Контрольная работа по "Анализ финансового состояния"

Вопрос 1. НЕДВИЖИМОСТЬ И  ЕЕ РОЛЬ В ОБЩЕЙ СИСТЕМЕ ПОТРЕБНОСТЕЙ ЛЮДЕЙ.

 

    Развитие рыночной экономики невозможно без развития рынка недвижимости, так как недвижимость стала неотъемлемой частью как деловой, так  и частной жизни граждан. Определяющей характеристикой недвижимости является ее связь с землей, которую невозможно нарушить без несоразмерного ущерба для недвижимости.

ГК РФ относит к недвижимости следующее имущество:

- земельные участки;

-  участки недр, обособленные водные объекты;

-  все, что прочно связано с землей, в т. ч. леса, здания, сооружения, многолетние насаждения;

-  предприятия как имущественный комплекс, представленные как совокупность: участков земли, зданий и сооружений, оборудования и инвентаря, продукции и сырья, требований и долгов, прав на обозначения, индивидуализирующих предприятие и его продукцию, работу, услуги, информации, нематериальных активов и других исключительных прав;

-  приравненные к недвижимому имуществу подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

   Последние включены в недвижимость не по родовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима.

Трактовать понятие недвижимости только с точки зрения материального  объекта недостаточно. Необходимо рассматривать  целый комплекс экономических, юридических  и социальных отношений относительно объектов недвижимости.

   Материальный объект характеризуется своими физическими характеристиками.

   Экономические отношения позволяют рассматривать недвижимость как эффективный материальный актив.

   На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством.

   Социальная роль недвижимости состоит  в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и иных потребностей людей.

    Все объекты недвижимости имеют родовые (существенные) признаки, характерные для всех объектов, и видовые (частные), характеризующие отдельные однородные группы объектов.

Родовыми признаками объектов недвижимости являются следующие:

-             физическая связь с землей (стационарность или неподвижность), означающая, что перемещение недвижимого имущества невозможно без нанесения значительного ущерба этому имуществу или его функциональному назначению;

-             юридическая связь с землей, заключающаяся в присвоении каждому объекту недвижимости своего неповторяющегося кадастрового номера, начинающегося с кадастрового номера земельного участка, на котором объект расположен;

-             материальность, означающая возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной;

-             непотребляемость, подразумевающая неизменность натурально-вещественной формы объекта недвижимости на протяжении всего срока его функционирования;

-             долговечность, заключающаяся в многократном, а для земли – бесконечном использовании объектов недвижимости при условии поддержания объектов в функционально пригодном состоянии;

-             постепенная амортизация, заключающаяся в переносе стоимости в процессе производства по мере износа и накопления амортизационных отчислений;

-             общественное значение, подразумевающее, что функционирование и использование объектов недвижимости невозможно без учета прав и интересов других членов общества, в том числе других собственников.

Родовые признаки отделяют недвижимое имущество от движимого, но существуют пограничные понятия, к которым применяются термины:

-       существенные неотделимые части, без которых нормальное функционирование объекта недвижимости невозможно (лифт, системы водопровода, канализации, отопления, электроснабжения и т. п.);

-       принадлежности, отсутствие или замена которых не повлияет на функциональное назначение объекта (осветительные приборы, встроенная мебель, сантехника, вторые железные двери и т. п.).

    При отнесении пограничных объектов к недвижимости или личной собственности необходимо учитывать следующие факторы:

-       характер связи (возможно ли перемещение без причинения ущерба);

-       намерение сторон, определяющих тип связи (оставить навсегда или изъять при совершении сделки;

-       срок использования (при сроке менее 1 года объект не может считаться частью недвижимости).

В условиях рынка государству  необходимо удовлетворять свои интересы, в том числе и за счет недвижимости. Выгода государства, извлекаемая из процесса функционирования недвижимости, заключается в следующем:

-              налогообложение;

-              приватизация;

-              национализация;

-              инвестирование.

Для реализации этих интересов  необходимы систематизация и учет всех объектов недвижимости.

 

 

 

Вопрос 6.

Информационное обеспечение, необходимое для оценки, анализа и управления недвижимостью	Основные аспекты
1.Характеристика недвижимости	Вид недвижимости: земля, , сооружения, другие объекты
2.Сведения о районе, в  котором расположена недвижимость	район, социальная, производственная, рыночная, инфраструктура района, экология...
3.Карты местности	Месторасположение объекта  недвижимости
4.Сведения об основных  покупателях и арендаторах	Кто основной покупатель или арендатор, физическое или юридическое лицо, его местонахождение, место регистрации и т.д.
5. Охрана недвижимости	Охраняется или нет
6. Сведения о внешнем  и внутреннем анализе недвижимости	юридический статус объекта  оценки; сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окружения; сведения о зонировании  участка и градостроительных  ограничениях; экономическая информация об оцениваемой недвижимости тенденции экономического развития; - местные особенности; - демографическая ситуация; - законодательная и налоговая  политика государства; - покупательная способность  населения; - динамика цен; - программа капитального  строительства; - динамика затрат на  строительную продукцию; - организация кредитования  недвижимости.
7. Коммунальные услуги	Наличие централизованного или индивидуального тепло-газо-водо-электроснабжения, канализации и т.д.
8. Страхование недвижимости	Страхование на случай стихийных  бедствий других неблагоприятных явление  для возмещения ущерба
9. Система налогообложения	Земельный налог, налог на имущество
10. Бюджет капитальных  расходов и планы технического  обслуживания и ремонта	В смете расходов отражаются необходимые расходы на содержание, благоустройство, текущее обслуживание и текущий ремонт , затраты на капитальный ремонт и реконструкцию

 

 

 

 

Задача 46. Рассчитать коэффициент  емкости рынка недвижимости и  дать оценку рынку.

           Предложение по продаже и сдаче  в аренду квартир на рынке  жилья составляло 200 квартир в  месяц. Оно было реализовано  в объеме 160 квартир.

Коэффициент ёмкости рынка  определяется по формуле: 

Коэффициент емкости рынка = (Количество единиц, сданных в аренду за период) : (Общее количество единиц на рынке для сдачи в аренду)

    Низкий коэффициент ёмкости рынка указывает либо на излишек продаваемых и сдаваемых в аренду квартир, существующей на рынке недвижимости, либо на недостаточный платежеспособный спрос населения. Чем ниже среднерыночный коэффициент ёмкости рынка, тем ниже экономическая активность на данном рынке.

 

 

Задача 56. Определить стоимость  земельного участка.

Ставка земельного налога за кв.м. земли с численностью населения  до 20тыс.чел.- 0,5коп. Коэффициент пригородной зоны составляет – 2,5. Нормативная цена земли установлена в размере 200-кратной ставки « Земельного налога» за единицу площади. Размер участка в 100 соток – 40% составляют глинистые почвы, а 20% - зеленые насаждения. Эти факторы снижают стоимость земли на 10% каждый.

Решение:

Нормативная цена земли за единицу площади составит:

Нцз = 0.5*200 = 100 руб./кв.м.

Нормативная стоимость участка  составляет:

Ну = Нцз*Пу*(1-Кпз)

где Нцз - нормативная цена земли за единицу площади;

Пу - площадь участка;

Кпз - коэффициент пригородной  зоны.

Ну = 100*10000*(1-0,025) = 1000000*0,975 = 975000 руб. = 975 тыс. руб.

Определим стоимость земельного участка:

Сзу = Ну*(1-Ф),

 Где Ф - факторы снижения  стоимости участка.

Сзу = 975.0*(1-(0,1+0,1)) = 975*(1-0,2) = 975.0*0,8 = 780,0 тыс. руб.

Ответ: стоимость земельного участка равна 780,0 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости.-СПб.: Питер.2004.-512с.
2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России.- М.: Финансы и статистика,2004.-483с.
3. Горемыкин В.Аю Экономика недвижимости:учебник.- М.: ТК Велби,2006.-848с.
4. Дорожкова Е.Н. Методы оценки стоимости объектов жилой недвижимости:учеб.пособие.- Чита: ЗИП СибУПК,2005.-115с.
5. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью:учеб.пособие/- Ростов-на-Дону:Феникс,2006.-352с.