Описание структуры и рынка недвижимости

Практическая работа №5

Описание структуры и рынка  недвижимости

 

 

Рынок недвижимости - совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости; определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Недвижимость  занимает особое место в системе  элементов рыночной экономики. Она  выступает  в качестве средств производства (земля, здания, сооружения) и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). 

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого  понятия – «имущество». Имущество  является совокупностью имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Недвижимость является особым видом товара, включает в себя следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности. Существует в двух видах: товар-объект (для приобретения в собственность) и товар-услуга (для найма и аренды).

В таблице 1 представлена сравнительная характеристика недвижимости как товара в городе Волхове и Волховском районе.

Таблица 1. - Сравнительная характеристика недвижимости как товара в городе Волхове и Волховском районе.

Вариант Параметр	Квартира 1	Квартира 2	Квартира 3	Квартира 4
1.Местоположение: 1.1. город 1.2. улица	Волхов-2 Молодежная д.23	Волхов-1 Федюнинского д.6	Волхов Расстаная д.11	пос. Кисельня Центральная  д.14
2. Тип дома (в зависимости от технологии производства и используемых материалов)	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
3. Этаж	3/5	2/9	6/6	3/5
4. Количество комнат в квартире	2	2	2	2
5. Общая площадь, м2	54	59.4	57	54
6. Дополнительные сведения	Sком.: 18 м2+14 м2, Sкух. -14 м2; лоджия застеклена. Квартира требует ремонта	Sжилая-31,4 м2, Sкух. -10,5 м2; лоджия/балкон. Дом под видеонаблюдением по всему периметру; видео домофон	Sком.: 17,2 м2+ 14,1м2, Sкух. -14 м2; лоджия  застеклена.С/у раздельный. Встроенные шкафы с антресолями. Металлическая входная дверь. Квартира в хорошем состоянии, не угловая. В квартире установлены: телефон, счетчик на газ, домофон.	-
7. Инфраструктура	Торговый центр, детская  площадка, д/с, дет.поликлиника	СОК «Газовик», ЦРБ, поликлиника, роддом, универсам «Пятёрочка». Во дворе дома: детская площадка, авто охраняемая парковка	Школа, детский сад, СОК «Газовик», универсам «Магнит» и «Семья»	Универсам «Пятёрочка», сбербанк, школа, детский сад
8. Стоимость недвижимого объекта, руб.	2000000	2000000	1800000	1250000

 

Исходя из проанализированных данных, можно сделать вывод, что стоимость квартиры, прежде всего, зависит от ее местоположения. Так, квартиры в городе дороже, чем квартиры, которые находятся в районе (поселке, деревне).

На формирование цены также влияют такие факторы как: наличие развитой инфраструктуры, закон спроса и предложение (если спрос превышает предложение, то стоимость квартир будет превышать рыночную цену,  при превышении предложения над спросом – ниже), уровень доходов населения, состояние экономики (резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен).

Стоит отметить, что стоимость на недвижимость, кроме  вышеперечисленных факторов, зависит  от: количества комнат в квартире, общей  площади, этажа, типа дома (например, квартиры в кирпичных домах дороже, чем  в панельных, т.к. в них лучше тепло- и звукоизоляция, стены «дышат», а также имеется ряд других преимуществ, обеспечивающих более комфортные условия проживания), наличия балконов/лоджий и в целом состояния квартиры.

Существует несколько основных видов финансирование сделки.

• Приобретение недвижимости с помощью наличных денежных средств (является наиболее эффективным способом при покупке чего-либо, т.к. в этом случае не приходится переплачивать установленную стоимость, в иных случаях происходит переплата в % по отношению к стоимости товара).
• Приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредитования (на сегодняшний день является едва ли не единственным способом решения жилищного вопроса).
• Приобретение недвижимости с помощью рассрочки платежа.

Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения на рынке недвижимости достигается крайне редко.

Развитие рынка происходит циклично, циклы не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Баланс спроса и предложения на рынках недвижимости достигается редко, зачастую структура спроса не соответствует структуре предложения, т.к. предложение часто отстает от спроса в связи со сложностью и длительными сроками строительства и реконструкции. Избыточность предложения при снижении спроса не может быть поглощено рынком быстро.

В России существует свободная конкурентная рыночная среда, которая создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. Несмотря на большое количество покупателей, рынок можно считать весьма ограниченным, поскольку покупателями недвижимости выступают люди со значительным достатком.

Необходимой составной часть при совершении сделки является информированность его участников. Прежде всего, покупатель и продавец должны знать свои права и обязанность. Покупатель вправе интересоваться у продавца о данной недвижимости (наличие долгов при не оплате коммунальных услуг, выяснение причин, побудивших человека продать свою квартиру, проверить регистрацию всех возможных собственников квартиры (если таковые имеются, то продавец перед подписанием документов купли-продажи должен представить расписку, а также внести дополнительный пункт в договоре о том, что обязуется выплатить «скрытым» собственникам причитающуюся им долю из суммы, полученной от продажи квартиры), и т.д.)

Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Несовершенство и неэффективность  рынков недвижимости не позволяют сделать  правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: Е.А. Тувик, 301 гр.

Проверил: преподаватель  дисциплины

«Организация оценки земли  и имущества» Т.В. Логинова