была установлена специализация по проектированию предприятий,
зданий и сооружений промышленного назначения, в основном для
объектов машиностроительной отрасли промышленности.
43
В 1964 году распоряжением Госстроя СССР институт был передан в
объединение
Союзстромстройниипроект
со
специализацией
по
проектированию предприятий строительной индустрии. В мае 1972 г.
институт передан Минпромстрою СССР и подчинен Главному
техническому Управлению Министерства. В состав института включено на
правах филиала Тюменское отделение, с численностью 220 человек.
70-е гг.
Планом на 1973 год предусмотрено по центральному производству,
численностью 612 человек, объем работ 1503 тыс. руб. Совместно с
Тюменским филиалом, численностью 952 чел. объѐмом проектно-
изыскательских работ 2213 тыс. руб.
В 1978 г. в состав института включен на правах филиала Минский
Промстройпроект с численностью 525 человек.
В 70-х годах началось развитие базы по производству сборного
железобетона. Институт
разрабатывает
проекты строительства,
расширения и технического перевооружения заводов ЖБК в г. Перми и
Пермской области, а также в Карелии, Удмуртии, Архангельской,
Оренбургской, Тюменской, Свердловской и Иркутской областях,
Монгольской республике и др. районах Российской федерации.
80-е гг.
В 80-х годах институт активно участвует в осуществлении
правительственной программы «жилье». Разрабатывается документация по
расширению и реконструкции. Пермского завода силикатных панелей,
заводов КПД в гг. Перми, Кунгуре, Чайковском, Чусовом, Лысьве,
Соликамске и Березниках.
Разрабатываются схемы застройки промышленных районов и промузлов в
гг. Перми, Березниках, Соликамске, Кунгуре и Ижевске, где впервые
решаются вопросы комплексного инженерного обеспечения больших
промышленных районов.
Институт проектировал объекты гражданского назначения. По его
проектам построены ЦУМ, гостиница «Прикамье», здания дома моделей и
Центра научно-технической информации, комплекс издательства «Звезда»,
дом культуры завода им. М.И. Калинина, здание института «Геофизика»,
фабрика «Пермодежда» и т.д. В 2000 году Институт разработал проект
строительства Прирельсовой базы нефтепродуктов в промрайоне
«Южный» на ст. Нягань ХМАО общей площадью 12,6 га и с объемом
одновременного хранения 14 000 м
3
.
Продолжение таблица 2.1
90-е гг.
Институт работал с фирмами FAB и GABEG (Германия) 1990-1995 гг.
при проектировании и строительстве завода ЖБИ в г. Кунгуре, с
корпорацией CH2Mihill. (США) при обследовании систем водоснабжения
и водоотведения в г. Воткинске (программа МБРР).
С 1995 по 2002 год разработано около трех десятков проектов для
строительства сложных и крупных объектов для таких заказчиков как:
ОАО «Лукойл–Пермь», ОАО «Сода», ОАО «Пермэнерго», ОАО
«Минеральные удобрения», Курорт «Усть–Качка», ОАО «Пермалко»
ОАО «Пермские моторы», ОАО «Чусовской металлургический завод»,
ОАО «Камкабель», Тюменская нефтяная компания «Нягань» и многие
другие.
2000 -2006 гг. Заказчиками Института были: 000 «Лукойл–ПНОС» (производственные
объекты), ОАО «Метафракс» (бытовой корпус и другие), Пермская
44
печатная фабрика
«Гознак»
(производственный
корпус),
АО
«Пермэнерго» (производственные объекты), ОАО «Уралсвязьинформ»
(производственная база), ОСО «Урал–Ойл» (хранилище радиоактивных
отходов), ОАО «Хенкель–Пемос» (компрессорная), Сатурн-Р (торговый
центр, жилые дома), Чепецкий механический завод (экспертиза
промбезопасности), ОАО Татнефтегеофизика (радоновая лаборатория),
ОАО ―Гипротрубопровод‖ (система ―Транснефть‖) (производственная
база), ЗАО ПИТЦ Геофизика (радоновая лаборатория), Прокуратура
Пермского края (здания прокуратур), ОАО «Ависма» (производственные
объекты), ОАО «Пермский
целлюлозно-бумажный
комбинат»
(производственный цех), ОАО «Соликамскбумпром» (пристрой к цеху),
СОО «Пермская коммунальная компания» (жилой микрорайон 9 га),
Пермская кондитерская фабрика (торгово-деловой центр).
Институт разрабатывает всю документацию в электронном виде.
Расчеты выполняются двумя независимыми группами в двух разных
программах. Численность сотрудников - 110 человек (включая технические и
вспомогательные отделы).
Заместитель директора
Планово-
производственный отдел
Отдел кадров
(инженер по кадрам)
Технический отдел:
- Служба качества
- Библиотека
- Технических архив
Заместитель директора
по развитию
Отдел выпуска
проектов
Отдел
автоматизации
проектных работ
Отдел выпуска
проектов
Директор ЗАО
Заместитель директора по
проектному производству
Бюро ГИПов
Бюро архитекторов
Авторский надзор
Производственные отделы
Строй. отдел 1 (СО-1)
Строй. отдел 2 (СО-2)
Строй. отдел 3 (СО-3)
Отдел
изысканий
(ОИЗ)
Отдел генпланов
и дорог (ОГП)
Отдел теплознабж.,
отопления вентиляции
(ТГВ)
Электротехничес
кий отдел (ЭТО)
Сантехнический
отдел (СТО)
Отдел смет (СМО)
Технолог. Отдел
(ТХО)
Отдел охраны окр.
Среды (ООС)
Отдел проектов
организации
строительства (ПОС)
45
Рисунок 2.1 Организационная структура ЗАО «Институт Пермский
В настоящее время институт возглавляет Бартоломей Леонид
Адольфович - доктор технических наук, заведующий кафедрой оснований,
фундаментов и мостов Пермского государственного технического
университета.
Основными клиентами компании являются такие крупные
организации как: ООО «ЛУКОЙЛ-ПНОС», «Сатурн-Р», «Урал-Ойл», ООО
Уралбумага, ОАО «Минеральные удобрения», ОАО «Уралкалий» и другие. В
целом структура потребителей представлена на рисунке 2.2.
Рисунок 2.2 Структура потребителей ЗАО «Институт Пермский
Промстройпроект»
Компания со всеми своими клиентами работает по следующим
принципам:
- обеспечивает уверенность Заказчика в способности ЗАО «Институт
Пермский Промстройпроект» выполнить заказ в согласованные сроки с
гарантией требуемого качества продукции.
46
- создаѐт строительно-монтажные конструкции (СМК) в соответствии
с требованиями ГОСТ, что обеспечивает дальнейшее развитие предприятия.
Предприятие постоянно ориентируется на меняющиеся требования
клиента, но не в ущерб качественному выполнению заказов, которые должны
соответствовать отечественным и международным стандартам.
Предприятия постоянно проводит переподготовку персонала,
разрабатывает политику стимулирования таким образом, чтобы каждый член
команды обладал собственной заинтересованностью в успешно реализации
проекта. Под каждый из проектов рассчитываются и выделаются
необходимые ресурсы. Политика в области качества проводится на все
уровнях.
Благодаря таким управленческим решениям компания занимает
устойчивые позиции на рынке. Основными конкурирующими организациями
являются: ООО «Пермгражданпроект», ОАО «Пермгипромашпром», ОАО
«Уралбумпроект», ОАО «Пермский институт ПермжилКоммунпроект».
Данные организации на сегодняшний день являются наиболее
крупными и по результатам проведѐнного исследования занимают в
совокупности порядка 75-80% рынка (рисунок 2.3.)
Рисунок 2.3 Конкурентное окружение ЗАО «Институт Пермский
Промстройпроект»
ЗАО «Институт Пермский Промстройпроект» динамично развивается
и рассматривает возможность расширения видов деятельности.
47
2.2 Финансовый анализ деятельности предприятия
Финансовый анализ предыдущей работы предприятия и его текущего
положения, основанный на расчетах и интерпретации основных финансовых
коэффициентов,
отражающих
ликвидность,
кредитоспособность,
прибыльность предприятия, позволяет не только оценить эффективность
менеджмента, но и даѐт возможность рассмотреть перспективы развития
предприятия.
Анализ уровня и
динамики
финансовых
результатов
деятельности предприятия
Проанализируем динамику финансовых результатов деятельности
ЗАО «Институт Пермский Промстройпроект» за 2008-2010 гг.
Данные для анализа берутся из сведѐнных в общую таблицу данных
отчѐтов о прибылях и убытках за несколько лет.
Таблица 2.2 Отчѐтов о прибылях и убытках 2008-2010 гг.
Показатель
2008
2009
2010
Наименование
код
1
2
3
4
5
Доходы и расходы по обычным видам
деятельности
Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции,
работ, услуг (за минусом налога на добавленную
стоимость, акцизов и аналогичных обязательных
платежей)
010
51475
54272
54284
Себестоимость проданных товаров, продукции,
работ, услуг
020
( 26236 )
( 24372 )
( 23678 )
Валовая прибыль
029
25239
29900
30606
Коммерческие расходы
030
-
-
-
Управленческие расходы
040
24392
24770
23782
Прибыль (убыток) от продаж
050
847
5130
6824
Прочие доходы и расходы
060
-
-
-
Проценты к получению
070
0
0
0
Проценты к уплате
080
-
-
-
Доходы от участия в других организациях
Прочие операционные доходы
090
Прочие операционные расходы
100
11
53
59
Внереализационные доходы
120
34
0
53
Внереализационные расходы
130
58
46
154
Прибыль (убыток) до налогообложения
140
812
5031
6664
Отложенные налоговые активы
Отложенные налоговые обязательства
Текущий налог на прибыль
180
190
1179
1562
48
Продолжение таблицы 2.2
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода
190
682
4226
5598
СПРАВОЧНО
Постоянные налоговые обязательства (активы)
Базовая прибыль (убыток) на акцию
Разводненная прибыль (убыток) на акцию
Из табличных данных можно построить следующий график, который
в полной мере может отразить положительные тенденции в развитии и без
того успешной компании. Постоянное увеличение выручки от реализации
товаров и услуг (в 2008 г. – 51474,90 тыс. руб., в 2009 г. – 54271,95 тыс. руб.,
в 2010 г. – 54284,29 тыс. руб.) и снижение себестоимости реализованных
товаров и услуг (в 2008 г. – 26236,00 тыс. руб., в 2009 г. – 24372,00 тыс. руб.,
в 2010 г. – 23678,29 тыс. руб.) обеспечивают ежегодное увеличение валовой
прибыли (в 2008 г. – 25238,90 тыс. руб., в 2009 г. – 29899,95 тыс. руб., в 2010
г. – 30606,29 тыс. руб.).
Рисунок 2.4 Выручка, затраты, связанные с выполнением работ и валовая
прибыль за 2008-2010 гг.
49
Стоит упомянуть, что динамика изменения данных показателей
непостоянна и постепенно идѐт на спад.
Рисунок 2.5 Изменение выручки, затрат и валовой прибыли 2008-2010 гг.
Прирост выручки в 2009 году и такое же снижение затрат, связанных
с оказанием услуг, объясняется тем, что в 2009 году был ужесточен закон,
управляющий деятельностью проектных организаций. Массовые проверки
привели к тому, что часть предприятий была закрыта. Кадры с данных
предприятий были готовы работать за меньшие деньги, нежели чем они
просили за свой труд ранее. Также упали в цене материалы для
макетирования. На рынок поступило бывшее в употребление оборудование,
которое позволило дѐшево увеличить свои производственные мощности. Так
как ЗАО «Институт Пермский Промстройпроект» постоянно следовало
разработанной ей политике качества, безупречно соблюдало закон, то оно
смогло с достаточной лѐгкостью получить освободившуюся клиентуру и
увеличить свою долю на рынке.
50
Сальдо операционных и внереализационных расходов меняются
незначительно и не оказывают существенного влияния на суммарную
прибыль до налогообложения. Текущий налог на прибыль меняется с той же
динамикой, что и сама прибыль до налогообложения (в 2008 г. – 190,00 тыс.
руб., в 2009 г. – 1179,00 тыс. руб., в 2010 г. – 1562,29 тыс. руб.).
Проанализируем динамику финансового состояния ЗАО «Институт
Пермский Промстройпроект» за 2008-2010 гг.
В течение рассматриваемого периода предприятие постоянно
наращивало стоимость собственного имущества и величину источников
финансирования. Общая динамика отображена на рисунке 2.6.
Рисунок 2.6 Структура актива баланса за 2008-2010 гг.
В течение рассматриваемого периода резких скачков не наблюдается.
На предприятии постепенно улучшаются все показатели. Можно сделать
вывод, что данная динамика подтверждает стремление руководства
наращивать активы предприятия, что обеспечивает стабильное положение на
рынке, уверенность потенциальных клиентов, возможный приток внешних
51
инвестиций. Стоимость всего имущества в 2008 г. составила 50,649 млн. руб.,
в 2009 г. – 61,651 млн. руб., а в 2010 г. – 70,947 млн. руб.
Динамика изменения имущества и источников имущества стабильна и
отражена на рисунке 2.7.
Рисунок 2.7 Изменение структуры актива баланса за 2008-2010 гг
Большие вложения во внеоборотные активы в 2009 г. (рост
внеоборотных активов составил 29,57 %, тогда как оборотных – 16,18 %)
объясняются всѐ тем же ужесточением закона и выбросом на рынок
дешѐвого, бывшего в употреблении оборудования. Впоследствии,
предприятия восстановило равномерность вложений.
52
Рисунок 2.8 Структура актива баланса 2008-2010 гг.
Структура внутри актива баланса не меняется существенно, что может
свидетельствовать о строгом соблюдении стратегии развития предприятия.
При достаточно стабильных экономических условиях и отсутствии
резких изменений в законодательстве можно утверждать, что прирост
основных средств позволил обеспечить необходимые условия для
увеличения объема производства и роста выручки. Если сопоставить
изменения в собственном имуществе и изменения выручки, то получим
следующие результаты.
53
Рисунок 2.9 Изменение стоимости имущества и сравнение темпов роста
активов и выручки
На графике можно видеть, что стоимость имущества в 2009 г. выросла
намного значительней, нежели чем выручка предприятия (рост имущества
больше на 16,35%).
Также необходимо более подробно рассмотреть изменения в
структуре оборотного капитала. Эта часть баланса важна тем, что она
подробно описывает быстро- и среднереализуемые активы, а, следовательно,
и возможность предприятия быстро вернуть кредит. Из диаграмм видно, что
предприятие не вносило существенных изменений в структуру данного вида
активов.
54
Рисунок 2.10 Изменение структуры активов за 2008-2010 гг.
Анализ пассива баланса следует начать с соотношения заѐмных и
собственных источников финансирования.
2008 г.
2009 г.
2010 г.
55
Рисунок 2.11 Структура источников финансирования 2008-2010 гг.
Динамика по всем показателям стабильна. Стоит только упомянуть,
что перераспределение внутри пассива баланса идѐт в сторону увлечения
собственного капитала. Предприятия заранее высвобождает базу для
привлечения заѐмного капитала для реализации новых проектов. Если более
подробно рассматривать заѐмные источники имущества, то необходимо
говорить о соотношение долгосрочных и краткосрочных обязательствах.
Предприятие не прибегает к долгосрочным кредитам. Уменьшение
кредитных ресурсов и внутренне перераспределение позволит впоследствии
взять долгосрочный кредит. Для реализации предлагаемого инвестиционного
проекта предприятию
понадобится именно
долгосрочная форма
кредитования.
56
Рисунок 2.12 Структура заѐмных средств 2008-2010 гг.
В завершении рассмотрения пассива баланса необходимо обратить
внимание на изменения в соотношении долгосрочных, краткосрочных
обязательств и источников собственного имущества.
57
Рисунок 2.13 Структуры пассивов за 2008-2010 гг.
Сегодня предприятия обладает большим количеством собственного
имущества, небольшими долгосрочными обязательствами. Всѐ это
благоприятно для принятия решения о новом проекте.
58
Анализ динамики показателей устойчивости финансового
положения
ЗАО
«Институт
Пермский
Промстройпроект»,
эффективности использования средств и их ликвидность за 2008-2010 гг.
Рассмотрим изменение показателей финансовой устойчивости ЗАО
«Институт Пермский Промстройпроект» в 2008-2010 гг.
Таблица 2.3 Форма расчѐта и назначение показателей финансовой
устойчивости
Показатель
Содержание
Алгоритм расчѐта
К
11
- коэффициент
автономии
(независимости)
Характеризует степень
защищѐнности интересов
кредиторов и инвесторов
собственные средства (490) /
стоимость имущества (300)
К
12
- удельный вес
заѐмных средств
Удельный вес всех заѐмных
средств в стоимости
имущества
сумма задолженности (590,
690) / стоимость имущества
(300)
К
13
- соотношение
заѐмных и собственных
средств
Характеризует зависимость
предприятия от внешних
займов
сумма задолженности (590,
690) / собственные средства
(490)
К
14
- удельный вес
дебиторской
задолженности
Удельный вес дебиторской
задолженности в стоимости
имущества
дебиторская задолженность
(230, 240) / стоимость
имущества (300)
К
15
- удельный вес
собственных и
долгосрочных заѐмных
средств
Удельный вес собственных и
долгосрочных заѐмных
средств в стоимости
имущества
(собственные средства (490)
+ долгосрочные заѐмные
средства
(590))/стоимость
имущества (300)
К
16
- коэффициент
мобильности средств
Отношение мобильных
средств к немобильным
средствам
(210+250+260+240+230+270)
/190
К
17
-коэффициент
манѐвренности средств
Отношение разницы
мобильных средств и
краткосрочных обязательств к
мобильным средствам
((210+250+260+240+230+
270)
-
690)
/
(210+250+260+240+230+
270)
К
15
- обеспечение
задолженности
собственным капиталом
Отношение собственного
капитала к сумме
задолженности по кредитам,
займам и кредиторской
задолженности
490/690
Обеспечение
долгосрочной
задолженности
собственным капиталом
Отношение собственного
капитала к сумме
долгосрочной задолженности
по кредитам, займам и
долгосрочной кредиторской
задолженности
490/590
59
В таблице приведены показатели, относящиеся к показателям
финансовой устойчивости. Данные показатели позволяют оценить
зависимость предприятия от кредитных ресурсов, возможность предприятия
погасить свои обязательства.
К мобильным средства относятся быстрореализуемые активы и
среднереализуемые активы.
К быстрореализуемым активам относятся денежные средства (260) и
краткосрочные финансовые вложения (250).
К
среднереализуемым
активам
относятся
дебиторская
задолженность(230, 240) и прочие оборотные активы (270).
К немобильным средства относятся труднореализуемые активы
(внеоборотные активы (190))
Таблица 2.4 Показатели финансовой устойчивости
Показатели
Норма
На конец
2008
На конец
2009
На конец
2010
Коэффициент автономии
(независимости)
0,5
0,52
0,54
0,56
Удельный вес заѐмных средств
0,5
0,48
0,46
0,44
Соотношение заѐмных и
собственных средств
0,5-1
0,84
0,77
0,68
Удельный вес дебиторской
задолженности
-
0,16
0,14
0,14
Удельный вес собственных и
долгосрочных заѐмных средств
-
0,52
0,54
0,56
Коэффициент мобильности
средств
0,5
1,32
1,18
1,18
Коэффициент манѐвренности
средств
0,2
0,19
0,20
0,26
Обеспечение задолженности
собственным капиталом
1
1,19
1,29
1,47
Обеспечение долгосрочной
задолженности собственным
капиталом
4
14,31
12,05
11,05
60
Все показатели соответствуют рекомендованному уровню. Будущие
соинвесторы компании находятся в благонадѐжном положении. Все долги
предприятия могут быть погашены в срок и вовремя. Также, исходя из
соотношения собственного и заѐмного капитала, виден резерв для получения
дополнительного финансирования. Состояние благоприятно для поиска
дополнительных инвестиционных вложений Предприятие может получить
кредит в банке под реализацию любого проекта под собственное имущество.
Анализ динамики показателей платежеспособности
Рассмотрим изменение показателей платѐжеспособности ЗАО
«Институт Пермский Промстройпроект» в 2008-2010 гг.
Таблица 2.5 Форма расчѐта и назначение показателей платѐжеспособности
Показатель
Содержание
Алгоритм расчѐта
Абсолютная
ликвидность
Возможность быстро
возвращать кредит
(денежные средства (260) +
краткосрочные финансовые
вложения (250))/краткосрочные
обязательства (690)
Промежуточный
коэффициент
покрытия
Быстрая ликвидность
(денежные средства (260) +
краткосрочные финансовые
вложения (250)+дебиторская
задолженность(230,240))/краткос
рочные обязательства (690)
Общий
коэффициент
покрытия
Ликвидных средств
должно быть достаточно
для покрытия
краткосрочных
обязательств
(денежные средства (260) +
краткосрочные финансовые
вложения (250)+дебиторская
задолженность(230,240)+запасы
и затраты (210+220-
216))/краткосрочные
обязательства (690)
Коэффициент
ликвидности ТМЦ
Показывает, какую часть
обязательств
предприятие может
погасить за счѐт
реализации
материальных и
товарных ценностей
запасы и затраты(210+220-
216)/краткосрочные
обязательства (690)
61
Следует отметить, что высокий показатель абсолютной ликвидности
имеет особенное значение для банка, кредитующего предприятия. Это
говорит о возможности получения необходимого для развития кредита. В
таблице
приведены
показатели,
относящиеся
к
показателям
платежеспособности.
Показатели
платѐжеспособности
отражают
возможность предприятия погасить краткосрочную задолженность своими
легкореализуемыми средствами. При расчѐте данных показателей в качестве
базы принимаются краткосрочные обязательства. Результаты расчѐта данных
показателей приведены в таблице.
Таблица 2.6 Показатели платѐжеспособности
Показатели
Норма
На конец
2008
На конец
2009
На конец
2010
Абсолютная
ликвидность
>0,2-0,25
0,51
0,54
0,55
Промежуточный
коэффициент покрытия
1
0,94
0,86
0,87
Общий коэффициент
покрытия
2
0,94
0,87
0,92
Коэффициент
ликвидности ТМЦ
-
0,08
0,09
0,12
Исходя из коэффициентов видно, что большая часть задолженности
подкрепляется быстрореализуемыми активами, в частности денежными
средствами. Доля запасов и затрат крайне низкая, именно поэтому общий
коэффициент покрытия низок относительно рекомендуемого уровня.
Очевидно, что именно по это причине низок и коэффициент ликвидности
ТМЦ. Низкий уровень запасов объясняется тем, что предприятие оказывает
наукоѐмкие услуги, а не занимается производством.
Анализ динамики показателей деловой активности
Рассмотрим изменение показателей деловой активности
ЗАО
«Институт Пермский Промстройпроект» в 2008-2010 гг.
62
Коэффициенты деловой активности характеризую эффективность
использования предприятием собственных средств. К ним относятся
показатели:
Таблица 2.7 Форма расчѐта и назначение показателей деловой активности
Показатель
Содержание
Алгоритм расчѐта
Общий коэффициент
оборачиваемости
Отражает
эффективность
использования всех
имеющихся ресурсов,
независимо от их
источников
Выручка от реализации
(ФОРМА 2 -
010)/стоимость
имущества (300)
Оборачиваемость
запасов в стоимости
реализованной
продукции
Оборачиваемость
С/с реализованной
продукции (ФОРМА 2 -
020+030)/стоимость
запасов и затрат
(210,220)
Оборачиваемость в днях
оборотов
Дни оборота для
формирования запасов и
затрат
365/оборачиваемость
запасов в стоимости
реализованной
продукции
Оборачиваемость
собственных средств
Выручка от реализации
(ФОРМА 2 -
010)/собственные
средства (490)
В таблице приведены результаты расчѐтов.
Таблица 2.8 Показатели деловой активности
Показатели
Норма
На конец
2008
На конец
2009
На конец
2010
Общий коэффициент
оборачиваемости
-
1,02
0,88
0,77
Оборачиваемость запасов в
стоимости реализованной
продукции
-
12,94
10,24
7,23
Оборачиваемость в днях
оборотов
-
28,21
35,66
50,48
Оборачиваемость
собственных средств
-
1,94
1,63
1,36
63
Общий коэффициент оборачиваемости показывает, сколько раз за
период совершается полный цикл производства и обращения, приносящий
прибыль, и зависит от особенностей технологического процесса. Из
расчѐтных данных видно, что за период совершается 1 полный оборот.
Оборачиваемость
запасов
характеризуется
коэффициентом
оборачиваемости запасов в стоимости реализованной продукции и
оборачиваемостью в днях оборотов. Чем выше показатель оборачиваемости
запасов, тем меньше затоваривание, тем быстрее можно реализовывать
товарно-материальные ценности и в случае необходимости быстро гасить
долги.
Скорость оборота собственных средств отражает активность
денежных средств. Если данная активность слишком высока, то уровень
продаж значительно превышает вложенный капитал и появляется
необходимость увеличения кредитных ресурсов.
Анализ динамики показателей эффективности использования
средств
Рассмотрим изменение показателей эффективности использования
средств ЗАО «Институт Пермский Промстройпроект» в 2008-2010 гг.
В таблице приведены все необходимые для расчѐта показатели,
использована форма №2 «Отчѐт о прибылях и убытках».
64
Таблица 2.9 Форма расчѐта и назначение показателей рентабельности
Показатель
Содержание
Алгоритм расчѐта
Рентабельность всего
капитала (по балансовой
прибыли)
Сколько балансовой
прибыли получено с
одного рубля имущества
Балансовая прибыль
(ФОРМА 2 -140) /Стоимость
имущества (300)
Рентабельность всего
капитала (по чистой
прибыли)
Сколько чистой прибыли
получено с одного рубля
имущества
Чистая прибыль (ФОРМА 2 -
140 -150) /Стоимость
имущества (300)
Коэффициент
эффективности
использования собственных
средств (по балансовой
прибыли)
Доля балансовой прибыли
в собственных средствах
предприятия
Балансовая прибыль
(ФОРМА 2 -140)
/Собственные средства (490)
Коэффициент
эффективности
использования собственных
средств (по чистой прибыли)
Доля чистой прибыли в
собственных средствах
предприятия
Чистая прибыль (ФОРМА 2 -
140-150) /Собственные
средства (490)
Рентабельность
производственных фондов
(по балансовой прибыли)
Доля балансовой
прибыли, полученная от
вложений в
производственные фонды
Балансовая прибыль
(ФОРМА 2 -140 )
/(Основные средства (120) +
запасы и затраты (210, 220)
Рентабельность
производственных фондов
(по чистой прибыли)
Доля чистой прибыли,
полученная от вложений
в производственные
фонды
Чистая прибыль (ФОРМА 2 -
140 -150) / (Основные
средства (120) + запасы и
затраты (210, 220)
Рентабельность продаж (по
балансовой прибыли)
Доля балансовой
прибыли в выручке от
реализации
Балансовая прибыль
(ФОРМА 2 -140) /Выручка от
реализации (ФОРМА 2 - 010)
Рентабельность продаж (по
чистой прибыли)
Доля чистой прибыли в
выручке от реализации
Чистая прибыль (ФОРМА 2
150) /Выручка от реализации
(010)
Рентабельность
собственного и заѐмного
капитала (по балансовой
прибыли)
Показывает величину
балансовой прибыли,
приходящейся на рубль
собственного и заѐмного
капитала.
Балансовая прибыль (Ф140)
/(Собственные средства
(490)+Долгосрочные заѐмные
средства (590))
Рентабельность собственного
и заѐмного капитала (по
чистой прибыли)
Показывает величину
чистой прибыли,
приходящейся на рубль
собственного и заѐмного
капитала.
Чистая прибыль (ФОРМА 2 -
150) /(Собственные средства
(490)+Долгосрочные заѐмные
средства (590))
Коэффициенты
рентабельности
характеризуют прибыльность
деятельности компании, рассчитываются как отношение полученной
65
балансовой и чистой прибыли к затраченным средствам или объѐму
реализованной продукции. Рассчитывают рентабельность всего капитала,
собственных средств, производственных фондов, финансовых вложений,
продаж. Рассчитанные показатели приведены в таблице.
Таблица 2.10 - Показатели рентабельности
Показатели
На конец 2008
На конец 2009
На конец 2010
Рентабельность всего
капитала (по балансовой
прибыли)
1,60%
8,16%
9,39%
Рентабельность всего
капитала (по чистой прибыли)
1,36%
7,60%
8,28%
Коэффициент эффективности
использования собственных
средств (по балансовой
прибыли)
3,06%
15,14%
16,64%
Коэффициент эффективности
использования собственных
средств (по чистой прибыли)
2,34%
11,59%
12,74%
Рентабельность
производственных фондов (по
балансовой прибыли)
3,59%
17,37%
19,82%
Рентабельность
производственных фондов (по
чистой прибыли)
2,75%
13,30%
15,17%
Рентабельность продаж (по
балансовой прибыли)
1,58%
9,27%
12,28%
Рентабельность продаж (по
чистой прибыли)
1,21%
7,10%
9,40%
Рентабельность собственного
и заѐмного капитала (по
балансовой прибыли)
3,26%
18,97%
20,06%
Рентабельность собственного
и заѐмного капитала (по
чистой прибыли)
2,50%
14,52%
15,36%
66
Из таблицы видна положительная тенденция по всем видам
рентабельности. Рост рентабельности в 2009 г. объясняется резким
увеличением спроса на услуги компании.
Проанализировав основные коэффициенты устойчивости финансового
положения, эффективности использования средств предприятия и его
текущей платѐжеспособности можно сделать выводы:
Во-первых, очевидна независимость предприятия от внешних
источников финансирования. Долгосрочные и краткосрочные займы в
течение годы предприятие практически не использовало. При этом
собственные оборотные средства покрывают займы и затраты, а
коэффициент автономии свидетельствует о финансовой независимости и
снижении риска финансовых затруднений в будущем периоды, что
обеспечивает гарантии погашения предприятием долгосрочных обязательств,
в случае его дальнейшего развития. Поэтому в целом можно говорить об
устойчивом финансовом состоянии предприятия.
Во-вторых, максимально приближѐнные к нормативным значения
основных коэффициентов, а также выявленная тенденция по увеличению их
уровня на протяжении анализируемого периода, позволяет говорить о
способности предприятия к непрерывному и эффективному осуществлению
производственно-хозяйственной деятельности, а, следовательно, и к
дальнейшему развитию предприятия и расширению сферы его деятельности.
Перспективным направлением расширения и диверсификации
деятельности предприятия может стать его участие на рынке услуг
недвижимости, в частности, в соответствии с предлагаемым в дипломной
работе решением по инвестиционному проекту о застройке коттеджного
посѐлка, который будет рассмотрен в следующей главе.
67
Глава 3
Инвестиционный проект по строительству коттеджного
посѐлка
3.1 Маркетинговое обоснование проекта по строительству
коттеджного посѐлка
Для реализации данного инвестиционного проекта предполагается
создание нового предприятия с целью локализации рисков. Данное
мероприятие необходимо, так как данное направление является новым и в
случае не успеха, потери будут минимальны.
Инвестиционный проект предполагается покупку земельного участка
и проведение комплекса мероприятий по строительству коттеджного поселка
с целью последующей реализации коттеджей. Отметим, что при
строительстве поселка будет соблюдаться единый архитектурный стиль
застройки.
Площадь земельного участка, на котором планируется строительство,
составляет 26,8 га.
Проектом планируется строительство 125 коттеджей в виде отдельно
стоящих домов с пристроенными гаражами и земельными участками
площадью 20 соток. Общая площадь домов будет равна 150-300 кв.м.
Отметим, что продажа домов начинается на ранней стадии
строительства, что позволит инвестору сократить объем собственных
вложений. При продаже коттеджей будет применяться ипотечная схема
кредитования, согласно которой покупатель получает ипотечный кредит в
банке под поручительство компании, осуществляющей продажи. В данном
случае будет применяться ипотечный кредит Сбербанка. Условия кредита
следующие: срок кредита – 20 лет, ставка процента – 16% годовых,
первоначальный взнос – от 10%. Применение данной схемы позволит
предприятию повысить доступность домов для покупателей и тем самым
обеспечить необходимый уровень продаж.
68
Планируемый период реализации проекта равен сроку жизни проекта
и составляет 3 года. Другими словами, предполагается, что в течение 3-х лет
все работы по строительству поселка будут завершены и все дома будут
проданы.
Надо отметить, что в последнее время отмечается значительный рост
популярности загородной недвижимости для круглогодичного проживания.
С ростом благосостояния городских жителей становится популярным
западный образ жизни - работа в городе, проживание в пригороде или за
городом в радиусе до 30-50 км. Тенденция, к стремлению обеспеченной
части населения, рассматривать городскую квартиру, как дополнение к
основному жилью за городом, столь популярная в Москве, постепенно
приходит и в Пермь.
Привлекательность дома за городом имеет и вполне объяснимые
причины - экологическая обстановка в центре Перми с каждым годом
ухудшается, в пригородах ситуация намного благоприятнее. Немаловажное
значение надо придавать и тому факту, что строительство собственного дома
подчеркивает индивидуальность хозяина, позволяет сделать своѐ окружение
более комфортным.
Описание продукта.
Теоретически загородную недвижимость можно разделить на
следующие типы:
Дача – самый простой вид загородной недвижимости. Это легкий
щитовой домик для летнего проживания.
Летний дом - усовершенствованный вариант дачи: он сделан из
более качественных материалов, лучше отделан, но не предназначен для
жизни зимой.
Зимний дом - строение из кирпича или дерева, предназначенное
для постоянного проживания и зимой, и летом. Зимний дом должен быть
тщательно утеплен, в нем должна быть продумана система отопления. Также
69
в зимнем доме могут иметься электричество, водопровод, телекоммуникации
и т.д.
Коттедж - это дом из любого современного строительного
материала, со всеми удобствами, обеспечивающий своим жильцам уровень
комфорта, как минимум, городской квартиры. В коттедже обязательно
должны быть телефон, водопровод, отопление, на участке должны быть
предусмотрены хозяйственные постройки (баня, гараж и т.д.). Коттедж также
отличается от зимнего дома большими размерами, улучшенной планировкой,
качественной отделкой.
Как уже было отмечено выше, в анализируемом проекте
предполагается строительство и продажа домов коттеджного типа. Поэтому
далее при анализе рыка загородной недвижимости внимание будет
акцентироваться именно на данном его сегменте.
Под коттеджным поселком понимается комплекс индивидуальных
жилых домов, расположенный на единой благоустроенной территории,
имеющий общие объекты инфраструктуры и сети коммуникаций,
составляющие единый архитектурный ансамбль. Каждый из домов
расположен на собственном земельном участке.
В настоящий момент компанией Penny Lane Realty разработана
классификация коттеджных поселков для Москвы и Московской области,
согласно которой принадлежность поселка к определенному классу зависит
от таких критериев как местоположение поселка, характеристики
транспортных
путей,
экологическая
обстановка,
характеристики
предлагаемых услуг на объектах. Данная классификация как нельзя лучше
подходит и для ранжирования коттеджных посѐлков в Перми. В соответствии
с данной классификацией коттеджные поселки делятся на 4 класса от А до D,
где А обозначает высокое качество, В – хорошее качество, С –
удовлетворительное качество и D – посредственное качество. Рассмотрим
подробнее характеристики каждого класса:
70
Таблица 3.1 - Классификация коттеджных поселков
Параметр
Класс «А»
Класс «В»
Класс «С»
Класс «D»
Удаленность от
центра города
До 10-15 км.
До 25 км.
До 40 км.
Более 50 км.
Транспортная
инфраструктура
Хорошая,
асфальтирова
нный подъезд,
недалеко от
центральных
магистралей
Хорошая,
асфальтированн
ый
подъезд,
недалеко
от
центральных
магистралей
Разнородная,
асфальтобетонн
ые, щебеночно-
гравийные
покрытия
Разнородная,
иногда
ее
практическое
отсутствие
транспортной
инфраструктуры
Характеристика
застройки
Кирпич,
каркас-
монолит,
высокое
качество
строительства
Кирпич, дерево
Кирпич, дерево,
шлакоблоки,
газобетон
и
прочие
материалы
Кирпич, дерево,
железобетонные
блоки, сочетание
разнородных
материалов
Количество
домов
До 30
До 200
До 400
Стихийная
застройка
Окружающая
инфраструктура
Охрана,
видеонаблюде
ние,
освещение,
газоны, места
для прогулок
и отдыха
Разнородная, для
вновь
построенных
посѐлков
характерна
полная
инфраструктура
(охрана,
коммуникации,
профессиональн
ое управление)
Разнородная,
подключение к
центральным
коммуникациям
Разнородная,
возможно
полное
отсутствие
окружающей
инфраструктуры
Экологическая
обстановка
Хорошая,
лесной массив
и (или) река в
непосредстве
нной
близости или
на
самом
участке
Хорошая,
как
правило наличие
лесного массива
Разнородная,
иногда наличие
лесного массива
и близость реки
Разнородная
Предложения объектов загородной недвижимости.
Коттеджное строительство в Перми бурно развивается, о чем
свидетельствуют статистические данные: по данным Пермстата, на
территории Пермского края в 2009 году индивидуальными застройщиками
построены жилые дома общей площадью 208,4 тыс. кв. метров, что на 21,1%
71
превышает уровень 2008 года (на территории г. Перми прирост составил
28,7%).
По данным исследования, проведенного специалистами экспертно-
аналитического центра КГ «ЭР- Капитал» структура предложения выглядит
следующим образом:
Рисунок 3.1 Структура предложения загородных объектов для постоянного
проживания
Несмотря на небольшую долю в общем объеме предложения, в
настоящее время активно развиваются прежде всего сегменты загородного
жилья таких категорий, как коттеджи в организованных коттеджных
поселках и таун-хаусы. Востребованность объектов других категорий
постепенно снижается.
Структура предложения коттеджей в зависимости от местоположения
выглядит следующим образом:
72
Рисунок 3.2. Структура предложения коттеджей в зависимости от
местоположения
Наиболее распространенными являются двухэтажные коттеджи,
меньшую долю на рынке имеют трехэтажные, и совсем незначительна доля
одно- и четырехэтажных домов.
Если анализировать степень готовности объектов, выставленных на
продажу, то больший процент составляют почти готовые коттеджи, в
которых осталось закончить только внутреннюю отделку. Значительно
меньше предложение полностью готовых коттеджей, а также домов,
строительство которых не завершено. Площадь земельного участка, как
правило, составляет около 10-20 соток.
Средний размер предлагаемых коттеджей составляет 235 кв.м общей
площадью. Средняя себестоимость строительства, включая стоимость
земельного участка, варьируется в пределах от 7,5 тыс. рублей за кв.м. до 12
тыс. руб. за кв.м.
Что касается цен предложения загородных объектов, то их разброс
очень велик. Цены объектов сильно зависят от характеристик конкретного
местоположения и удаленности от центра города. У предлагаемых на
продажу объектов загородного жилья в организованных поселках стоимость
73
1 кв.м. находится в диапазоне от 4,0 до 55,0 тыс. руб. пределы цен по
категориям загородного жилья представлены в таблице 3.2.
Таблица 3.2 Пределы цен предложения коттеджей в зависимости от типа
объекта
Тип объекта
Готовность для
проживания
Пределы
стоимости
объекта, тыс. руб.
Пределы
стоимости 1
кв.м., тыс. руб.
Коттеджи в
организованных
коттеджных
поселках
Готовые для
проживания
3 500 – 26 000
19,4 – 55,0
Без внутренней отделки
950 – 12 500
4,0 – 36,0
Коттеджи вне
коттеджных
поселков
Готовые для
проживания
570 – 9 000
7 – 73,0
Без внутренней отделки
350 – 8 100
2 – 35,0
Интервалы цен в зависимости от местоположения коттеджей
представлены в таблице 3.3.
Таблица 3.3 Средние и предельные цены предложения коттеджей в
зависимости от местоположения
Зоны
Цена предложения 1кв.м., тыс. руб.
Пределы
Средняя
Черта города и прилегающие к
городу районы
33,6-56,25
21,1
Районы средней удаленности
2,5-73,6
12,81
Отдаленные районы
1,25-12,5
6,5
Среди крупных загородных проектов, осуществленных на пермском
рынке в последние годы можно выделить:
«Протасы»
Поселок расположен примерно в 40 км. от центра Перми.
Строительство этого посѐлка началось в 1993 году и фактически
продолжается до настоящего времени. Строительство первой очереди домов
велось бессистемно и полностью подчинялось вкусам потенциального
владельца дома. В посѐлке практически нет однотипных домов. На
сегодняшний момент в посѐлке осуществляется строительство второй
74
очереди домов. Застройку осуществляет фирма "Гриндом" предлагающая к
продаже коттеджи по цене примерно 17 тыс. кв.м. под чистовую отделку с
земельным участком под дом в 15 соток.
«Заречный»
Поселок "Заречный", построенный на средства частных инвесторов,
расположен в микрорайоне Акулова в 12 км. от центра города. К поселку
подведено центральное отопление, водопровод, канализация, газ. Имеются
также охрана, асфальтовые дороги внутри комплекса. Из 28 коттеджей,
которые планируются в поселке, 10 построены инвесторами по типовым
проектам из пенобетона, облицованного кирпичом. Также реализованы 15
участков под индивидуальную застройку.
«Новая слобода»
Комплекс "Новая слобода" в Кондратово - проект компании "Элит-
Строй". В поселке планируется построить 140 коттеджей. Дома строятся по
типовым проектам площадью 120 - 500 кв. м. Используемый материал –
пенобетон, обложенный кирпичом. Стоимость коттеджей варьируется в
пределах 1,8 - 7,4 млн руб. Первая очередь коттеджей, а именно 30 домов с
участками 15-30 соток уже сдана. Полностью завершить строительство
поселка компания планирует в течение 2 - 3 лет. Отметим, что в "Новой
слободе" строятся и таунхаусы.
«Славица»
Комплекс "Славица", построенный корпорацией "Перспектива",
находится в районе Троицы, в 42км. от города. В поселке планируется
построить 44 коттеджа. Используемый при строительстве материал - брус,
облицованный кирпичом. Дома площадью 125 кв.м. построены по типовым
проектам и продаются по цене приблизительно 1,5 млн. руб. за дом вместе с
участком. В "Славицу" проведены не все коммуникации - есть собственная
электростанция, водопровод, местная канализация, но отсутствует газ.
75
«Лукоморье»
Комплекс «Лукоморье» расположен вблизи Полазны, в 40 км. от
Перми. Проект реализует компания "Новострой". В данном поселке
планируется построить 70 коттеджей из дерева площадью 130 - 500 кв.м.
Средняя стоимость коттеджа составляет 3,5 млн. руб.
«Янтарный»
Жилой комплекс "Янтарный", расположенный в поселке Ново-
Бродовский Свердловского района г. Перми (в 8 км от микрорайона
"Южный" г. Пермь) реализуется компанией «Амберстройсервис». На
обособленной территории жилого комплекса "Янтарный" будет построено 85
коттеджей, сблокированных в 20 жилых домов типа "таун-хаус" (в каждом –
по 3-6 квартир) со всеми коммуникациями. Каждый коттедж площадью 185
кв.м. планируется продавать по цене 3 - 4 млн руб. В стоимость входят три
сотки прилегающей земли.
Среди планируемых загородных поселков, проекты которых только
заявлены на рынке, можно выделить следующие:
1. Кооператив «Мишкино» (40 км от города, р. Чусовая, рядом с д.
Гари Добрянского района) – будет состоять из 12 деревянных домиков из
калиброванного бревна (от 100 кв.м.).
2. Жилой
комплекс «Залесный»
(левобережье
Камского
водохранилища, вблизи п. Залесная и Кулигино Добрянского района) – будет
состоять из 300-350 коттеджей площадью от 120 до 400 кв.м.
3. Коттеджный поселок «FREEDOM» (п. Красная Слудка, Добрянский
район) - будет состоять из 47 коттеджей из газобетона площадью от 120 до
300 кв.м.
Спрос и предпочтения покупателей
За последние годы отмечена тенденция повышения доли коттеджного
строительства в общем объеме индивидуального жилья, из этого следует, что
наблюдается тенденция повышения спроса. Отметим, что в процентном
76
исчислении спрос на коттеджи в Перми составляет примерно 5% -10% от
общего объема спроса на жилье.
На сегодняшний день спрос на загородную недвижимость
определяется не только стоимостью дома, но и ее месторасположением. Если
говорить о предпочтениях потенциальных покупателей в зависимости от
удаленности от центра города Перми, то наиболее востребованными
являются объекты, расположенные на расстоянии до 50 км. (районы средней
удаленности). Их доля в общем объеме спроса составляет 54%. Объекты,
находящиеся в черте города и прилегающих к городу районах, пользуются
чуть меньшей популярностью и на них приходится 43% спроса. Менее
востребованной по-прежнему остается загородная недвижимость в
отдаленных районах (3% в спроса).
Структура спроса в зависимости от местоположения представлена на
рисунке 3.3.
Рисунок 3.3 Структура спроса на коттеджи в зависимости от местоположения
Если раньше осуществлялась стихийная застройка домов, то в
настоящий момент наиболее востребованной является
загородная
недвижимость, расположенная в коттеджных посѐлках. Коттеджные поселки
удобны тем, что большинство бытовых и коммуникационных проблем в этом
случае решаются комплексно. В первую очередь покупателями ценятся
77
экологически чистые места, хороший подъезд для транспорта, существование
коммуникаций, развитой инфраструктуры, кондоминиума и хорошей охраны
коттеджей.
При всем разнообразии коттеджных застроек с точки зрения спроса
наиболее востребованы со стороны сегодняшнего покупателя коттеджи в
кирпичном исполнении до 65%, дерево в сочетании с кирпичом – 21%,
газобетон – 14%.
Более подробная информация представлена в таблице 3.4.
Таблица 3.4 Средняя цена и структура спроса в зависимости от площади
коттеджа
Диапазоны
площадей,
кв. м.
Цена объекта,
тыс. руб.
Цена 1 кв. м.,
тыс. руб.
Доля спроса
в общем
объеме, %
Средняя
Пределы
Средняя
Пределы
100-150
1 712,5
1 000-2 500
13,2
6,7-20,0
30,0%
150-200
2 083,3
1 000-5 000
11,5
5,0-25,0
13,3%
200-300
2 527,3
1 000-6 000
10,6
5,0-20,0
50,0%
более 300
2 000,0
2 000-6 000
4,9
4,0-5,7
6,7%
ИТОГО
2 061,5
500-6 000
11,4
4,0-25,0
100,0%
Из таблицы видно, что значительным спросом пользуются коттеджи
общей площадью 100-300 кв.м., чуть меньшим - более 300 кв. м. Таким
образом, наиболее востребованная площадь коттеджей находится в
диапазоне 100-300 кв. м, а отклонение от оптимальной площади ведет к
снижению уровня спроса на данный объект.
Также следует отметить, что рынку загородной недвижимости
характерна сезонность спроса. Наиболее активный период приходится на
весенние месяцы, что объясняется стремлением покупателей видеть
последствия весеннего паводка, таяния снега и т.п.
78
Таким образом, наибольшим спросом пользуются коттеджи из
кирпича средних размеров (от 150 до 300 квадратных метров),
расположенные
вблизи
центральных
магистралей
и
имеющие
круглогодичный подъезд, коммуникации, развитую инфраструктуру, готовые
под чистовую отделку.
В ближайшие годы можно ожидать дальнейшего роста спроса на
загородную недвижимость, который будет предъявлять все более жесткие
требования к объектам. Высокий спрос в свою очередь, стимулирует рост
предложения на рынке, что положительно влияет на дальнейшее
формирование рынка загородной недвижимости.
В заключение следует отметить, что рынок загородной недвижимости
Перми находится в стадии стремительного роста. Предложение загородного
жилья в последние годы растет значительными темпами. Это прежде всего
вызвано быстрорастущим спросом на загородное жилье. Особенностью
развития рынка загородной недвижимости в последнее время является рост
популярности домов, расположенных в организованных коттеджных
поселках, что, в свою очередь, ведет к увеличению конкуренции на данном
сегменте рынка.
79
3.2 Определение этапов и параметров проекта
Строительство поселка будет осуществляться в несколько этапов.
Первый этап включает в себя покупку земельного участка,
разработку исходно-разрешительной документации, разработку генерального
плана проекта и согласование проектной документации.
При выборе участка необходимо учитывать такие факторы как
удаленность от города, наличие подъездных путей, доступность
коммуникаций, характеристики грунтов, экологическая ситуация в районе и
т.д. Согласно данному проекту поселок будет возводиться на участке
площадью 26,8 га. Следует отметить, что участок удовлетворяет
вышеперечисленным требованиям, т.е. имеются хорошие подъездные пути,
возможность проведения всех необходимых инженерных сетей, отсутствуют
вредные производства и прочие объекты, являющиеся источниками
загрязнения окружающей среды. Следующим шагом при покупке участка
является юридическое оформление сделки и заключение договора купли-
продажи участка. В проекте предполагается, что данные работы будут
завершены в течение двух месяцев.
В состав исходно-разрешительной документации включаются
документ, удостоверяющий право заказчика на земельный участок,
архитектурно-планировочное задание, задание на разработку проектной
документации, ситуационный план и др. Эти документы подлежат
согласованию организациями, перечень которых определен в архитектурно-
планировочном задании, после чего согласованная проектная документация
должна быть заверена главным архитектором муниципального образования.
После разработки и согласования всей необходимой документации
выдается разрешение на строительство - документ, подтверждающий
соответствие проектной документации требованиям градостроительного
плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять
строительство.
80
К данному этапу также можно отнести и заключение договора с
банком, позволяющего в дальнейшем применять ипотечные схемы
кредитования при продаже коттеджей.
На разработку генерального плана, сбор и согласование документации
в проекте отводится шесть месяцев.
Второй этап строительства поселка заключается в проведении
подготовительных работ до начала строительства домов. Данный этап
включает в себя расчистку земельного участка и подготовку его к застройке,
строительство временных сооружений, межевание участков, проектирование
инженерных сетей, выбор проектов коттеджей. Еще раз отметим, что при
выборе проектов и строительстве коттеджей, а также разработке
генерального плана в предыдущем этапе будет соблюдаться единый
архитектурный стиль застройки.
Третий этап является основным и заключается в строительстве
коттеджей. Сюда входят все этапы строительства домов: закладку
фундамента, строительство корпусов коттеджей, кровельные работы,
установка окон и т.д. Строительство коттеджей начинается с девятого месяца
реализации проекта и, предположительно, будет длиться в течение 18
месяцев.
В рамках данного этапа также будут осуществлены работы по
строительству дорог и проведению инженерных сетей и коммуникаций, куда
относятся электроснабжение, газоснабжение и водоснабжение поселка.
Отметим, что в течение этого этапа будут проведены работы и по
обустройству внутренних инженерных систем коттеджей.
На четвертом этапе проводятся работы по организации охранной
системы поселка, телефонизации коттеджей, благоустройству территории.
Благоустройство территории включает в себя озеленение территории,
устройство пешеходных дорожек и другие работы по обустройству поселка.
81
Таким образом, можно выстроить календарный план реализации
проекта (Рисунок 3.4).
Месяц
Этап
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
-
18
19
-
27
28
29
30
-
33
Покупка
земельного
участка
Разработка
генерального
плана
Получение
исходно-разреш.
документации
Подготовительн
ые работы
Проектирование
инженерных
сетей
Строительство
коттеджей
Инженерные
сети и
коммуникации
Строительство
дороги
Благоустройство
территории
Телефонизация
Организация
охраны поселка
Рисунок 3.4 Календарный план проекта
Построение денежных потоков
Проект может быть реализован полностью за счѐт кредитных
ресурсов и за счѐт смешанного финансирования. Кредит может быть получен
под залог собственного имущества предприятия ЗАО «Пермский институт
Промстройпроект». Собственных ресурсов для реализации проекта
82
выделяется на сумму 20 490 000,00 руб. Предприятие планирует создание
отдельного самостоятельно-хозяйствующего субъекта для реализации
данного проекта. Это позволит упростить бухгалтерский и налоговый учѐт.
Если предприятию предоставят денежные средства для реализации проекта,
то стартовый баланс будет нулевым за исключением строки о наличных
денежных средствах. При смешанном финансирование предприятию будет
необходимо прибегнуть к дополнительному финансированию лишь после
года существования проекта, т.к. через год, с момента официального начала
проекта, предприятие приступит к строительству.
Для реализации этапов, предшествующих строительству, необходимы
следующие затраты:
1.
Покупка земельного участка - 13 700 000 руб.;
2.
Разработка генерального плана – 61 000 руб.;
3.
Получение исходно-разрешительной документации – 270 000 руб.;
4.
Подготовительные работы – 904 000 руб.;
5.
Проектирование инженерных сетей – 85 000 руб.
Таким образом, суммарные затраты до момента начала строительства
составят 15 020 000 руб.
Как уже упоминалось ранее, реализация коттеджей начнѐтся с
момента начала строительства. Одновременно со строительством начнѐт и
наладка инженерных сетей и коммуникаций. Предполагаемые суммарные
затраты строительство на весь период составят 292 350 000 руб.
Строительство будет длиться 18 месяцев. Таким образом затраты в первый
месяц строительства составят 16 241 670 руб. Необходимо также учесть и
затраты на инженерные сети и коммуникации, которые в первый месяц
составят 2 538 руб. Очевидно, что наличных денежных средств не хватит для
реализации строительства в течении первого месяца. Остаток денежной
наличности к моменту начала строительства составит 5 470 000 руб. Также
планируются денежные поступления от продажи коттеджей 2 307 200 руб.
83
Потребность в кредитных ресурсах составляет, примерно, 8 000 000 руб.
Предприятие прибегнет к данному кредиту в конце 12 месяца с момента
начала строительства, обеспечив свою потребность в дополнительном
финансировании.
Учет инфляции в денежных потоках
Как уже было отмечено выше, при анализе проекта будут учитываться
номинальные денежные потоки. В связи с тем, что инфляция оказывает
неравномерное влияние на различные группы товаров и услуг, будет
целесообразнее выделить соответствующие показатели инфляции для
различных составляющих денежных потоков. Выделим следующие группы
денежных потоков:
1) Строительные расходы. К этой группе относятся все расходы,
связанные со
строительством коттеджей, обеспечением поселка
инженерными сетями и коммуникациями и благоустройством территории.
Другими словами, к данной группе относятся все инвестиционные расходы.
Предполагаемый рост инвестиционных расходов составит 12% в год.
2) Операционные расходы. Сюда входят затраты на проведение
рекламной компании, заработную плату управляющего проектом и прочие
расходы. К прочим расходам будут относиться расходы на организацию
сбыта, ведение бухгалтерского учета и т.д. Уровень инфляции в данной
группе будет равен 10%.
3) Доход от продажи коттеджей. Допустим, что рост цен на коттеджи
составит 15% в год.
Таким образом, в расчетах будут применяться следующие темпы
инфляции, указанные таблице 3.5.
Таблица 3.5 Темпы инфляции
Составляющие денежных
потоков
Темп инфляции в год,
%
Темп инфляции
в месяц, %
Инвестиционные расходы
12
1,00948879
Операционные расходы
10
1,00797414
Доходы от продажи домов
15
1,01171492
84
Налогообложение
При реализации данного проекта предприятие будет находится на
стандартной системе налогообложения. В таблице 3.6 представлены
применяемые налоговые ставки.
Таблица 3.6 Налоговое окружение
Вид налога
Ставки,
%
Налог на прибыль
20,0
Налог на добавленную стоимость
18,0
Налог на имущество
2,2
Налог на землю
1,5
Единый социальный налог, в том числе:
26,0
Выплаты в пенсионный фонд
20,0
Выплаты в фонд медицинского страхования
3,1
Выплаты в фонд социального страхования
2,9
Страхование от несчастных случаев и профессиональных
заболеваний
1,0
План сбыта
Проект предусматривает строительство четырѐх типов объектов.
Данные объекты отличаются общей площадью. Цена реализации за 1 м
2
составляется 16 000 руб. Данные по видам объектов и стоимости приведены
в таблице 3.7.
Таблица 3.7 Виды коттеджей
Тип коттеджа
Площадь, м
2
Цена, руб.
Коттедж 1
144,2
2307200
Коттедж 2
190,7
3051200
Коттедж 3
245,2
3923200
Коттедж 4
328,2
5251200
Как уже упоминалось, реализация коттеджей начнѐтся в момент
начала строительства,
предполагается следующая динамика продаж
(рисунок 3.5).
85
Рисунок 3.5 Календарный план проекта
Денежный поток
При построении денежных потоков будем различать денежные потоки
от инвестиционной и операционной деятельности. Прогнозируемые
денежные потоки по проекту представлены в таблице 3.7 (Приложение).
Динамика чистого денежного потока выглядит следующим образом,
(рисунок 3.6):
86
Рисунок 3.7 Динамика чистого денежного потока
Из графика видно, что около года чистый денежный поток проекта
отрицателен. Определим величину финансирования, необходимую для
обеспечения положительного сальдо денежного потока. Таким образом
потребность в финансировании составляет 8,5 млн. руб. Динамика баланса
наличности будет выглядеть следующим образом (рисунок 3.8):
Рисунок 3.8 Динамика баланса наличности
87
3.3 Расчет показателей экономической эффективности проекта
и оценка стоимости созданного бизнеса
Прежде чем приступить к расчету показателей эффективности проекта,
необходимо определить ставку дисконтирования. Как уже было отмечено
выше, проект финансируется как за счет собственных средств, так и за счѐт
кредитных ресурсов. Ставка дисконтирования учитывает доли и стоимость,
как собственных, так и заѐмных средств. Также учитываются риски, которые
несѐт в себе проект.
Для оценки рисков применялся постадийный способ оценки рисков.
Все риски и их оценка приведены в таблице 3.8.
Таблица 3.8 Постадийная оценка рисков
Простые риски
Эксперты
Средняя
V
i
Приоритет
W
i
P
i
№ 1
№ 2 № 3
1
2
3
4
5
6
7
8
Подготовительная стадия
1. Удалѐнность от
инженерных сетей
0
0
0
0
3
0,1
0,0
2. Отношение местных
властей
0
25
25
17
1
0,01
0,2
3. Доступность подрядчиков
на месте
25
0
25
17
3
0,1
1,7
Средняя вероятность
1,8
Строительство
1. Платѐжеспособность
заказчика
0
0
0
0
1
0,01
0,0
2. Непредвиденные затраты,
в том числе из-зи инфляции
25
0
0
8
1
0,01
0,1
3. Недостатки проектно-
изыскательских работ
0
0
0
0
3
0,1
0,0
4. Несовременная поставка
комплектующих
25
25
0
17
3
0,1
1,7
5. Несвоевременная
подготовка ИТР и рабочих
50
25
25
33
2
0,055
1,8
6. Недобросовестность
подрядчика
25
25
0
17
3
0,1
1,7
Средняя вероятность
5,3
88
Продолжение таблицы 3.2
Функционирование, в том числе:
Финансово-экономические:
1. Неустойчивость спроса
25
25
0
17
3
0,1
1,7
2. Появление альтернативного
продукта
25
0
25
17
3
0,1
1,7
3. Снижение цен конкурентами
25
0
0
8
3
0,1
0,8
4. Увеличение производства у
конкурентов
0
25
25
17
3
0,1
1,7
5. Рост налогов
0
0
25
8
3
0,1
0,8
6. Неплатѐжеспособность
потребителей
0
0
0
0
1
0,01
0,0
7. Рост цен на сырьѐ,
материалы, перевозки
25
0
25
17
3
0,1
1,7
8. Зависимость от поставщиков
25
0
25
17
3
0,1
1,7
9. Недостаток оборотных
средств
0
0
0
0
1
0,01
0,0
Средняя вероятность
10,0
Социальные:
1. Трудности с набором
квалификационных рабочих
0
25
0
8
3
0,1
0,8
2. Угроза забастовки
0
0
0
0
1
0,01
0,0
3. Отношение местных властей
0
0
25
8
3
0,1
0,8
4. Недостаточный для
удержания персонала уровень
заработной платы
0
0
0
0
2
0,055
0,0
5. Квалификация кадров
25
0
0
8
3
0,1
0,8
Средняя вероятность
2,5
Технические:
1. Нестабильность качества
сырья и материала
0
0
0
0
3
0,1
0,0
2. Новизна технологии
0
0
0
0
3
0,1
0,0
3. Недостаточная надѐжность
технологии
0
0
0
0
2
0,055
0,0
4. Отсутствие резерва
мощности
0
25
0
8
3
0,1
0,8
Средняя вероятность
0,8
Экологические:
1. Вероятность выявления
вредных веществ
0
0
0
0
3
0,1
0,0
2. Геологические особенности
0
0
0
0
3
0,1
0,0
Средняя вероятность
0,0
ВСЕГО РИСКОВ
20,4
89
Суммарные риски составляют 20, 4 %, следовательно:
(3.1)
где W
d
, W
e
– соответственно доли заѐмных средств и собственного
капитала,
C
d
, C
e
– соответственно стоимость кредита и требуемая
рентабельность собственного капитала.
Таким образом, годовая номинальная ставка дисконтирования
составит 36 %.
Критерии эффективности проекта представлены в таблице 3.9
(расчеты выполнены в программе Project Expert)
Таблица 3.9 Показатели эффективности проекта
Показатель эффективности
Значение
Чистый предельный доход NPV, руб.
69 022 168
Индекс отдачи PI
3,63
Внутренняя норма рентабельности IRR, %
312,90
Модифицированная внутренняя норма рентабельности
MIRR, %
98,54
Период окупаемости PB, мес.
16
Дисконтированный период окупаемости DPB, мес.
17
Рассмотрим полученные значения показателей эффективности.
1. Чистая приведенная стоимость NPV.
Чистая приведенная стоимость данного проекта равна 69 022 168 руб.
Как нам известно, условием принятия проекта является неотрицательная
величина данного показателя. Полученное значение положительное,
удовлетворяет требованиям инвестора, подтверждает целесообразность
принятия проекта.
90
2. Индекс отдачи PI
Индекс отдачи характеризует относительную величину доходности
проекта и определяется как сумма чистых денежных притоков на единицу
инвестированных средств.
Индекс отдачи проекта равен 3,63. Значение показателя больше
единицы, что также удовлетворяет условию принятия проекта.
3. Внутренняя норма рентабельности IRR
Внутренняя
норма
рентабельности
равна
коэффициенту
дисконтирования, при котором NPV = 0.
В случае, когда ставка дисконтирования равна 0, чистая приведенная
стоимость равна сумме чистых денежных потоков. Внутренняя норма
доходности – это запас проекта (точка пересечения линии NPV с осью
абсцисс). В данном случае внутренняя норма доходности равна 312,9 %.
Для принятия проекта необходимым является условие превышения
внутренней нормы доходности над ставкой дисконтирования. Полученное
значение удовлетворяет этому условию.
4. Модифицированная внутренняя норма рентабельности MIRR
Модифицированная
внутренняя
норма рентабельности равна
коэффициенту дисконтирования, при котором суммарная дисконтированная
стоимость всех оттоков равна сумме наращенной стоимости всех притоков.
MIRR данного проекта равна 98,54 %.
5. Период окупаемости PB
Период окупаемости проекта равен 16 месяцев. Это означает, что
вложения инвестора будут возмещены через 16 месяцев. Для принятия
проекта необходимо, что этот показатель был меньше периода
прогнозирования. Напомним, что
недостатком данного
критерия
эффективности является то, что он не учитывает денежные потоки,
возникающие после срока окупаемости. Этот недостаток особенно важен в
91
данном случае, так как величина доходов после срока окупаемости
достаточно велика.
Дисконтированный период окупаемости незначительно отличается от
предыдущего показателя и равен 17 месяцам.
Оценка стоимости текущего бизнеса выстраивалась на основе расчѐта
ставки дисконтирования тремя подходами. Согласно метода CAPM ставка
составила 39,25 %, по методу CCM – 35 %, по методу WACC- 36 %
Таким образом результаты оценки стоимости компании по итогу
реализации инвестиционного проекта можно представить следующими
данными:
1. При расчѐте ставки дисконта по методу CAPM:
1.1.по методу чистых активов - 118 839 045,60 руб.;
1.2.по методу ликвидационной стоимости - 118 838 242,15 руб.;
1.3.по методу предполагаемой продажи - 130 094 129,18 руб.;
1.4.по методу экспертной оценки - 95 939 204,36 руб.;
2. При расчѐте ставки дисконта по методу CCM:
2.1.по методу чистых активов - 128 776 604,33 руб.;
2.2.по методу ликвидационной стоимости - 128 775 715,15 руб.;
2.3.по методу предполагаемой продажи - 141 232 556,71 руб.;
2.4.по методу экспертной оценки - 103 433 448,94 руб.;
3. При расчѐте ставки дисконта по методу WACC:
3.1.по методу чистых активов - 126 151 736,01 руб.;
3.2.по методу ликвидационной стоимости - 126 150 864,92руб.;
3.3.по методу предполагаемой продажи - 138 354 310,41 руб.;
3.4.по методу экспертной оценки - 101 324 109,07 руб.;
Таким образом средневзвешенная всех оценок составляет - 121 492
497,24 руб.
92
3.4 Анализ рисков проекта
Важной составляющей бизнес-плана строительства коттеджного
поселка является анализ рисков проекта, так как под воздействием различных
факторов возможно отклонение реальных показателей проекта от
планируемых. В этом случае важно оценить, какой из факторов окажет
наиболее сильное влияние на эффективность проекта. Среди наиболее
значимых рисков при реализации проектов строительства коттеджей можно
выделить следующие риски:
Риск снижения стоимости кв.м. коттеджа. Это может быть вызвано
такими причинами как потеря стоимости из–за низкого качества
строительства, появление рядом с поселком иного сооружения, наличие
которого негативно скажется на объемах продаж
и низкие цены
конкурентов.
Риск снижения объемов сбыта. Причинами этого могут быть
увеличение предложения со стороны конкурентов, неэффективная рекламная
компания.
Риск увеличения расходов на строительство. Прежде всего, к
данному риску относятся инвестиционные расходы проекта, поскольку
величина операционных
расходов
незначительна. К увеличению
инвестиционных расходов может привести резкое увеличение цен на
строительные материалы.
Анализ чувствительности
Анализ чувствительности позволяет выявить связь между критериями
эффективности проекта и какими-либо параметрами проекта. Благодаря
анализу чувствительности проекта можно определить максимальные
отклонения значений выбранных параметров, превышение которых ведет к
неэффективности проекта.
93
На основании выявленных выше рисков проекта, для анализа
чувствительности по NPV выберем следующие параметры проекта
(переменные):
объем продаж;
цена сбыта;
инвестиционные расходы;
уровень инфляции;
ставки налогов;
ставки по кредитам.
Зависимость NPV проекта от изменений объема продаж представлена
на рисунке3.9. Колебания объема продаж составляют -50%-0%.
Рисунок 3.9 Зависимость величины NPV от колебаний объема продаж
Из графика можно сделать вывод, что при уменьшении продаж
приблизительно на 35% NPV проекта становится отрицательной. Полученное
значение достаточно велико и говорит о высоком запасе прочности проекта.
При проведении анализа чувствительности NPV к изменению объема продаж
необходимо учитывать, что единицами продаж являются коттеджи и их
общее количество составляет всего 125. Поэтому величина возможных
отклонений объемов сбыта в абсолютном выражении будет невелика.
94
График зависимости NPV проекта от колебаний цены сбыта,
инвестиционных расходов и уровня инфляции представлен на рисунке 3.10.
Отклонения параметров принадлежат интервалу -50% - 50%.
Рисунок 3.10 Зависимость величины NPV от колебаний цены сбыта, объема
инвестиций, темпов инфляции, ставки по кредитам и налоговых ставок
Из рисунка видно, что чистая приведенная стоимость проекта
наиболее чувствительна к колебаниям цены сбыта. Как и в предыдущем
случае, максимально допустимое снижение цены коттеджа составляет 35%.
Следовательно, минимальные цены на коттеджи в реальном выражении
равны (таблица 3.10):
Таблица 3.10 Минимальные цены на коттеджи в реальном выражении
Тип коттеджа
Площадь, м
2
Цена, руб.
Коттедж 1
144,2
1499680
Коттедж 2
190,7
1983280
Коттедж 3
245,2
2550080
Коттедж 4
328,2
3413280
Конечно, такое снижение цен маловероятно, поэтому можно говорить
о невысоком уровне риска снижения цен.
Анализ чувствительности NPV к колебаниям инвестиционных
расходов показал, лишь при более
чем 50%-ном увеличении
95
прогнозируемых инвестиций проекта может оказаться убыточным. Такое
значительное увеличение инвестиционных расходов маловероятно и,
следовательно, возможность того, что проект станет убыточным вследствие
изменения инвестиционных расходов также невелика.
Что касается чувствительности NPV к инфляции и оставшимся
показателям, можно сказать, что их колебания оказывают незначительное
влияние на данный показатель эффективности проекта.
Из проведенного анализа чувствительности можно сделать вывод, что
чувствительность NPV к основным параметрам проекта, подверженным
риску, невелика и лишь значительные колебания этих параметров могут
привести к ситуации, когда чистая приведенная стоимость проекта окажется
отрицательной.
Одним
из
основных
недостатков
применения
анализа
чувствительности при оценке рисков проекта является то, что в данном
методе рассматривается зависимость показателей эффективности только от
колебаний одного исходного параметра, в то время как может происходить
изменение нескольких параметров одновременно. Применение методов
имитационного моделирования позволяет устранить данный недостаток.
Метод имитационного моделирования Монте-Карло
Метод имитационного моделирования Монте-Карло позволяет
оценить влияние основных неопределенных параметров проекта на
показатели его эффективности.
Рассмотрим влияние на критерии эффективности таких параметров
проекта как цена сбыта, объем сбыта и инвестиционные расходы, колебания
которых будут соответственно равны -20%, -10% и 20%. Количество
расчетов равно 300. Это означает, что выборка, среднее значение и
неопределенность которой будут вычисляться, состоит из 300 значений.
Результаты расчетов представлены в таблице (расчеты выполнены в
Project Expert).
96
Таблица 3.11 Результаты анализа риска по методу Монте-Карло
Показатель эффективности
Среднее
значение
Коэффициент
вариации
Чистый приведенный доход NPV, млн.руб.
3,619
0,4
Индекс отдачи PI
2,21
0,26
Внутренняя норма рентабельности IRR, %
176,3
0,34
Модифицированная внутренняя норма
рентабельности MIRR, %
70,59
0,19
Период окупаемости PB, мес.
18
0,06
Дисконтированный период окупаемости
DPB, мес.
18
0,08
Из таблицы видно, что все средние значения показателей
эффективности удовлетворяют условию принятия проекта, что также говорит
о слабой подверженности проекта рискам колебаний основных параметров.
Коэффициент вариации является относительной мерой риска и
характеризует разброс показателя эффективности относительно его среднего
значения. В данном случае следует обратить внимание на коэффициент
вариации NPV, который свидетельствует о широком диапазоне полученных
значений NPV. Однако, не стоит делать вывод о рисках проекта только лишь
на основании данного факта. Во-первых, значения коэффициента вариации
всех остальных показателей эффективности невелики, во-вторых, такой
широкий разброс значений чистой приведенной стоимости может быть
обусловлен значительными интервалами колебаний неопределенных данных.
Распределение значений NPV выглядит следующим образом:
97
Рис.3.11 Распределение значений NPV
Наиболее благоприятной является ситуация, когда гистограмма имеет
один ярко выраженный пик и основная часть значений показателя
сосредоточена в положительной части графика.
98
Заключение
Цель дипломной работы – расширение сферы деятельности
предприятия на основе разработки инвестиционного проекта, достигнута.
Можно сделать следующие основные выводы.
Инвестиции в строительную отрасль непрерывно растут, так в I
квартале 2007 г. увеличение составило 12,6% по сравнению с I кварталом
2006 г. Активно развивается рынок недвижимости. Можно прогнозировать
дальнейшее увеличение инвестиций в данную сферу и числа агентов на этом
перспективном рынке, так как вложения в недвижимость характеризуются
большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контроля
инвестором в отличие от других видов деятельности.
ЗАО «Пермский Институт Промстройпроект» занимает устойчивые
позиции и имеет весомую долю на рынке коммерческого проектирования
объектов всех отраслей промышленности, жилых и общественных зданий.
Предприятие постоянно ориентируется на меняющиеся требования клиента,
но не в ущерб качественному выполнению заказов, которые должны
соответствовать отечественным и международным стандартам.
Финансовый анализ предыдущей работы предприятия и его текущего
положения, основанный на расчетах и интерпретации основных финансовых
коэффициентов,
отражающих
ликвидность,
кредитоспособность,
прибыльность предприятия, позволил не только оценить эффективность
менеджмента, но и
дал возможность рассмотреть перспективы развития
предприятия.
В целом была выявлена очевидная независимость предприятия от
внешних источников финансирования. Долгосрочные и краткосрочные
займы в течение годы предприятие практически не использовало. При этом
собственные оборотные средства покрывают займы и затраты, а
коэффициент автономии свидетельствует о финансовой независимости и
снижении риска финансовых затруднений в будущем периоды, что
99
обеспечивает гарантии погашения предприятием долгосрочных обязательств,
в случае его дальнейшего развития. Поэтому можно говорить об устойчивом
финансовом состоянии предприятия.
Кроме этого, максимально приближѐнные к нормативным значения
основных коэффициентов, а также выявленная тенденция по увеличению их
уровня на протяжении анализируемого периода, позволяет говорить о
способности предприятия к непрерывному и эффективному осуществлению
производственно-хозяйственной деятельности, а, следовательно, и к
дальнейшему развитию предприятия и расширению сферы его деятельности.
В проектной части было рассмотрено перспективное направление
расширения и диверсификации деятельности предприятия на рынке услуг
недвижимости, точнее разработан инвестиционный проект о застройке
коттеджного посѐлка.
Особое внимание было уделено маркетинговому обоснованию
строительства коттеджного посѐлка, которое подтвердило актуальность
спроса и недостаточное предложение данного рода недвижимости. С целью
локализации рисков было принято решение создать новое юридическое
лицо. Определение этапов реализации проекта позволило рассчитать
инвестиционные затраты. Финансировать проект необходимо с помощью
собственных и кредитных финансовых средств – это определило ставку
дисконтирования. Кроме этого была рассмотрена постадийная оценка рисков.
Расчѐт показателей экономической эффективности инвестиционного
проекта с использованием программного продукта Project Expert, подтвердил
целесообразность принятия реализации данного проекта. Все показатели
соответствуют
критериям и удовлетворяют требованиям инвестора.
Проведѐнная оценка рисков позволит снизить вероятность их возникновения.
Практическая значимость проекта состоит в том, что
прибыль,
получаемая от его реализации, превышает показатели по освоенным ранее
100
направлениям ЗАО «Пермский Институт Промстройпроект», позволяет
расширить сферу деятельности и выйти на новые позиции.
101
Список использованных источников
1. Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме
капитальных вложений. Закон РФ от 25 февраля 1999 г. №39–ФЗ.
2. Об участии в долевом строительстве. Закон РФ от 30 декабря 2004 г.
№214–ФЗ.
3. Методические
рекомендации
по
оценке
эффективности
инвестиционных проектов: (Вторая редакция) /М-во экон. РФ, М-во
фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов
В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. - М.: ОАО "НПО "Изд-во
"Экономика", 2000. - 421 с.
4. Российский статистический ежегодник: Статистический сборник /
Госкомстат России. – М., 2006.
5. Россия в цифрах: Краткий статистический сборник / Госкомстат
России. – М., 2006.
6. Статистический раздел. Экономический журнал Высшей школы
экономики / 2007. №2.
7. Харченко Е.В.
Управление инвестиционными проектами и
конкурентоспособностью в жилищном строительстве // Экономика
строительства. 2006. №3.
8. Романова А.И.,
Ибрагимова А. Р. Конкурентоспособность
строительных предприятий: теория и практика анализа. - Казань: КГА-
СА, 2002. - 172 с.
9. Азоев Г.Л. Конкуренция: анализ, стратегия и практика. - М.: Центр
экономики и маркетинга, 1996. - 208 с.
10.Игольников
Г.,
Патрушева
Е.
Что
понимать
под
конкурентоспособностью, инвестиционной привлекательностью и
экономичностью производства. // РЭЖ. 1995. №11.
11.Михайлов О.В. Основы мировой конкурентоспособности. - М.:
«Познавательная книга плюс», 1999. - 592 с.
102
12.Селезнев А.3. Конкурентные позиции и инфраструктура рынка
России.- М.: Юристъ, 1999. - 384 с.
13.Шагиахметова Э.И. Методы
оценки
конкурентоспособности
строительных предприятий. Автореф. дис. на соискание ученой
степени к.э.н. - М.: 2002.
14.Матвейчук Веслав. Теоретические и методологические основы оценки
и повышения конкурентоспособности строительных предприятий (на
материалах строительных предприятий Польши). Автореф.дис. на
соискание ученой степени д.э.н. — Минск, 2005.
15.Матвейчук
Веслав.
Конкурентоспособность
предприятий
строительного комплекса Польши. — Минск, УП «ТЕХНОПРИНТ»,
2004. - 188 с.
16.Торги - почему этот рыночный механизм работает почти вхолостую //
Строительная газета. 2005. № 40.
17.Ступин И. Строительство. // Эксперт. 2005. № 38.
18.Рахман И. А. Развитие рынка недвижимости в России: теория,
проблемы, практика. - М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2000. - с.
11.
19.Виленский П. Н., Лившиц В.Н., Орлова Е.Р., Смоляк С.А. Оценка
эффективности инвестиционных проектов. Серия "Оценочная
деятельность". Учебно-практическое пособие. М: Дело, 1998. - 248 с.
20.Виленский П.И., Лившиц В.И., Смоляк С.А. Оценка эффективности
инвестиционных проектов: теория и практика. Учебно-практическое
пособие. - М.: Дело, 2001. - 832 с.
21.Бороненкова С.А. Управленческий анализ: Учебное пособие. – М.:
Финансы и статистика, 2001. – 384 с.
22.Ефимова О. В. Финансовый анализ. - М.: Бухгалтерский учет, 1999. –
320 с.
23.Задачи финансового менеджмента / Под ред. Л.А. Муравья, В.А.
103
Яковлева. М.: Финансы – Юнити, 1998. - 258 с.
24.Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.:
Финансы и статистика, 1998. - 144 с.
25.Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом, выбор
инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.:
Финансы и статистика, 1999. – 489 С.
26.Кудина М.В. Финансовый менеджмент: Учебное пособие. – М.:
ФОРУМ: ИНФРА-М, 2004. - 256 С.
27.Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки
и анализа. - М.: Издательство БЕК, 1999.
28.Локк Д. Основы управления проектами. - Издательство HIPPO, 2004. -
242 С.
29.Любушин Н.П., Лещева В.Б., Дьякова, В.Г. Анализ финансово-
экономической деятельности предприятия: Учебное пособие для
ВУЗов / Под ред. проф. Любушина, Н.П. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 1999. -
471с.
30.Прыкина Л.В. Экономический анализ предприятия: Учебник для вузов.
– 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 407 с.
31.Троцкий М., Груча Б., Огонек К. Управление проектами. – М.:
Финансы и статистика, 2006. - 304 с.
32.Управление финансами предприятия / В.П. Савчук. – М.: БИНОМ.
Лаборатория знаний, 2003. – 433 с.
33.Финансы и кредит: Учебное пособие / Под ред. проф. А.М. Ковалевой.
– М.: Финансы и статистика, 2002. – 512 С.
34.Хорн Дж. К. Ван. Основы управления финансами. - М.: Финансы и
статистика, 1996. – 800 с.
35.Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент: Полный курс в 2
т.: Пер. с англ. СПб: Экономическая школа, 1997. - 621-625 с.
104
36.Шеремет А.Д., Негашев Е.В. Методика финансового анализа. – М.:
ИНФРА-М, 1999. – 514 с.
37.Анализ стоимости реализации жилья. // Строительная газета. 2004. №
19.
38.Жилье: комплексный взгляд / Под общ. Ред. В. М. Агапкина. Научн.
ред. А. В. Черняк, В. 3. Черняк. - М.: А.В.Ч. 2001.
39.Инвестиции в России и зарубежных странах. / Под ред.И. К.
Комарова. - М.: РАУ-Университет. 2001.
40.Когда жилье станет доступным // Экономика и жизнь. 2005. № 23.
41.http://www.gmcgks.ru/ - Официальный сайт Федеральной службы
государственной статистики (ГМЦ Росстата)
42.http://www.cbr.ru/ - Сайт Центрального банка Российской Федерации
43.http://yas.yuna.ru/ - Сайт «Ассистент – Словарь Проф» Версия 5.2
44.http://www.glossary.ru/ - Сайт службы тематических толковых
словарей Glossary Commander
45.http://www.expert.ru/ - Сайт журнала «Эксперт»
105
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Таблица 1.1 Денежные потоки
Строка
6.2007
7.2007
8.2007
9.2007
10.2007
11.2007
Поступления от продаж
Общие издержки
100000
98247,42
96525,55
94833,86
93171,82
91538,91
Затраты на персонал
75000
73572,98
72173,11
70799,87
69452,77
68131,29
Суммарные постоянные издержки
175000
171820,4 168698,66 165633,74 162624,59
159670,2
Налоги
21375 -1029077,2 -991365,26
-8208,4
-3935,57
-3272,43
Кэш-фло от операционной деятельности
-196375
857256,8
822666,6 -157425,34 -158689,02 -156397,78
Другие
издержки
подготовительного
периода
6962295,1
6707725
94392,7
64764,47
59433,35 443639,97
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
-6962295,1
-6707725
-94392,7
-64764,47
-59433,35 -443639,97
Займы
Выплаты в погашение займов
Выплаты процентов по займам
Кэш-фло от финансовой деятельности
Баланс наличности на начало периода
20490000
13512432 7809969,8 8519819,6 8303250,8 8090646,6
Баланс наличности на конец периода
13331330 7480861,7 8209135,6 7986945,8 7768823,4 7168785,7
106
Продолжение таблицы 1.1
Строка
12.2007
1.2008
2.2008
3.2008
4.2008
5.2008
Поступления от продаж
2063120,2
12812175
15287545
12458985
Общие издержки
89934,62
88358,44
86809,89
85288,47
83793,72
82325,17
Затраты на персонал
66834,96
65563,29
81466,71
79916,64
78396,07
76904,43
Суммарные постоянные издержки
156769,58 153921,73 168276,59 165205,12
162189,8
159229,6
Налоги
-60524,21
-57429,49
6559,82
-1780870 -142963,08
264029,8
Кэш-фло от операционной деятельности
-96245,37
-96492,24 1888283,8
14427840
15268318
12035726
Другие
издержки
подготовительного
периода
421992,55
23679,64
14107101
13838685
13575377
13317996
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
-421992,55
-23679,64 -14107101 -13838685 -13575377 -13317996
Займы
7006038,4
Выплаты в погашение займов
538926,03 525292,16
512003,2 499050,43
Выплаты процентов по займам
25374,43
72227,67
64000,4
56143,17
Кэш-фло от финансовой деятельности
6441737,9 -597519,83
-576003,6
-555193,6
Баланс наличности на начало периода
7505788,7 7000661,3 6883529,6 1252600,5 1244446,6 2333127,4
Баланс наличности на конец периода
6650547,7 6530375,9 753296,92 744931,43 1861868,7
24405,25
107
Продолжение таблицы 1.1
Строка
6.2008
7.2008
8.2008
9.2008
10.2008
11.2008
Поступления от продаж
14237000
17298659
21362501
23524582
23185423
22851154
Общие издержки
80882,35
79434,66
78012,88
76616,55
75245,21
73898,41
Затраты на персонал
75441,18
73982,88
72552,77
71150,31
69774,96
68426,19
Суммарные постоянные издержки
156323,53 153417,54 150565,65 147766,86 145020,16
142324,6
Налоги
-118460,18 183376,34 675950,42 1316810,6 2640790,2 3284604,6
Кэш-фло от операционной деятельности
14199137
16961865
20535985
22060004
20399612
19424224
Другие
издержки
подготовительного
периода
13064595
12812053
12564393
12321520
12082991
11847097
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
-13064595 -12812053 -12564393 -12321520 -12082991 -11847097
Займы
Выплаты в погашение займов
486425,34 474119,64 462125,26 450434,31 439039,12 427932,21
Выплаты процентов по займам
48642,53
41485,47
34659,39
28152,14
21951,96
16047,46
Кэш-фло от финансовой деятельности
-535067,87 -515605,11 -496784,65 -478586,45 -460991,08 -443979,67
Баланс наличности на начало периода
542148,44 1126456,7 4668724,7
11954433
20980072
28636969
Баланс наличности на конец периода
623879,09 4258086,1
11732894
20992792
28848422
35981570
108
Продолжение таблицы 1.1
Строка
12.2008
1.2009
2.2009
3.2009
4.2009
5.2009
Поступления от продаж
27924581
31533139
24174055
22193159
21873196
21557845
Общие издержки
72575,72
71276,71
70000,95
68748,02
67517,52
66309,04
Затраты на персонал
67103,49
65806,37
64534,31
63286,85
62063,5
60863,8
Суммарные постоянные издержки
139679,22 137083,08 134535,26 132034,87 129581,01 127172,83
Налоги
3689743,4 5628140,2
6959691
4484686 3872849,3 3835779,5
Кэш-фло от операционной деятельности
24095158
25767916
17079829
17576438
17870765
17594893
Другие
издержки
подготовительного
периода
11618090
11393509
11173270
10957288
10745481
10537768
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
-11618090 -11393509 -11173270 -10957288 -10745481 -10537768
Займы
Выплаты в погашение займов
417106,29 406554,24 396269,14
Выплаты процентов по займам
10427,66
5081,93
Кэш-фло от финансовой деятельности
-427533,94 -411636,17 -396269,14
Баланс наличности на начало периода
35589661
47334364
60943902
66314792
72766490
79711517
Баланс наличности на конец периода
48031105
61993876
67504166
74123317
81248602
88305727
109
Продолжение таблицы 1.1
Строка
6.2009
7.2009
8.2009
9.2009
10.2009
11.2009
Поступления от продаж
14656071
14437243
Общие издержки
65122,19
63933,42
62766,35
61620,58
60495,73
59391,41
Затраты на персонал
59687,28
58516,26
45290,69
44402,12
43530,98
42676,93
Суммарные постоянные издержки
124809,47 122449,68 108057,04
106022,7 104026,71 102068,34
Налоги
3798881,5 1475564,6 2260653,8
3296,14
3218,74
3115,74
Кэш-фло от операционной деятельности
10732380
12839229 -2368710,8 -109318,84 -107245,45 -105184,09
Другие
издержки
подготовительного
периода
10334070 7843604,6
175,89
172,44
352,94
346,01
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
-10334070 -7843604,6
-175,89
-172,44
-352,94
-346,01
Займы
Выплаты в погашение займов
Выплаты процентов по займам
Кэш-фло от финансовой деятельности
Баланс наличности на начало периода
86590109
86978343
91847586
89538628
89431907
89327031
Баланс наличности на конец периода
88704037
93699661
91330774
91221283
91113684
91008154
110
Продолжение таблицы 1.1
Строка
12.2009
1-5.2010
Поступления от продаж
Общие издержки
58307,25 275954,05
Затраты на персонал
41839,64
197202,6
Суммарные постоянные издержки
100146,89 473156,65
Налоги
3042,34
-51587,47
Кэш-фло от операционной деятельности
-103189,23 -421569,18
Другие
издержки
подготовительного
периода
327,82
138,74
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
-327,82
-138,74
Займы
Выплаты в погашение займов
Выплаты процентов по займам
Кэш-фло от финансовой деятельности
Баланс наличности на начало периода
89224170
89123272
Баланс наличности на конец периода
90904637
90482929
Информация о работе Инвестиционный проект по строителсьтву коттеджного поселка с целью увеличения стоимости компании