Экономика недвижимости

Федеральное государственное бюджетное учреждение высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский  Государственный Университет Сервиса  и Экономики

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине:

 «Экономика недвижимости»

(вариант № 5)

 

 

 

Выполнила студентка

4 курса заочного отделения

Чередниченко Вероника

Вячеславовна

специальность 080502

 

 

 

 

 

 

Великие Луки

2013 г. 
Содержание

 

 

Введение……………………………………………………………………….3

1. Задача № 1………………………………………………………………….4
2. Задача № 2………………………………………………………………….6 
3. Задача № 3………………………………………………………………….7
4. Оценка объекта недвижимости…………………………………………...8

Заключение……………………………………………………………………15

Список используемой литературы…………………………………………..16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление потребности в специалистах, владеющих навыками, позволяющих обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности). 

Оценка - это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручит при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежат их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций.

Оценка - инструмент в системе госрегулирование экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в России за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 1998 году Федеральном законе « Об оценочной стоимости».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Задача № 1. «Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам».

 

Наименование показателя	Объект оценки	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Цена, тыс. руб.	56000	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
1.Скорректированная цена, тыс. руб.	х	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Условия финансирования	Рыночные	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 3000 т.р.)	Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 8000 т.р.)	Рыночные	Рыночные	Рыночные
2.Коррекция по финансированию, тыс. руб.	х	62 000	70 000	56 000	70 000	4 000
Условия продажи	Коммерческие	Срочная (цена занижена на 500 т.р.)	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия продажи, тыс. руб.	х	61500
3.Скорректированная цена, тыс. руб.	х	61500	70000	56000	70000	54000
Время продажи, за год инфляция ок. 10%	х	12 мес.	1 год	6 недель	2 недели	1 год
4. Скорректированная цена на  рыночные условия ( с учетом  инфляции в %), тыс. руб.	х	55350	63000	55360	69730	48 600
Месторасположение	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	Коттедж у озера, 50 км. от города	Хуже на 10%
Коррекция по месту, тыс. руб.	х	55350	63000	55360	69730	43740
Размер, кв.м.	120	120	145	120	145	120
6. Корректировка по размеру, тыс. руб.	х	55350	73860	55360	81755	43740
Гараж	Есть	Есть	Нет	Есть	Есть	Есть
Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки  одинаковые показатели, кроме первоначальной цены)	х	55350	67550	55360	81755	43740
законченный подвал	Да	Нет	Нет	Нет	Да	Нет
8.Коррекция для подвала ( определяется  аналогично п. 7.), тыс. руб.	х	54500	66700	54510	81755	42890
9. Скорректированная цена  Справочно:	х
10. Общая чистая коррекция (сумма  корректировок)	х	10500	11300	1490	11755	11110
Уд. вес суммы коррекции на цену продажи		16,2%	14,5%	2,7%	16,8%	20,6%

 

Вывод: в качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической  цены продажи и наименьшее число  корректировок.

 

 

2. Задача №2 « Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики».

 

Наименование показателя	Участок оценки	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Цена, тыс. руб.	2380	2 300	2 440	2 920	2 360	3 860
Площадь, га.	0,04	0,04	0,0450	0,050	0,035	0,070
Цена за 0,1 га. в тыс. руб.	595	575	542	584	674	551
Условия рынка	0 или	+4% +23	+6% +32	+1% +6	+2% +13	+12% +66
Скорректированная цена, тыс. руб.	Х	598	574	590	687	617
Корректировка на геологические условия	Х	0	+2%	0	-5%	0
Корректировка на топографию	Х	0	+5%	0	+5%	+10%
Итого скорректированная цена, тыс. руб.	Х	598	614	590	618	556

 

На основании выполненных  корректировок можно сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб.

 

 

 

3. Задача №3 «Провести подобный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).

 

№ участка	Цена продажи, тыс. руб.	Время продажи, мес.	Площадь, га.	Геология	Топография	Итого коррекция	Уд. Вес %
1	2 300	4	0,040	То же	То же
2	2 440	6	0,045	-2%	-5%
3	3 100	2	0,065	+4%	-2%
4	2 400	4	0,040	То же	+2%
5	3 860	12	0,070	То же	+10%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оценка объекта недвижимости

 

Общие сведения:

 

Объект оценки	Жилое помещение (квартира)
Оцениваемые права	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Используемые стандарты оценки	Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.

 

Рыночная стоимость  объекта оценки- наиболее вероятная  цена, по которой объект оценки может  быть отчужден на открытом рынке в  условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

• затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Последовательность определения  стоимости объекта оценки.

Процесс определения стоимости объекта оценки включает в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления отчета;
4. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.

 

Характеристика местоположения объекта оценки:

 

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	Левобережье г.Волхова
Местоположение в микрорайоне	Здание располагается параллельно Кировского пр. Фасад здания выходит на проезжую часть улицы
Преобладающая застройка  микрорайона	Жилая панельная
Транспортная доступность	До остановки 3 минуты
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона, в пределах пешей доступности ( менее 1 км.)	Магазины, банки, школа, д/сад,  службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс  и т.д.
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены

 

 

 

 

Общая характеристика здания:

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный многоподъездный  панельный дом, серия П-44 Т
Год постройки	2002 г.
Материал наружных стен	Железобетонная панель
Материал перекрытий	Железобетон
Состояние здания	Хорошее(Субъективная оценка)
Техническое обеспечение  здания	Лифт, мусоропровод, горячее  и холодное водоснабжение, электроснабжение
Организованная стоянка  личного а/т или подземный гараж	Отсутствует
Количество этажей в  здании	9
Состояние подъезда	Хорошее ( Субъективная оценка)
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция  дома с отселением не предполагается

 

  Характеристика объекта оценки:

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	4
Площадь, кв.м.; общая /жилая	76/44,7
Количество комнат, их площадь, изолированные комнаты, кв.м.	3;18,9
Площадь кухни, кв.м.	13,2
Санузел	Раздельный
Высота полков, м.	2,65
Вспомогательные и подсобные  помещения	Отсутствуют
Лоджия (балкон)	Лоджия( не застеклена)
Слаботочное обеспечение	Телефон, ТВ- антенна
Дополнительные системы  безопасности	Металлическая дверь  и домофон в подъезде, металлическая  дверь на входе в квартиру
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют
Данные о перепланировке	Не производилась. Стандартная  типовая планировка.
Дополнительная существенная информация	Плита на кухне- электрическая. Окна- пластиковые стеклопакеты.

 

Статистика рынка жилой  недвижимости.

В течении прошлого 2012 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается « на торг». Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но имеет тенденцию к росту.