Оценка недвижимости

Затратный подход.

Описание земельного участка: объект расположен в центральной части города, удобный подъезд  к зданию возможен по улице Карла Маркса. Такое расположение может быть расценено как благоприятное. Площадь 200 кв.м.

Коммунальное обеспечение:  здание оборудовано всеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественного пользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонных линий.

Описание здания:

Площадь общая:   220 кв.м.

Площадь полезная:     200 кв.м.

Площадь для сдачи в аренду (нормативная):     90% от полезной площади

Строительный объем:      930  куб.м.

Фундаменты:  ленточные, бутобетонные

Стены:     обычный глиняный кирпич толщиной 300мм

Перекрытия:   по каменным стенам без обшивки

Перегородки:   кирпичные

Кровля:   черная кровельная сталь с настенными желобами и водосточными трубами

Утеплитель:     засыпной керамзит

Лестницы:        из сборных железобетонных элементов

Полы:     цементные полы с плинтусами

Окна:    пластиковые оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления

Двери:    деревянные

Наружная отделка: штукатурка по камню

Внутренняя отделка: водоэмульсионная окраска, простая штукатурка.

Инженерное обеспечение: системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, пожароохранная сигнализация.

  Основываясь на анализе цен, сложившихся на завершившихся и проходящих аукционах земельных участков в центре города, пришли к выводу, что цена права использования земельного участка составляет  за 1 кв.м. составляет 8570 руб. (данные на конкретный момент времени  собираются самостоятельно  на основе анализа рынка земельных участков).

Все расчеты в затратном подходе по расчету действительной стоимости здания оформить в виде таблицы, представленной в Приложении 4. Для расчета восстановительной стоимости здания использовать  сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС). Информация из сборника № 28 представлена в  Приложении 1. Для определения ценностных коэффициентов использовать Сборник ценных коэффициентов представленных в приложении 2. Для расчета физического износа использовать «Правила оценки физического износа жилых зданий», представленные в Приложении 3. Недостающие данные для выбора коэффициентов  взять самостоятельно, указав эту информацию в таблице. Величину накопленного физического износа здания рассчитать в этой же таблице с учетом доли конструктивных элементов в общей стоимости и значения ценностных коэффициентов.  В  расчетах учесть, что Удмуртская Республика относится к  1 климатическому району и 1 территориальному поясу.

 

Доходный подход

В доходном подходе использовать метод дисконтированных денежных потоков. В контрольной работе провести анализ дисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года в продажную цену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.

Исследование рынка офисных  помещений показало, что рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта  составляет  1000 руб. за кв.м в месяц(12000руб в год)., при условии, что 1000 руб. в расчете на 1 кв.м. будет затрачено на улучшение внутренней отделки сдаваемых в аренду помещений.

Учитывая, что отделочные работы будут  завершены в течение первого  года  и требуется время на поиск арендаторов, загрузка в первый год составит 60%, на второй год здание будет сдано в аренду на 85% и  практически достигнет  в третий и последующие годы  загрузки 95%.

Все расчеты  по доходному подходу  оформить в виде таблицы, представленной в Приложении 5. 

Расчет  стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

 

 

№	Элемент сравнения	Офисный центр	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Цена продажи/ предложения	?	18 000 000	18 500 00	19 000 000
2	Передаваемые права на здание	Право собственности	Схоже	Схоже	Схоже
3	Корректировка		0	0	0
4	Скорректированная цена		18 000 000	18 500 000	19 000 000
5	Дата продажи/ дата выставления на торги	Сейчас	1 месяц назад	2 месяца назад	2 дня назад
6	Корректировка		+1%	+2%	0
7	Скорректированная цена		18 180 000	18 870 000	19 000 000
8	Условие продажи	Ограничены в сроках	Схожее	Не ограничены	Не ограничены
9	Корректировка		0	+10%	+10%
10	Скорректированная цена		18 180 000	20 350 000	20 900 000
11	Местоположение	Близко к центру	Хуже	Лучше	Схоже
12	Корректировка		-10%	+10%	0
13	Скорректированная цена		16 362 000	22 385 000	20 900 000
14	Площадь офисная	200	200	210	225
15	Корректировка		0	+10%	+15%
16	Скорректированная цена		16 362 000	24 623 500	24 035 000
17	Состояние объекта	Здание после ремонта	Схожее	Схожее	Хуже
18	Корректировка, %		0	0	-10%
19	Скорректированная цена		16 362 000	24 623 500	21 631 500
20	Наличие парковки, охраны и др.	нет	нет	Есть	Нет
21	Корректировка		0	+10%	0
22	Скорректированная цена		16 362 000	27 085 850	21 631 500
23	Весовые коэффициенты	1	0,2	0,5	0,3
24	Итоговая стоимость объекта, руб.		3 272 400	13 540 925	6 489 450
25	Итоговая стоимость объекта оценки, руб.	23 302 775

 

Выведение итоговой величины стоимости.

 

Подход	Стоимость	Вес	Итог
Доходный	14 597 574,12	0,2	2 919 514
Сравнительный	23 302 775	0,5	11 651 387
Затратный	16 773 303,26	0,3	5 031 990,9
Итого		1	19 602 891,9

Вывод : По моему мнению рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 19 602 891,9.