Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

Основные формулы и область применения

Основная формула (6.1) отражает связь между ежегодным стабильным доходом от объекта недвижимости и его стоимостью. Преобразование дохода в стоимость может осуществляться либо делением на коэффициент капитализации, либо умножением на мультипликатор, являющийся обратной величиной коэффициента капитализации.

где V – текущая стоимость объекта недвижимости; NOI1 – чистый операционный доход (ЧОД) в первый год после даты оценки; R – коэффициент (ставка) капитализации; F=1/R – мультипликатор капитализации.

Метод прямой капитализации применяют для оценки имущественных прав на объект недвижимости в целом, стоимости отдельных имущественных компонентов (земли и улучшений), для финансирования составляющих стоимости объекта (собственный и заемный капитал).

Последовательность действий в методе прямой капитализации:

• Определение чистого операционного дохода (ЧОД) в первый год после даты оценки;
• Определение коэффициента капитализации;
• Определение текущей стоимости недвижимости путем капитализации ЧОД.

Метод прямой капитализации не следует использовать, если:

• объект недостроенный или не вышел на уровень стабильных доходов;
• объект требует капитального ремонта или перестройки.

Определение коэффициента капитализации

Существует несколько методов расчета коэффициента (ставки, нормы) капитализации:

• метод рыночного извлечения (выжимки, экстракции);
• метод кумулятивного построения;
• метод инвестиционной группы;
• метод цены капиталовложений.

Метод рыночного извлечения заключается в определении средней или взвешенной величины всех рассчитанных коэффициентов капитализации для объектов- аналогов:

где Ri - коэффициент капитализации дохода i-го объекта-аналога; NOI - чистый операционный доход i-го объекта-аналога; Vi - цена продажи i-го объекта-аналога; m - количество подобранных объектов-аналогов.

В этом методе не учитываются доходность инвестиций и возврат вложенного капитала.

Метод кумулятивного построения основывается на структуре коэффициента капитализации, являющегося суммой двух составляющих элементов:

• ставки доходности капитала, по которой должна быть выплачена инвестору компенсация за использование денежных средств с учетом рисков;
• нормы возврата капитала в погашение суммы первоначальных вложений.

Где Ron =Y - ставка дохода на вложенный капитал; Rof - норма возврата капитала (ставка рекапитализации); SFF - фактор фонда возмещения капитала; n - оставшийся срок экономической жизни улучшений, лет.

Метод инвестиционной группы применяется в тех случаях, когда недвижимость приобретается с помощью собственного и заемного капитала. В этом случае общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности обеих частей инвестиций.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле:

где ОД - ежегодные выплаты по обслуживанию долга; ИК - сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется иначе ставкой дохода на собственный капитал и рассчитывается по формуле:

где  ДСК - годовой доход на собственный капитал (до выплаты налогов); СК - величина собственного капитала.

Техника остатка заключается в прямой капитализации дохода, относящегося к одной из составляющих недвижимости, при известной стоимости другой составляющей.

В большинстве случаев применяются три вида техники остатка:

• техника остатка для земли (при известной стоимости улучшений);
• техника остатка для улучшений (при известной стоимости земли);
• техника остатка для объекта недвижимости в целом.

Доход от объекта недвижимости I0 складывается из двух составляющих: дохода IL, приходящегося на землю, и дохода IB, приходящегося на улучшения:

где VL и VB - стоимости соответственно земли и здания; RL и RB -коэффициенты капитализации соответственно для земли и улучшений.